Prüfung einer Nebenkostenabrechnung durch Jahresvergleich

Online-Rechtsberatung
Stand: 01.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Die Nebenkostenabrechnung erscheint uns als extrem hoch. Wir sollen über 1871,74 € nachzahlen. In den letzten Jahren hatten wir Nachzahlungen in Höhe von ca. 500-600 €. Deshalb möchten wir die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Prüfung Nebenkostenabrechnung (NK) 2008

I. Vergleich NK 2007 mit NK 2008 (sämtliche Beträge in Euro gerundet)

Erhöhungen:
Bei den Erhöhungen sind gegenüber dem Vorjahr die Grundsteuer mit 67,00, die Heizungskosten mit 500,00 sowie die Position Wartung/Brand mit 80,00 erwähnenswert.

Neue Positionen:
Hinzugekommen sind die Positionen Sicherheitsdienst mit 318,00, Tiefgarage mit 168,00 sowie Lastenaufzug mit 80,00.

Senkungen:
Die Positionen Gebäudeversicherung hat sich um 120,00 und die Position Hausmeister um 273,00 vermindert.

Die Gesamtkosten bezogen auf Ihre Wohneinheit haben sich gegenüber 2007 um 1530,00 erhöht. (Kontrolle: Nachzahlung 2007: 330,00 + Erhöhung zu 2008: 1530,00 = Nachzahlung 2008: ca. 1870,00)

II. Gründe der hohen Nachzahlung

  1. Es wurde keine Anpassung der Vorauszahlungen vorgenommen, obwohl 2007 bereits 330,00 nachzuzahlen waren. Eine Verpflichtung hierzu besteht allerdings nicht. Wäre eine Anpassung vorgenommen worden, so fiele der jetzige Betrag natürlich geringer aus.

  2. Die Positionen Grundsteuer, Heizung und Wartung sind vermutlich auf die regelmäßig auftretenden Preissteigerungen zurückzuführen, wobei die Energiepreise besonders ins Gewicht fallen. Letztere sicherlich auf Grund der Berichterstattung in der Presse nicht unerwartet.

  3. Die neu hinzugetretenen Positionen Sicherheitsdienst, Tiefgarage und Lastenaufzug machen zusammen 566,00, mithin mehr als 1/3 der Steigerung aus.

III. Beanstandungen

Die Position Tiefgarage wurde in der Abrechnung 2007 (noch) nicht berücksichtigt. Ich kann nur vermuten, dass Sie im Laufe des Jahres 2008 einen Tiefgaragenplatz angemietet haben oder dass sich die neue Hausverwaltung die Ansicht der City Hausverwaltung GmbH aus dem Schreiben/NK 2007 vom 20.04.2009 zu eigen gemacht hat. Über die Stichhaltigkeit der dort vorgebrachten Argumente lässt sich sicherlich trefflich streiten.

Die Position Lastenaufzug erscheint fragwürdig und ist für mich nicht nachvollziehbar. In der NK 2007 fehlt dieser Posten. Es ist zu vermuten, dass der Lastenaufzug lediglich und ausschließlich den Gewerbeeinheiten zugerechnet werden kann. Dann ist jedoch eine Kostenverteilung auf die Wohnungsmieter unzulässig.

Die ebenfalls neue Position Sicherheitsdienst findet Ihre Rechtfertigung jedenfalls nicht in § 2 der BetrKV, da sie dort nicht als umlagefähig ausgewiesen ist. Eine Umlage der Kosten für einen Sicherheitsdienst ist mietrechtlich nur als sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 i.V.m. § 1 Abs. 1 BetrKV möglich. Die Umlage von Sicherheitsdienstkosten als sonstige Betriebskosten erfordert jedoch zusätzlich, dass entweder im Mietvertrag oder anderweitig ganz konkret die Umlage dieser Kosten vereinbart worden ist. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, vermag ich mangels Vorlage des Mietvertrages nicht nachzuvollziehen. Ich empfehle daher, insoweit keine Nachzahlungen zu leisten, wenn im Mietvertrag die Kosten des Sicherheitsdienstes nicht ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen sind.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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