Vermieter kann auf Kosten sitzen bleiben, wenn Mieter nicht zahlt

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Die getrennt lebende Frau meines Mieters hat mich heute angerufen und mir mitgeteilt, dass Ihr Ex- Mann sich auf Grund hoher Schulden ins Ausland abgesetzt hat. Diese Nachricht hat die Ex Frau per SMS erhalten.

Mittlerweile habe ich 5 Monate keine Miete erhalten.

Nun meine Frage:

  • wie kann ich das Mietverhältnis kündigen? 
  • wann kann ich das Haus räumen?
  • im Haus sind noch einige Sachen des Mieters, wie lange müssen die Sachen aufbewahrt werden? 
  • darf ich das Schloß auswechseln?
Antwort des Anwalts

Nach dem Wortlaut ist § 543 II Nr 3 auch bei in längeren (BGH NJW-RR 09, 21 [BGH 17.09.2008 - XII ZR 61/07]) oder kürzeren als einem Monat bemessenen Zeitabschnitten für die Mietzahlungen anwendbar. Zur Miete gehören alle laufenden Nebenkosten (BGH NJW 12, 3089 [BGH 18.07.2012 - VIII ZR 1/11]), zB Heiz- und Wasserkostenvorauszahlungen; nicht jedoch Einmalleistungen wie die Mietkaution (Bub/Treier/Grapentin IV Rz 175; MüKo/Häublein § 543 Rz 45) oder die Betriebskostennachzahlung (Palandt/Weidenkaff § 543 Rz 23). Bei einseitiger Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen gem § 560 IV ist trotz § 569 III Nr 3 keine Zahlungsklage des Mieters vor einer Kündigung gem § 543 II Nr 3 erforderlich (BGH NJW 12, 3089 [BGH 18.07.2012 - VIII ZR 1/11]). Die Mietrückstände dürfen nicht bereits verjährt sein (LG Berlin MDR 83, 843 [LG Berlin 17.03.1983 - 61 S 165/82]) bzw aus einer rückwirkend erhöhten Miete resultieren (LG Köln WuM 93, 191). Bei Gewerberaummiete ist eine „Rechtzeitigkeitsklausel? zulässig, wonach entgegen § 270 der Mieteingang auf dem Vermieterkonto maßgeblich ist. Bei Wohnraummiete ist die Zulässigkeit einer solchen Klausel str (dafür LG Berlin NJW-RR 93, 144; vgl aber LG Hamburg NZM 99, 1041), aber nach dem vom EuGH bejahten Verstoß des § 270 gegen die Zahlungsverzugsrichtlinie (NJW 08, 1935 [EuGH 03.04.2008 - C 306/06]) wohl anzunehmen. Die Zahlung unter Vorbehalt führt zur Erfüllung, so dass kein Mietrückstand besteht (LG Frankfurt WuM 87, 318).

Wegen des eindeutigen Gesetzeswortlauts genügt ein einmaliger Mietrückstand auch dann nicht, wenn der Mieter erklärt, er könne künftig nicht mehr zahlen (aA Ddorf NJW-RR 91, 1353). Bei Wohnraumiete ist nach § 569 III Nr 1 ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete erheblich, bei Mietverhältnissen über andere Räume gilt dies erst Recht (BGH ZMR 09, 19 [BGH 23.07.2008 - XII ZR 134/06]). Nach dem Gesetzeswortlaut in II Nr 3a müssen die Termine im Unterschied zu II Nr 3b aufeinander folgen, ohne dass zB ein Monat mit geringerem Mietrückstand dazwischen liegt (BGH ZMR 09, 19 [BGH 23.07.2008 - XII ZR 134/06]).

Erforderlich ist Verzug (§ 286). Die Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320) beseitigt den Verzug ohne weiteres (BGH NJW-RR 07, 1021 [BGH 18.04.2007 - XII ZR 139/05]). Zurückbehaltungsrechte (§ 273) müssen geltend gemacht werden (BGH WM 71, 1020), ebenso die Aufrechnung. Hinsichtlich des Verschuldens kann sich der Mieter entlasten (§ 286 IV) – zB bei Unklarheit über den Zahlungsempfänger (BGH ZMR 06, 26 [BGH 07.09.2005 - VIII ZR 24/05]). Zahlungsunfähigkeit ist stets unbeachtlich (§ 276); ebenso der fahrlässige Irrtum, zur Minderung berechtigt zu sein (BGH NJW 12, 2882 [BGH 11.07.2012 - VIII ZR 138/11]). Auch andere Rechtsirrtümer beseitigen die Fahrlässigkeit nicht (vgl BGH ZMR 87, 289, 291). Für das Verschulden von Erfüllungsgehilfen gilt § 278; Erfüllungsgehilfe ist auch der Rechtsanwalt des Mieters (Köln ZMR 98, 763 [OLG Köln 30.10.1997 - 12 U 29/97]) oder der Mieterschutzverein (BGH NJW 07, 428 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 102/06]), nicht jedoch Jobcenter/Sozialamt (BGH ZMR 10, 277). Eine Mahnung ist entbehrlich, da die Fälligkeit der Miete kalendermäßig iSd § 286 II Nr 1 bestimmt ist.
Bei Insolvenz des Mieters ist ab dem Insolvenzantrag die Kündigung wegen voriger Mietrückstände gem § 112 InsO ausgeschlossen. Die Kündigung bleibt aber möglich wegen eines Rückstandes, der erst nach dem Insolvenzantrag entsteht.
Die Voraussetzungen liegen bei Ihnen unstreitig vor.

Hierbei müssten Sie darauf achten, dass die Kündigung dem Mieter auch zugeht. Hier müssen Sie zunächst prüfen, wer Vertragspartei ist: der Mieter, die Exlebensgefährtin oder beide.
Wenn Ihr Mieter noch an der Wohnadresse gemeldet sein sollte, können Sie die Kündigung dorthin zustellen.
Desweiteren empfehle ich Ihnen, nicht ohne gerichtlichen Räumungstitel die Wohnung leerzuräumen. Sollte der Mieter keine ladungsfähige Anschrift mehr im Inland besitzen, müsste gegebenenfalls dann dies durch öffentliche Zustellung bewirkt werden. Das würde sich zwar zeitlich in die Länge ziehen, ist aber leider anders nicht zu bewerkstelligen.

Sie haben leider in der Vergangenheit schon viel zu lange zugewartet. Die Kündigung hätten Sie schon viel früher aussprechen können.
Die Sachen müssten gegebenenfalls nach Räumung durch den Gerichtsvollzieher eingelagert werden. Das Schloss können Sie dann auch auswechseln.

Ich bedauere, dass Sie in diese missliche Lage geraten sind, in der Sie zwar in Kürze von einem Gericht Recht bekommen werden, sowohl was die Mietzahlungen wie auch die Räumung betrifft, Sie aber wohl tatsächlich auf nicht unerheblichen Kosten sitzen bleiben werden. Ich hoffe für Sie, dass wenigstens die Mietkaution für einen Teil des Schadens ausreichend ist. Sollte die Exfrau noch Vertragspartei sein, könnten Sie sich auch an sie wenden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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