Rattenbefall in Mietwohnung: Welche Pflichten habe ich als Vermieter?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich bin Vermieter und habe folgenden Fall:

Die Mieter einer Studenten-Wohngemeinschaft beklagen seit dem 30.08.2014 ein lautes Krabbeln in der Decke und in den Wänden der Mietwohnung und sind der Meinung dass sich mehrere Ratten in den Decken und Wänden befinden.
Ich habe daraufhin am 01.09.2014 Rattengift verteilt, am 02.09.2014 Rattenfallen aufgestellt, am 04.09.2014 ein anderes Rattengift verteilt und zusätzlich Mausefallen aufgestellt.
Am 05.09.2014 kam ein Schreiben von den Mietern dass ich noch bis 10.09.2014. Zeit habe den Rattenbefall zu bekämpfen.

Mündlich wurde mir von den Mietern mitgeteilt, dass ich laut Gesundheitsamt dazu verpflichtet sei die Ratten zu töten oder zu entfernen, wenn die Ratten mit Rattengift behandelt wurden, dann müssen die toten Ratten entfernt werden und deren zurückgelassenen Kot. Das würde für mich heißen, dass ich mehrere Wände und Decken entfernen und neu aufbauen müsste.

Außerdem wollen die Mieter bis zur vollständigen Bereinigung aus der Wohnung ausziehen und auf meine Kosten in ein Hotel oder eine andere Wohnung einziehen.

Nun sollte ich einen professionellen Rat von ihnen haben wie ich nun weiter vorgehen soll bzw. muss. Und was die Mieter für Rechte haben bzw. ich für Pflichten. Gibt es eine Versicherung die bei solch einem Fall die Unkosten übernehmen muss?

Antwort des Anwalts

Die Mieter haben sich dahingehend geäußert, dass sie Rattenbefall befürchten und Sie haben daraufhin Gift ausgebracht und Fallen aufgestellt.
Ratten stellen nach dem Infektionsschutzgesetz eine ernsthafte Gefahr dar.

In Ihrem Falle besteht nun das grundsätzliche Problem, dass noch niemand eine Ratte gesehen hat, bislang gibt es nur die Geräusche, die auch von anderen Tieren oder aus anderen Gründen herrühren können. Es könnten beispielsweise Mäuse, Marder, Siebenschläfer oder Insekten sein.
Ich möchte Ihnen nachstehend eine Rechtsprechungsübersicht zukommen lassen:

Kosten, die einem Vermieter für die akute Schädlingsbekämpfung entstehen, darf er nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. In diesem Fall sind sie als Instandhaltungs- bzw. Mängelbeseitigungskosten von ihm selbst zu tragen. Schädlingsbekämpfungskosten können als Betriebskosten nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie für regelmäßige prophylaktische Maßnahmen entstehen.
Amtsgericht Hamburg, AZ: 45 C 35/01

Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter die Räume auf seine Kosten von Schädlingen freizuhalten hat, sind unwirksam.
Amtsgericht Bonn, AZ: 6 C 277/84

Oft ist nicht eindeutig zu klären, woher das Ungeziefer kommt. Wenn strittig ist, wo die Ursache liegt, muss zunächst der Vermieter mit einem Gutachten nachweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen, durch die die Schädlinge eindringen. Gelingt ihm das, muss seinerseits der Mieter nachweisen, dass er den Schädlingsbefall nicht verursacht hat.
Landgericht Hamburg, AZ: 307 S 17/00

Die Kosten für eine einmalige Ungezieferbekämpfung hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen, es sei denn, der Mieter hat den Schädlingsbefall verursacht.
Landgericht München, I 20 S 19147/00 WM 2001, 245

