Umlegung der Heizölkosten in der Betriebskostenabrechnung

Online-Rechtsberatung
Stand: 27.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Der Vermieter legt für die Berechnung einen Heizölverbrauch von 3000 Liter zu Grunde obwohl diese nachweislich nicht verbraucht wurden. Der Vermieter will seine Kosten für die Ölbeschaffung voll über die Energie - Betriebskostenabrechnung umlegen.
Die Frage ist, ob er das darf?
Ich bin der Meinung, da er nur das tatsächlich verbrauchte Heizöl berechnen und umlegen kann. So zumindest geht es aus dem Mietvertrag hervor.
Ferner droht uns der Vermieter, dass wenn die Abrechnung nicht akzeptiert wird, er kein Heizöl mehr beschaffen wird und keine Kosten für das Heizöl übernehmen wird. Er verlangt damit die Heizölbeschaffung auf Kosten der Mieter. Auch hier meine Frage, ob er das darf und durchsetzen kann?

Lt. Abrechnung wurde 2830 Liter getankt. Berechnen will er 3000 Liter, mit der Begründung, dass wir die Jahre zuvor auch so viel verbraucht hätten.
Den Ölständen zufolge kommen wir aber auf einen Verbrauch von 2.330 Liter. Endstand Vorjahr waren 8000 Liter. Nach dem Tanken von 2830 Liter lautete der Ölstand 8500 Liter. Somit ergibt sich für uns ein Verbrauch von 2330 Liter.

Antwort des Anwalts
  1. Umlegung der Heizölkosten/Beschaffungskosten in der Betriebskostenabrechnung.
  2. Verweigern von Ölzukäufen

zu 1.:
Die vorgelegte (korrigierte) Abrechnung vom 13.04.2010 ist unbrauchbar, da sie bezüglich der verbrauchten Menge keinen Anfangs- und Endbestand ausweist, sondern nur einen (von Ihnen anhand der Lieferantenrechnung nachzuprüfenden) Ankauf von 3000 Liter Heizöl. Abzurechnen ist in einer Betriebskostenabrechnung jedoch nicht der Ankauf einer bestimmten Menge Heizöl, sondern der konkrete Verbrauch der Mieter. Dazu dient bei Ihnen einmal die verbrauchte Ölmenge, wie sie z. B. in der vorgelegten Einzelabrechnung vom 10.02.2009 nachvollziehbar dargestellt wird. Dort sind der Anfangsbestand eines Zeitraumes und der Endbestand sowie die innerhalb des Zeitraumes vorgenommenen Zukäufe aufgeführt. So lässt sich klar der Ölverbrauch während des gesamten Zeitraumes ermitteln. Sie müssten dann nur noch die Rechnungen der Zukäufe kontrollieren und wären damit Jahr für Jahr im Bilde. Der Einzelverbrauch ergibt sich sodann mieterbezogen an den Ablesewerten der Endgeräte/Heizkörper.

Dem wird die Abrechnung vom 08.03.2010 gerecht. Allerdings fällt dabei der (vermutlich von Ihnen) hinzugesetzte handschriftliche Vermerk ...11/2009... auf. Selbstverständlich kann das nur während des Abrechnungszeitraumes zugekaufte Öl mit in die Abrechnung einfließen. Nach dem 31.08.2009 zugekauftes Heizöl fällt logischerweise in den nächsten Abrechnungszeitraum. Sollte demnach der handschriftliche Vermerk zutreffend sein, so ist die Abrechnung vom 08.03.2010 ebenfalls unbrauchbar und von Ihnen als nicht ordnungsgemäß zurückzuweisen, vgl. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

Um hohe Nachzahlungen zu vermeiden kann der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen.

zu 2.:
Selbstverständlich ist der Vermieter nicht berechtigt, den weiteren Einkauf von Heizöl von Ihrer Zustimmung zu seinen fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen abhängig zu machen. Nach dem abgeschlossenen Mietvertrag hat er die Versorgung des Wohnraumes mit Heizung und Warmwasser zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug haben Sie Ihren Verbrauch zu bezahlen. Die zu leistenden monatlichen Vorauszahlungen von derzeit 80,00 Euro dienen im Übrigen auch der laufenden Energiebeschaffung. Stellt der Vermieter mangels Heizöl die Heizung nebst Warmwasserversorgung ein, können Sie entsprechend die Miete mindern. In den Frostmonaten bei Totalausfall der Heizung bis zu 100 Prozent.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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