Vermieter betritt Wohnung in Abwesenheit und macht Fotos: Was tun?

Online-Rechtsberatung
Stand: 21.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Zu welchen Rechtsgebieten gehören folgende zwei Themen

  1. Der Vermieter betritt ohne Anwesenheit der Mieter mit einbehaltenem Schlüssel die Wohnung.
  2. Vermieter fotografiert gezielt und absichtlich in ein Zimmer das im 1. OG liegt. Dieses ist nur unter Zuhilfenahme einer Leiter oder Ähnlichem möglich, da eine Einsicht von umliegenden Gebäuden nicht möglich ist.
Antwort des Anwalts

Beide Rechtsfragen gehören sowohl zum Rechtsgebiet Mietrecht als auch zum Rechtsgebiet Persönlichkeitsrecht.

Die nachfolgende Beantwortung Ihrer Fragestellung bezieht sich auf beide Rechtsgebiete.

  1. Dem Vermieter steht grundsätzlich auch ohne vertraglichen Vereinbarung ein Besichtigungs- und Zutrittsrecht zu. Dies ist allerdings auf einzelne Fälle begrenzt.

Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes gehe ich allerdings davon aus, dass der Mieter vorab kein Einverständnis zur Besichtigung der Wohnräume gegeben hat und sich der Vermieter selbst mit seinem Schlüssel Zugang verschafft hat. Dies wäre nur dann zulässig, wenn ein besonderer Grund vorliegen würde, aufgrund dessen es dem Vermieter nicht zuzumuten gewesen wäre, die Zustimmung des Mieters einzuholen. Dies wäre beispielsweise bei der Abwehr drohender Gefahren der Fall (zB. Wohnungsbrand oder Wasserohrbruch).

Liegt ein derartiger Grund nicht vor und wäre es dem Vermieter zuzumuten gewesen, vorab den Mieter um einen Besichtigungstermin zu bitten (zum Beispiel zur Durchführung von Reparaturen oder wenn der Vermieter Kaufinteressenten die Mietsache zeigen will oder zur Ablesung von Messgeräten), läge hier die Verletzung der Privatsphäre des Mieters vor.

Einen derartigen ungerechtfertigten Zutritt zu den Mieträumen kann der Mieter für die Zukunft nur dadurch verhindern, dass er den Vermieter auffordert, sich zukünftig an den Mietvertrag zu erhalten und die Wohnung nicht mehr zu betreten. Darüber hinaus kann ein derartiges Verhalten des Vermieters auch einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darstellen, eventuell verbunden mit entsprechenden Schadensersatzansprüchen. Letztlich kommt es dabei aber immer auf den Einzelfall an.

  1. Grundsätzlich steht dem Vermieter (und auch anderen Personen) nicht das Recht zu, von Privaträumen (Innenräumen) Fotos zu machen, sofern diese von außen nicht einsehbar sind. Zumindest dann, wenn für die Anfertigung der Fotografien eine Leiter oder ähnliches zu Hilfe genommen werden muss, handelt es sich um eine Verletzung der Privatsphäre und damit des Persönlichkeitsrechts des Mieters. Der Mieter kann daher auf Unterlassung bestehen.

In beiden Fällen ist es erfahrungsgemäß entscheidend, welche Beweismittel der Mieter vorliegen kann, um seinen Anspruch und die Rechtsverletzung zu beweisen. Dies ist häufig eher schwierig, insbesondere wenn der Vermieter bestreitet, dass er die Wohnung betreten oder Fotos gemacht hat. Aber auch hier kommt es jeweils auf den Einzelfall an.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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