Wasserschaden: Versicherung zahlt nur Differenz zwischen Miete und Hotelkosten

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

In der Mietwohnung wurde Anfang August ein Wasserschaden durch uns festgestellt, der auch zeitnah der Verwaltung des Eigentümers mitgeteilt wurde (zuvor in verschiedenen Abständen Anrufe unsererseits, die aber zu keiner Reaktion der Verwaltung führten).

Nach ca. zwei Monaten kamen Handwerker, die als Ursache eine defekte Wasserzuleitung im Bad, die sich hinter Mauerwerk befand, identifizierten.

Inzwischen hatte sich der Wasserschaden immer weiter ausgebreitet (auch Schimmel hinter den Möbeln), so dass die Wohnung von der Verwaltung als unbewohnbar erklärt wurde und ab sofort die Mietzahlung auf 0 EUR festgelegt wurde (zuvor ca. 2000 EUR).

Wir mussten innerhalb eines Tages eine Ersatzwohnung für 4 Personen (2 Kinder im Alter von 4 Jahren + Eltern) suchen, was auch gelang.

Für die Ersatzwohnung müssen wir 3200 EUR bezahlen. Zum Glück haben wir eine Hausratversicherung, die uns lt. Vertrag ca. 2900 EUR erstattet.

Nun schreibt uns die Verwaltung, wir müssten ihnen den "Erstattungsbetrag Ihrer Hausratversicherung für die Hotelkosten im Monat August und September 2017 mit(teilen), da unsere Versicherung (Gebäudeversicherung der Verwaltung des Vermieters) den Mietausfall mit den ersetzten Hotelkosten verrechnen muss."

Ist damit gemeint, dass die Gebäudeversicherung von unserer Hausratversicherung die Mietkosten für die Ersatzwohnung in Höhe des Mietausfalls der kontaminierten Wohnung ersetzt haben will und wir nur den übersteigenden Vertrag von der Hausratversicherung erhalten?

Dies würde ja bedeuten, dass unsere Hausratversicherung vor allem der gegnerischen Gebäudeversicherung zu Gute käme.

Kann die Verwaltung überhaupt von mir eine solche Auskunft verlangen, da die Hausratversicherung ja ausschließlich unsere eigene Privatangelegenheit ist, für die wir ja auch Beiträge entrichten.

Generell: Ist der Ansprechpartner für unsere Schadensersatzansprüche nicht die Verwaltung des Vermieters, da dieser schuldhaft den Schaden verursacht hat und nicht unsere Hausratversicherung?

Antwort des Anwalts

Zunächst zur Höhe Ihres Schadensersatzanspruches.  Sie durften auf Grund der Unbewohnbarkeit Ihrer Wohnung die Miete um 100% mindern. Zivilrechtlich liegt Ihr Schaden daher nicht in der vollen Höhe der neuen Mietwohnung. Sie können nicht die für die Ersatzwohnung zu entrichtende Miete noch zusätzlich vom Vermieter ersetzt verlangen. Dies gilt in Höhe der Miete, die Sie an den früheren Vermieter zu zahlen hatten. Sie können also nur insoweit Schadensersatz von Ihrem Vermieter verlangen, als Sie hier einen Mehrbetrag zu leisten hatten, da Ihr Vermieter den Mietvertrag nicht erfüllen konnte. Ihr Schadenersatzanspruch gegenüber dem Vermieter beträgt daher lediglich 1.200 EUR (3.200 EUR -2.000 EUR ersparte Miete).

Ihnen sind durch das Schadensereignis auch Vorteile zugeflossen. Rechtlich ist streitig, wie Ihrem Vermieter die Vorteile zuzurechnen sind. Im Rahmen der Differenztheorie ist, wie oben bereits dargestellt der Schaden die Differenz Ihres Vermögens vor und nach dem schädigenden Ereignis.  Ein Teil der Rechtslehre stellt Vorteile, die durch das Schadensereignis erlangt wurden (hier Leistung Hausratversicherung) ebenso schadensmindernd oder gar schadensaufhebend in Rechnung wie hypothetisch gebliebene Reserveursachen. Diese Konsequenz wird indessen von niemandem durchgehalten, obwohl es in den Motiven zum BGB (II S. 19) als selbstverständlich bezeichnet wird, dass, "wenn aus ein und derselben Maßregel oder einem Komplex von Maßregeln, für welchen dieselbe Person einzustehen hat, schädliche und nützliche Folgen entstanden sind, diese nicht voneinander getrennt werden dürfen, sondern auf das Gesamtresultat gesehen werden muss". Stellt man auf das Gesamtresultat ab, haben Sie keinen Schaden mehr erlitten.

In der Rechtsprechung wird das Anrechnen von Vorteilen deshalb an mehrere Voraussetzungen geknüpft (BGH NJW 1978, 536). Zum einen sollen nur adäquat verursachte Vorteile angerechnet werden können (BGHZ 8, 329; 49, 61); zum anderen muss die Anrechnung des Vorteils "dem Zweck des Schadensersatzes entsprechen" und darf nicht ,,zu einer unbilligen Entlastung des Schädigers führen" (BGH 54, 269 ff., 272). Nach meiner Rechtsauffassung greift bei Ihnen das letzte Argument des BGH. Würde man die Leistung Ihrer privaten Versicherung hieranrechnen, würde Ihr Vermieter auf unbillige Art und Weise entlastet. Sie haben ja die Versicherung zur privaten Vorsorge und nicht zur Entlastung des Vermieters abgeschlossen. Sie haben daher nach meiner Rechtsauffassung Anspruch auf die volle Schadensersatzleistung von 1.200 EUR pro Monat Wohnungsausfall.

Da hier aber auch andere Auffassungen, wie dargestellt, vertreten werden könnte eine Gerichtsentscheidung auch anders ausfallen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Stellen Sie hier Ihre Frage

Ablauf und Preise

Mietrecht: Persönliche Rechtsberatung vom Anwalt

  • Einfach und verständlich
  • Ohne Termin
  • Rechtssicher
*1,99€/Min inkl. USt. aus dem Festnetz. Höhere Kosten aus dem Mobilfunk.