Welche Ausmaße kann das Vermieterpfandrecht annehmen?

Sehr geehrte Mandantin,

Zunächst bitte ich höflich um Beachtung, dass die Beantwortung Ihrer Anfrage innerhalb der von mir zugesicherten Frist von drei Stunden nur dann erfolgen kann, wenn Sie das Angebot innerhalb einer Stunde angenommen haben. Nach meinen Notizen war dies nicht der Fall. Ich war daher auf Grund meiner zeitlichen Einteilung nicht mehr in der Lage, Ihnen die Anfrage rechtzeitig zu beantworten, hoffe jedoch, mit der nachstehenden Antwort noch helfen zu können.

Ich bitte um Beachtung, dass nach den mietrechtlichen Bestimmungen der Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung immer eines wichtigen Grundes bedarf. Zwar stellt die Nichtzahlung von Mietzins dem Grunde nach einen wichtigen Grund dar, die Berechtigung zum Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung besteht aber nur dann, wenn der rückständige Mietzins auf einer Höhe saldiert, die zwei oder mehr Monatsmieten entspricht. Bitte prüfen Sie daher sorgfältig, ob die von Ihnen dargelegte Behauptung, die außerordentliche fristlose Kündigung sei rechtens, wirklich wahr ist.

Dies vorausgeschickt und dabei unterstellend, dass die außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses begründet war, komme ich nunmehr zu Ihrer Fragestellung.

Das Vermieterpfandrecht ist in §§ 562 ff. BGB geregelt.

Nach § 562 I 1 BGB hat der Vermieter an den eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht. Dies dient dem Interesse des Vermieters an der Sicherung der ihm zustehenden Ansprüche, insbesondere bei Vorliegen von Mietzinsschulden.

Allerdings gilt dieses Pfandrecht keineswegs unbegrenzt. Nach § 562 II BGB gilt das Pfandrecht nämlich nicht für zukünftige Entschädigungsansprüche des Vermieters, etwa wegen einer noch durchzuführenden Schönheitsreparaturmaßnahme. Ansprüche des Vermieters wegen der Verschlechterung der Mietsache, wegen Schadenersatz oder aber wegen Mietzinsen und Nebenkosten sind jedoch durch das Pfandrecht absicherbar.

Das Pfandrecht des Vermieters ist ausschließbar. Hierzu müsste eine vertragliche Vereinbarung vorliegen, was wohl eher selten vorkommt. Prüfen Sie dennoch, ob der Vermieter in dem Mietvertrag auf das Pfandrecht verzichtet hat.

Vom Vermieterpfandrecht werden nur Sachen umfasst, die auch im Rechtsverkehr als Vermögen angesehen werden. Erinnerungsstücke oder Sachen, die einem Andenken unterliegen, gehören hierzu nicht. Hierauf kann sich das Pfandrecht nicht beziehen.

Unabhängig von vorstehenden gilt das Pfandrecht ohnehin nicht für Sachen, die einer Pfändung nicht unterliegen würden, § 562 I 2 BGB. Eine Aufzählung enthält § 811 ZPO, welchen ich Ihnen der Vollständigkeit halber einfüge:

§ 811 Unpfändbare Sachen
(1) Folgende Sachen sind der Pfändung nicht unterworfen:

1. die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengerät, soweit der Schuldner ihrer zu einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf; ferner Gartenhäuser, Wohnlauben und ähnliche Wohnzwecken dienende Einrichtungen, die der Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen unterliegen und deren der Schuldner oder seine Familie zur ständigen Unterkunft bedarf;

2. die für den Schuldner, seine Familie und seine Hausangehörigen, die ihm im Haushalt helfen, auf vier Wochen erforderlichen Nahrungs-, Feuerungs- und Beleuchtungsmittel oder, soweit für diesen Zeitraum solche Vorräte nicht vorhanden und ihre Beschaffung auf anderem Wege nicht gesichert ist, der zur Beschaffung erforderliche Geldbetrag;

3. Kleintiere in beschränkter Zahl sowie eine Milchkuh oder nach Wahl des Schuldners statt einer solchen insgesamt zwei Schweine, Ziegen oder Schafe, wenn diese Tiere für die Ernährung des Schuldners, seiner Familie oder Hausangehörigen, die ihm im Haushalt, in der Landwirtschaft oder im Gewerbe helfen, erforderlich sind; ferner die zur Fütterung und zur Streu auf vier Wochen erforderlichen Vorräte oder, soweit solche Vorräte nicht vorhanden sind und ihre Beschaffung für diesen Zeitraum auf anderem Wege nicht gesichert ist, der zu ihrer Beschaffung erforderliche Geldbetrag;

