Vermieter ignoriert Probleme: Mietminderung möglich?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Seit 23.08.2014 wohne ich zur Miete in einer Wohnung. Folgende Mängel sind in der Wohnung aufgetreten, über die der Vermieter auch informiert ist.

Es handelt sich zum folgende Mängel:
Das Schloss für die Waschmaschine ist nicht abschließbar. (siehe Wohnungsübergabeprotokoll vom 23.08.2014)
Defekte Toilettenspülung. (SMS vom 01.09.2014; seit Reparaturversuch des Elektrikers am 15.11.2014 ist es schlimmer geworden)
Lüftungsgitter in der Wohnzimmertüre sollte ausgetauscht werden. (siehe Wohnungsübergabeprotokoll vom 23.08.2014)
Seitdem die Türbeschläge am 15.11.2014 montiert wurden (vom 23.08.2014 - 15.11.2014 hatte ich gar keine Türbeschläge auf den Türen), kann die Schlafzimmertüre nicht mehr geschlossen werden.
Gastherme im Badezimmer wurde laut Aufkleber seit 2009 nicht mehr gewartet.

Leider geschieht auch nach mehreren Kontaktversuchen nichts. Nun sind fast 5 Monate Mietverhältnis vergangen und diesen Zustand in der Wohnung möchte ich nicht mehr dulden.

Um wie viel Prozent kann ich die Miete mindern und kann ich das auch rückwirkend vollziehen?

Antwort des Anwalts

Unter den geschilderten Umständen erscheint eine Mietminderung in Höhe von mindestens geschätzten 25 Prozent angemessen zu sein.
Die Mietminderung ist in § 556 BGB 12) gesetzlich geregelt. Danach kommt es darauf an, ob und inwieweit die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist.
Praktisch kann man sich orientieren an einer Vielzahl an Einzelfallentscheidungen im Mietrecht zum Thema Mietminderung, die bedauerlicherweise bundesweit durchaus trotz ähnlich gelagerten Sachverhalten zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können. Diese wiederum sind in diversen Tabellen festgehalten.
Soweit meine Recherche einschlägige Entscheidungen ergab, liste ich diese im Weiteren nach der Reihenfolge Ihrer Frage auf:
Das Schloss für die Waschmaschine ist nicht abschließbar. (siehe Wohnungsübergabeprotokoll vom 23.08.2014)
Eventuell 0
Defekte Toilettenspülung. (SMS vom 01.09.2014; seit Reparaturversuch des Elektrikers am 15.11.2014 ist es schlimmer geworden)
15% unzureichende Toilettenspülung AG Münster WuM 1993, 124
Lüftungsgitter in der Wohnzimmertüre sollte ausgetauscht werden. (siehe Wohnungsübergabeprotokoll vom 23.08.2014)
Eventuell 0
Seitdem die Türbeschläge am 15.11.2014 montiert wurden (vom 23.08.2014 - 15.11.2014 hatte ich gar keine Türbeschläge auf den Türen), kann die Schlafzimmertüre nicht mehr geschlossen werden.
25% Fehlen der Innentüren der Wohnung AG Hamburg-Altona ZMR 2008, 298
2)
15% Wohnungstür nicht vorhanden LG Düsseldorf WuM 1973, 187 2)
Gastherme im Badezimmer wurde laut Aufkleber seit 2009 nicht mehr gewartet.
3% Durchlauferhitzer liefert kein gleichmäßiges warmes Wasser in Bad oder Küche LG Berlin GE 1996, 471
Tipp: Es empfiehlt sich auch ein Blick in das Kleingedruckte im Mietvertrag. Bagatell- bzw. Kleinreparaturklauseln sind in gewissen Grenzen zulässig. Danach darf der Vermieter kleinere Wartungsarbeiten auf den Mieter im Mietvertrag abwälzen. Und eine nur mündlich gegebene Zusage ließe sich insoweit nur schwer beweisen.
Dies gilt z.B. bei Reparaturen von Gegenständen, auf die der Mieter einen unmittelbaren und häufigen Zugriff hat, und die von der Abnutzung abhängen.
Dazu gehören wie beispielsweise Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Bedienungsvorrichtungen für Fenster und Rollläden, vgl. dazu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil v. 7.6.1989 Aktenzeichen VIII ZR 91/88
3).
Im Ernstfall muss natürlich der Tatrichter über die Frage entscheiden, ob und in welchem Umfang die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigt ist. Dabei dürfen die für die einzelnen Beanstandungen anfallenden Prozentzahlen nicht nur einfach rechnerisch zusammen gerechnet werden, sondern die Minderung der Bewohnbarkeit insgesamt muss immer insgesamt beurteilt werden.
In diesem Rahmen gibt es ein gewisses richterliches Ermessen. Dadurch bleibt auch ein gewisser Unsicherheitsfaktor bei der anwaltlichen Beratung, denn es sind dabei immer alle Umstände des Einzelfalls einzubeziehen einschließlich des persönlichen Eindrucks des Richters von dem Sachvortrag und der Beweismittel. Bekanntlich gibt es auch vermieter- und mieterfreundliche Richter, deren Einstellung solch eine Entscheidung wesentlich beeinflussen kann.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 536 BGB
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

*2) http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/mietminderungstabelle.html

*3) Volltextveröffentlichung http://www.schweizer.eu/bibliothek/urteile/index.html?id=1164

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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