Ist eine Ungezieferbeseitigung notwendig, muss der Mieter den Vermieter dazu auffordern diese durchführen zu lassen und ihm hierfür eine angemessene Frist setzen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, so dass der Mieter in Eigeninitiative einen Fachbetrieb beauftragen muss, kann er die Aufwendungen hierfür vom Vermieter zurückfordern.
Amtsgericht Bremen, AZ: 25 C 0118/01, 25 C 118/01
Urteile zur Thema Mäuse, Ratten, Marder

Befallen Mäuse oder Ratten die Wohnung, ist der Mieter wegen Gesundheitsgefährdung zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter anbietet, die Schädlinge professionell bekämpfen bzw. beseitigen zu lassen und wenn die Mäuse durch Missstände, die ebenfalls leicht zu beseitigen wären, angelockt wurden.
Amtsgericht Tiergarten, AZ: 6 C 177/97
Landgericht Saarbrücken, WM 1991, 91 ff.

Treten Mäuse vermehrt in einer Stadtwohnung vermehrt, muss der Mieter dies nicht einfach hinnehmen, solange er die Mäuse nicht selbst durch mangelhafte Hygiene zu verantworten hat. Der Mieter hat hier den Anspruch auf eine 100%ige Mietminderung. Das einmalige Auftreten einer Hausmaus in einer Stadtwohnung hingegen ist nach Ansicht des Gerichts für den Mieter tragbar.
Amtsgericht Brandenburg, AZ: 32 C 520/00

Das Amtsgericht Regensburg entschied in einem Fall, in dem ein Mieter täglich 15 Mäuse in seiner Mietswohnung fing, dass eine Mietminderung von 10% genüge. Das Mietobjekt befand sich schließlich nicht nur direkt auf dem Land, sondern außerdem in der Nähe einer Schweinezucht und eines Kuhstalls. In diesem Fall wurde das Auftreten von Mäusen als unvermeidbar angesehen.
Amtsgericht Rendsburg, AZ: 3 C 551/87

Zehn Prozent Mietminderung, wenn der Mieter Mäuse in der Wohnung hat, die ihren Kot in Geschirr und Töpfen hinterlassen.
Amtsgericht Bad Säckingen, AZ: C 368/75

Bei starkem Mäusebefall in einer Stadtwohnung haben Mieter das Recht auf fristlose Kündigung. Wenn sich ständig mehrere Mäuse in den Räumen aufhalten, bestehe eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit, Das einmalige Auftreten einer Hausmaus in einer Immobilie hätten Mieter allerdings hinzunehmen. Im verhandelten Fall hatte das Gericht einem Paar Recht gegeben, das angesichts einer über drei Monate hinweg bestehenden Mäuseplage den Mietvertrag fristlos gekündigt hatte. Das Auftreten der Mäuse löse Ekelgefühle aus, die die Bewohner körperlich und psychisch beeinträchtigen, begründeten die Richter.
Amtsgericht Brandenburg/Havel. AZ: 32 C 520/00

Treten in einem Hof Ratten auf, ist der Mieter berechtigt, die Miete um 10% zu mindern.
Amtsgericht Aachen, AZ: 5C 5/00 WM 2000

Bei erheblichen nächtlichen Lärmstörungen durch einen im Dachbereich eines Mietshauses nistenden Marder ist eine monatliche Mietminderung von ca. 30% der Bruttokaltmiete gerechtfertigt.
Amtsgericht Hamburg-Barmbek, AZ: 815 C 238/02. Quelle: ZMR 2003, 582-583

Marder in einer geschlossenen Tiefgarage stellen einen Mangel dar, der dann zu einer Mietminderung berechtigt, wenn abgestellte Fahrzeuge durch Verbiss beschädigt werden. Der Vermieter ist bei geschlossenen Garagen zur Beseitigung bzw. Abwehr der Tiere verpflichtet. Darüber hinaus hat er bauliche Vorkehrungen gegen das erneute Eindringen der ungebetenen Gäste zu treffen. Tut er dies nicht oder gerät mit der Beseitigung der Tiere in Verzug, so der Vermieter zum Ersatz eines dem Mieter entstandenen Schadens verpflichtet.
§ 536 Abs 1 BGB

Hier sehen Sie nun, dass Sie einerseits, wenn den der Befall feststehen würde, zur Beseitigung verpflichtet sind. Wenn dies nicht gelingt, dann könnten die Mieter die Miete mindern oder gar wie angekündigt Schadenersatz verlangen.