4. bei Personen, die Landwirtschaft betreiben, das zum Wirtschaftsbetrieb erforderliche Gerät und Vieh nebst dem nötigen Dünger sowie die landwirtschaftlichen Erzeugnisse, soweit sie zur Sicherung des Unterhalts des Schuldners, seiner Familie und seiner Arbeitnehmer oder zur Fortführung der Wirtschaft bis zur nächsten Ernte gleicher oder ähnlicher Erzeugnisse erforderlich sind;
   4a.
   bei Arbeitnehmern in landwirtschaftlichen Betrieben die ihnen als Vergütung gelieferten Naturalien, soweit der Schuldner ihrer zu seinem und seiner Familie Unterhalt bedarf;

5. bei Personen, die aus ihrer körperlichen oder geistigen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb ziehen, die zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlichen Gegenstände;

6. bei den Witwen und minderjährigen Erben der unter Nummer 5 bezeichneten Personen, wenn sie die Erwerbstätigkeit für ihre Rechnung durch einen Stellvertreter fortführen, die zur Fortführung dieser Erwerbstätigkeit erforderlichen Gegenstände;

7. Dienstkleidungsstücke sowie Dienstausrüstungsgegenstände, soweit sie zum Gebrauch des Schuldners bestimmt sind, sowie bei Beamten, Geistlichen, Rechtsanwälten, Notaren, Ärzten und Hebammen die zur Ausübung des Berufes erforderlichen Gegenstände einschließlich angemessener Kleidung;

8. bei Personen, die wiederkehrende Einkünfte der in den §§ 850 bis 850b bezeichneten Art beziehen, ein Geldbetrag, der dem der Pfändung nicht unterworfenen Teil der Einkünfte für die Zeit von der Pfändung bis zu dem nächsten Zahlungstermin entspricht;

9. die zum Betrieb einer Apotheke unentbehrlichen Geräte, Gefäße und Waren;

10. die Bücher, die zum Gebrauch des Schuldners und seiner Familie in der Kirche oder Schule oder einer sonstigen Unterrichtsanstalt oder bei der häuslichen Andacht bestimmt sind;

11. die in Gebrauch genommenen Haushaltungs- und Geschäftsbücher, die Familienpapiere sowie die Trauringe, Orden und Ehrenzeichen;

12. künstliche Gliedmaßen, Brillen und andere wegen körperlicher Gebrechen notwendige Hilfsmittel, soweit diese Gegenstände zum Gebrauch des Schuldners und seiner Familie bestimmt sind;

13. die zur unmittelbaren Verwendung für die Bestattung bestimmten Gegenstände.
    (2) Eine in Absatz 1 Nr. 1, 4, 5 bis 7 bezeichnete Sache kann gepfändet werden, wenn der Verkäufer wegen einer durch Eigentumsvorbehalt gesicherten Geldforderung aus ihrem Verkauf vollstreckt. Die Vereinbarung des Eigentumsvorbehaltes ist durch Urkunden nachzuweisen.

Für Sie besonders wichtig ist § 811 I 1 ZPO. Alle dem persönlichen Gebrauch dienenden Sachen der genannten Art sind unpfändbar. Hierzu gehören nicht nur Kleidungstücke, sondern auch Möbel, Küchen- und Haushaltsgeräte etc. Mithin kann sich das Vermieterpfandrecht hierauf nicht erstrecken.

Sonstiger Hausrat unterliegt zwar grundsätzlich dem Pfandrecht des Vermieters. Hier wäre aber im Einzelfall zu überprüfen, ob diese Gegenstände wegen einer mangelnden Werthaltigkeit aus dem Pfandverbund ausscheiden müssen. Anders ausgedrückt: Regelmäßig entfaltet sich das Vermieterpfändrecht nur hinsichtlich wertvoller Einrichtungsgegenstände, etwa einer Stereoanlage von Bang & Olufsen, einer wertvollen Münzsammlung oder einem nagelneuen Flachbildfernseher.

Wichtig ist außerdem, dass das Vermieterpfandrecht nur an Sachen entstehen kann, die im Eigentum des Mieters stehen. Das Eigentum anderer darf nicht berührt werden.

Die o.g. Gegenständen des normalen Haushaltes dürfen Sie selbstverständlich, auch wenn der Vermieter aufgrund eines geltend gemachten Vermieterpfandrechtes widersprechen sollte, aus dem Wohnraum holen. Sie machen sich damit keineswegs strafbar.