Renovierungspflicht beim Mieter?

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:
  1. meine Mutter wohnte in ihrer Wohnung seit ca 42 -45 Jahren in einer Mietswohnung nun müssen wir sie räumen weil sie ins Pflegeheim kam.
    In der Wohnung wurde vom Vermieter außer das neue Fenster reinkamen nie was renoviert. Nun ist die Frage was müssen wir renovieren? Sind wir verpflichtet Badewanne Waschbecken Toiletten usw. neu rein zumachen oder ist das nicht des Vermieters Angelegenheit?
  2. sollten durchs ausräumen im Treppenhaus an der Wand Macken rein gestoßen werden sind wir verpflichtet für einen macken schon 10 000€ zuzahlen?
    3.Mit welchem recht kann uns Kindern der Vermieter verlangen ihm Rechenschaft abzugeben wann wir im Haus sind und wann wer übernachtet bzw. ihn um Erlaubnis fragen ob wir das überhaupt dürfen?
Antwort des Anwalts
  1. Renovierung
    Die Frage der Renovierung teilt sich in zwei Bereiche auf, dazu kommt die Frage der Reperatur.

a. Verschleiß
Sie bzw. ihre Mutter ist nicht verpflichtet verschlissene Bestandteile der Wohnung, wie Badewanne, Waschbecken, Teppichboden, Laminat, PVC usw. zu renovieren. Dahingehend ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Das ist in die Miete einkalkuliert. Wenn der Vermieter da seit über 40 Jahren nichts getan hat, hat er wahrscheinlich zu wenig getan.

b. Schönheitsreparaturen
Es ist möglich als Regelung in dem Mietvertrag, dem Mieter die Verpflichtung zu "Schönheitsreperaturen" aufzuerlegen. Schönheitsreperaturen werden auch als "malermäßige Instandhaltung" bezeichnet. Das ist Malen und Streichen der Wände und der Decke, Malern der Fensterrahmen innen, Streichen der Heizkörper, Lackieren der Türen und Zargen, Streichen des Bodens. Viele dieser Aufgaben sind in heutigen modernen Wohnungen nicht mehr erforderlich. Wenn Ihre Mutter jedoch schon so lange in der Wohnung lebt, könnten mehrere Aufgaben in Betracht kommen.
ABER Es gab eine wesentliche Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH). Früher gab es in den Mietverträgen starre Fristen, wonach Schönheitsreperaturen in festen Fristen auszuführen sind, also in Fluren alle 7 Jahre, in Küchen alle 5 usw. Diese feste Fristen hat der BGH inzwischen als ungebührliche Belastung der Mieter erkannt. Insofern sind diese starren Fristen unwirksam und damit die gesamte Regelung zu den Schönheitsreperaturen. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreperaturen entfällt dann vollständig. Heutzutage müssen die Fristen durch Zusätze wie "im Allgemeinen", "in der Regel", "soweit der Zustand das erfordert" aufgeweicht sein, um entsprechende Klauseln wirksam zu halten.
Dies gilt entsprechend auch für Endrenovierungsklauseln, die Schönheitsreperaturen zum Ende des Mietverhältnisses vorschreiben. Diese sind ebenfalls als "starr" unzulässig, wenn die Endrenovierung ohne Rücksicht auf die Länge des Mietverhältnisses vorgeschrieben ist. Der BGH meinte, daß ein Mieter der sofort nach Mietantritt kündigt, vielleicht sogar die Wohnung garnicht bezieht nicht zur malermäßigen Instandsetzung verpflichtet werden darf. Die Klausel ist auch dann Unwirksam, wenn der Mieter, wie ihre Mutter erheblich länger in der Wohnung lebt.

c. Schäden
Wofür Ihre Mutter verantwortlich ist, sind Schäden an der Mietsache, z.B. zerschlagene Waschbecken, aus der Wand gerissene Kabel usw. Wobei ich nicht denke, daß es so etwas in der Wohnung Ihrer Mutter gibt. Ich erwähne es, weil Vermieter oft die Abnutzung, also Verschlechterung der Mietsache durch sachgemäßen Gebrauch als Schaden darstellen wollen. Wenn also im Bad von den Keramikmöbeln die Emailleschicht durch den Zeitlauf abgetragen ist, ist das Abnutzung und kein Schaden.
Ebenso sind Dübellöcher im normalen Rahmen kein Schaden an der Mietsache

Auch eine Klausel, die Rauhfasertapete und die Wandfarbe bei Auszug vorschreiben ist unwirksam.

zu 2. Macken im Treppenhaus
Wenn im Wege der Wohnungsräumung Macken in der Wand des Treppenhauses entstehen, dann haftet derjenige der die Macken hineinstößt für deren Beseitigung.
Die Höhe des Schadens richtet sich nach dem Beseitigungsaufwand, also Spachteln und malern der Macke. Eine Forderung von 10.000,-- € ist sicher überzogen.

Nachdenken ließe sich allenfalls noch über die Notwendigkeit der malermäßigen Wiederherstellung des gesamten Treppenhauses. Das wäre aber nur eine Überlegung wert, wenn durch ein ganz besonderes Design die Ausbesserung der Macke nicht möglich ist. Dann müssten aber bestehende Vorschäden abgezogen werden und die längere Lebensdauer der neuen Gestaltung gegenüber der alten Gestaltung würde ebenfalls als Abzug zu berücksichtigen sein. Dann müsste aber überlegt werden, ob der Vermieter durch die "empfindliche" Gestaltung des Treppenhauses nicht ein hohes Mitverschulden an dem Schadenseintritt hat und somit in hohem Maß an der Neugestaltung zu beteiligen wäre.
Das ist jetzt etwas abstrakt. Wenn der Vermieter versucht wegen ein paar Macken sein gesamtes Treppenhaus auf Ihre Kosten zu sanieren, sollten Sie dahingehend nochmal eine konkrete Anfrage unter Angabe der gewechselten Argumente stellen.

  1. Rechenschaft
    Zuerst sind die Kinder der Vermieter Ihnen gegenüber zu garnichts berechtigt, es sei denn sie handeln eindeutig und unzweifelhaft in Vollmacht der Vermieter. Ich empfehle sich die Einmischung zu verbitten und darauf hinzuweisen, daß die Kinder nicht die Vermieter sind.

Sie sind im Auftrag ihrer Mutter in dem Haus. Wer, wann dort die Räumung betreibt hat die Vermieter nichts anzugehen. Erst Recht brauchen Sie keine Erlaubnis dafür. Ebensowenig haben die Vermieter darüber zu entscheiden, wenn Sie im Rahmen der Räumung in der Wohnung übernachten. Das ist alles vom vertraglichen Nutzungsrecht ihrer Mutter gedeckt.
Erst wenn Sie die Mietsache übermäßig gebrauchen würden, könnten die Vermieter das untersagen. Das wäre z.B. der Fall, wenn 10 Leute in einer 30 qm Einzimmerwohnung campieren würden oder Sie 20 Katzen in der Wohnung unterbringen würden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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