Die entsprechende Rechtsforschrift ist § 17 Infektionsschutzgesetz:

§ 17 IfSG – Besondere Maßnahmen der zuständigen Behörde, Rechtsverordnungen durch die Länder

(1) 1Wenn Gegenstände mit meldepflichtigen Krankheitserregern behaftet sind oder wenn das anzunehmen ist und dadurch eine Verbreitung der Krankheit zu befürchten ist, hat die zuständige Behörde die notwendigen Maßnahmen zur Abwendung der hierdurch drohenden Gefahren zu treffen. 2Wenn andere Maßnahmen nicht ausreichen, kann die Vernichtung von Gegenständen angeordnet werden. 3Sie kann auch angeordnet werden, wenn andere Maßnahmen im Verhältnis zum Wert der Gegenstände zu kostspielig sind, es sei denn, dass derjenige, der ein Recht an diesem Gegenstand oder die tatsächliche Gewalt darüber hat, widerspricht und auch die höheren Kosten übernimmt. 4Müssen Gegenstände entseucht, von Gesundheitsschädlingen befreit oder vernichtet werden, so kann ihre Benutzung und die Benutzung der Räume und Grundstücke, in denen oder auf denen sie sich befinden, untersagt werden, bis die Maßnahme durchgeführt ist.

(2) 1Wenn Gesundheitsschädlinge festgestellt werden und die Gefahr begründet ist, dass durch sie Krankheitserreger verbreitet werden, so hat die zuständige Behörde die zu ihrer Bekämpfung erforderlichen Maßnahmen anzuordnen. 2Die Bekämpfung umfasst Maßnahmen gegen das Auftreten, die Vermehrung und Verbreitung sowie zur Vernichtung von Gesundheitsschädlingen.

(3) 1Erfordert die Durchführung einer Maßnahme nach den Absätzen 1 und 2 besondere Sachkunde, so kann die zuständige Behörde anordnen, dass der Verpflichtete damit geeignete Fachkräfte beauftragt. 2Die zuständige Behörde kann selbst geeignete Fachkräfte mit der Durchführung beauftragen, wenn das zur wirksamen Bekämpfung der übertragbaren Krankheiten oder Krankheitserreger oder der Gesundheitsschädlinge notwendig ist und der Verpflichtete diese Maßnahme nicht durchführen kann oder einer Anordnung nach Satz 1 nicht nachkommt oder nach seinem bisherigen Verhalten anzunehmen ist, dass er einer Anordnung nach Satz 1 nicht rechtzeitig nachkommen wird. 3Wer ein Recht an dem Gegenstand oder die tatsächliche Gewalt darüber hat, muss die Durchführung der Maßnahme dulden.

(4) 1Die Landesregierungen werden ermächtigt, unter den nach § 16 sowie nach Absatz 1 maßgebenden Voraussetzungen durch Rechtsverordnung entsprechende Gebote und Verbote zur Verhütung übertragbarer Krankheiten zu erlassen. 2Sie können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf andere Stellen übertragen.

