Rechte des Vermieters bei heimlichen Auszug des Mieters

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich besitze ein Haus, welches vermietet ist. Die Mieter zahlen weder Nebenkosten noch Miete seit August und haben aus diesen Gründen die Kündigung zum 31.1.2017 über einen Gerichtsvollzieher zugestellt bekommen.

Der Kaminkehrmeister versucht seit Monaten die Mieter zu erreichen um seine Kehrarbeiten durchzuführen-vergebens. Nun habe ich von Nachbarn erfahren, dass meine Mieter bei "Nacht und Nebel" bereits ausgezogen sind. Sie sind telefonisch seit Monaten nicht mehr erreichbar und wurden seit Wochen nicht mehr gesehen.
Das Haus wird nur über einen Kachelofen beheizt, auf Grund der momentanen Witterungsverhältnisse können Schäden an Wasserrohrleitungen entstehen, wenn das Haus nicht geheizt wird.

Nun meine Fragen:

  • Darf ich das Haus betreten, auch wenn ich den Schlüssel noch nicht habe, um solche Schäden zu vermeiden?
  • Wie komme ich schnellstmöglich in das Haus noch vor Ablauf der Kündigungsfrist?
  • Was passiert mit möglichen Gegenständen die sich noch im Haus/auf dem Anwesen befinden?
Antwort des Anwalts

Grundsätzlich steht dem Hauseigentümer das Recht zum Betreten der vermieteten Wohnung zum Zwecke der Gefahrenabwehr auch in Abwesenheit des Mieters zu. Das setzt voraus, dass der Vermieter zuvor sein Betreten der Wohnung angekündigt hat. Dieses kann z. B. durch den Einwurf eines Briefes in den Wohnungsbriefkasten und/oder das Anbringen eines Hinweiszettels an der Wohnungstür geschehen. Aus Beweisgründen sollte dieses durch oder in Gegenwart eines Dritten (Zeugen) geschehen. Die Länge der Frist ist dabei abhängig von der aktuellen Gefahr; sollte aber möglichst einige Tage betragen.

Hat sich der Mieter trotz entsprechender Aufforderung nicht gemeldet, steht Ihnen das Recht zu, die Wohnung zu betreten. Bis zum Ende des Mietverhältnisses dürfen Sie allerdings nur Maßnahmen ergreifen, die zur Gefahrenabwehr notwendig sind (z. B. Einstellen der Heizung). Sie sollten dies nur in Gegenwart eines Dritten (Zeugen) machen um sich nicht dem späteren Vorwurf auszusetzen etwas mitgenommen zu haben.
Zum Öffnen der Tür müssten Sie einen Schlüsseldienst beauftragen, wenn Sie nicht selber über einen Schlüssel verfügen.

Um schnellstmöglich in den Besitz der Wohnung zu kommen, rate ich Ihnen dringend eine fristlose Kündigung schriftlich auszusprechen und diese in der Wohnung (im Beisein eines Dritten) niederzulegen. Die fristlose Kündigung ist berechtigt, da der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Die fristlose Kündigung kann zum 31.12. oder bei einer offensichtlich verlassenen Wohnung auch mit einer Frist von drei Tagen ausgesprochen werden.

Meldet sich der Mieter bis zu diesem Datum nicht und macht die Wohnung einen verlassenen Eindruck, können Sie die Wohnung in Besitz nehmen und die Türschlösser auswechseln. Auch dieses sollte mit einem Zeugen geschehen, in dessen Gegenwart dann auch die verbliebenen Gegenstände fotografiert werden sollten. Diese Gegenstände müssten Sie dann drei Monate zwischenlagern und können sodann verkauft oder entsorgt werden. Falls Sie eine Adresse Ihres ehemaligen Mieters haben, müssen Sie ihn unter Fristsetzung schriftlich auffordern, die Gegenstände abzuholen. Ergänzend kann auch hier eine Nachricht an der Wohnungstür angebracht werden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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