(5) 1Die Landesregierungen können zur Verhütung und Bekämpfung übertragbarer Krankheiten Rechtsverordnungen über die Feststellung und die Bekämpfung von Gesundheitsschädlingen, Kopfläusen und Krätzemilben erlassen. 2Sie können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf andere Stellen übertragen. 3Die Rechtsverordnungen können insbesondere Bestimmungen treffen über

die Verpflichtung der Eigentümer von Gegenständen, der Nutzungsberechtigten oder der Inhaber der tatsächlichen Gewalt an Gegenständen sowie der zur Unterhaltung von Gegenständen Verpflichteten,
a)

den Befall mit Gesundheitsschädlingen festzustellen oder feststellen zu lassen und der zuständigen Behörde anzuzeigen,
b)

Gesundheitsschädlinge zu bekämpfen oder bekämpfen zu lassen,

die Befugnis und die Verpflichtung der Gemeinden oder der Gemeindeverbände, Gesundheitsschädlinge, auch am Menschen, festzustellen, zu bekämpfen und das Ergebnis der Bekämpfung festzustellen,

die Feststellung und Bekämpfung, insbesondere über
a)

die Art und den Umfang der Bekämpfung,
b)

den Einsatz von Fachkräften,
c)

die zulässigen Bekämpfungsmittel und -verfahren,
d)

die Minimierung von Rückständen und die Beseitigung von Bekämpfungsmitteln und
e)

die Verpflichtung, Abschluss und Ergebnis der Bekämpfung der zuständigen Behörde mitzuteilen und das Ergebnis durch Fachkräfte feststellen zu lassen,

die Mitwirkungs- und Duldungspflichten, insbesondere im Sinne des § 16 Abs. 2, die den in Nummer 1 genannten Personen obliegen.

(6) § 16 Abs. 5 bis 8 gilt entsprechend.

(7) Die Grundrechte der Freiheit der Person (Artikel 2 Abs. 2 Satz 2 Grundgesetz), der Freizügigkeit (Artikel 11 Abs. 1 Grundgesetz), der Versammlungsfreiheit (Artikel 8 Grundgesetz) und der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 Abs. 1 Grundgesetz) werden im Rahmen der Absätze 1 bis 5 eingeschränkt.

Unter Umständen würde sich sogar das Blatt wenden, wenn die Mieter selbst durch entsprechendes Verhalten (Müll etc., Kompost, Essensabfälle) die Ratten angelockt hätten.

Ich würde Ihnen auf alle Fälle hier nun empfehlen, einen professionellen Kammerjäger schnellstens zu Rate zu ziehen, nicht zuletzt, weil die von Ihnen angesprochenen Kosten der Kadaverbeseitigung ansonsten wirklich unverhältnismäßig wären.

Der Vermieter tut in der Regel dann gut daran, die Schädlingsbekämpfung dem Fachmann und Kammerjäger zu überlassen. Nur so lässt sich das Risiko vermeiden, falls es bei der Anwendung von Giften zu Gesundheitsschäden der Mieter kommt, wegen Körperverletzung bestraft und überdies zu hohen Schadensersatzzahlungen verurteilt zu werden (LG München I, NJW-RR 1990, 217 = WuM 1989, 500).

Auch kann dem Mieter bei unsachgemäßer Einbringung von Insektengift ein Recht zur fristlosen Kündigung zustehen (AG Trier, WuM 2001, 486 [AG Trier 14.08.2001 - 6 C 549/00]). I.Ü. sind bei der Schädlingsbekämpfung auch die einschlägigen Naturschutzbestimmungen zu beachten (vgl. etwa Anlage 1 zu § 1 Bundesartenschutzverordnung (BGBl. 2005 I, S. 264; BGBl. 2007 I, S. 2873; auch Dauner-Lieb/Ring, § 90a BGB).
Ein entsprechendes Beratungsgespräch beim Gesundheitsamt möchte ich Ihnen auch ans Herz legen.

Der für Sie schlimmste Fall wäre der, dass Sie tatsächlich mit Rattenbefall zu tun hätten. Dann sollten Sie den Kammerjäger nicht scheuen. Die Beseitigung auf eigene Faust beinhaltet eben auch das eigene Risiko mit den angesprochenen unüberschaubaren Folgen.
Eine Hausversicherung deckt Schädlings/Ungezieferbefall leider nicht ab.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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