Pachteinnahmen sollen alleine Gesellschaftern zuzurechnen sein

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

In §1 Gesellschaftsvertrag steht, "Gegenstand des Unternehmens ist die Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Reiterhofes". Zu diesem Zeitpunkt waren 7,22 ha Acker- und Grünland selbst durch die GbR bewirtschaftet. Eine Fläche von ca. 10 ha war verpachtet. Die Pachteinnahmen wurden in der Gesamthandsbilanz der GbR erfasst.

Am 01.07.2009 erfolgte eine Ergänzung des Gesellschaftsvertrages. Im Vertrag steht folgender Satz: "Die verpachteten Grundstücke werden der GbR nicht zur Nutzung überlassen." Seit dem 01.07.2009 wurden die Pachteinnahmen weder in der Gesamthandsbilanz. noch in der Sonderbilanz der GbR erfasst. Die Pachteinnahmen wurden als Einzelunternehmerin bei der Gesellschafterin erfasst. Das Finanzamt möchte die Pachteinnahmen in der Sonderbilanz der GbR erfassen.

Es soll erreicht werden, dass die Pachteinnahmen keinen Bezug zur Gesellschaft haben. Die Pachteinnahmen sollen ab 01.07.2009 der Gesellschafterin alleine im Rahmen eines verpachteten Einzelunternehmens zuzurechnen sein. Dazu benötige ich Argumente.

Antwort des Anwalts

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind nach §§ 21, 8 Abs. 1 EStG *1) alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Steuerpflichtigen im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zufließen. Parallel dazu müssen auch die Pachtzahlungen demjenigen wirtschaftlich zugeordnet werden, der als Vertragspartner dafür aufkommt. Vermutlich wurden hierbei Fehler gemacht.

Steuerrechtlich muss man immer erst einmal fragen, welches vertragliche Verhältnis zwischen welchen zwei Personen vorliegt.

Nur dann kann man beurteilen, welche Leistung, welche Gegenleistung vereinbart wurde und wem diese Leistungen wirtschaftlich zuzurechnen sind.

Hier wurde zwar durch eine Passage im Gesellschaftsvertrag die Nutzung der verpachteten Grundstücke heraus genommen. Das betrifft aber nur den Gesellschaftsvertrag. Solch eine Regelung ist selbst noch kein Pachtvertrag.

Das bedeutet also auch noch nicht, daß eine positive andere Regelung getroffen worden ist. Das muss natürlich auch in die Tat umgesetzt werden. Daran scheint es bislang zu mangeln.

Das Finanzamt wird sich daher vorläufig auf den Standpunkt stellen (können) dass hier zwar eine Regelung im Gesellschaftsvertrag vorgesehen ist, diese aber nicht in die Tat umgesetzt wurde.

Vermutlich wird erzeit wirtschaftlich der Vertrag nach wie vor zwischen der GbR und dem Verpächter durchgeführt, und nicht wie eigentlich vorgesehen, zwischen der Gesellschafterin und dem Verpächter. Wirtschaftlich werden daher die Pachtzahlungen und – Erträge also zugeordnet wie bisher.

Möglicherweise wurde das zwar auch umgesetzt, aber nur nicht hinreichend dokumentiert. Dann könnten Sie das noch umsetzen und dem Finanzamt die notwendigen Nachweise und Dokumentation vorlegen.

Tipp: Argumentativ wäre es sinnvoll, dem Finanzamt einen formellen schriftlichen Pachtvertrag zwischen der Einzelgesellschafterin (als Pächterin) und dem Eigentümer des verpachteten Geländes (als Verpächter) vorzulegen.

Sofern diese noch nicht existiert, wäre das nachzuholen. Dabei muss u.a. auch Fragen wie Dauer der Pacht, Kündigung, Pachtzinsen, Sicherheiten geregelt werden.

Ferner muss dieser Vertrag auch tatsächlich durchgeführt werden. Das wäre zu dokumentieren und diese Dokumente müssten dann vorgelegt werden.

Die Gesellschafterin muss das Gelände auch tatsächlich wie ein Pächter selbst bewirtschaften (lassen) und als wesentlichen Inhalt einer Pacht selbst die Früchte aus der Pacht ziehen (usefructus).

Sie sollte daher die Buchhaltung selbst führen (lassen), und eigene Verträge schließen mit den Subunternehmern. Sie muss die entsprechenden Konten auf eigenen Namen einrichten, und sollte natürlich auch selbst die monatlichen Pachtzinsen zahlen.

Tipp: Dokumentieren Sie diesen Sachverhalt und bieten dem Finanzamt Nachweise dafür an. Wenn es rückwirkend dafür zu spät sein sollte, dann ab jetzt.

Eine strenge Formvorschrift, deren Nichteinhaltung Unwirksamkeit einer Vereinbarung bedeutet, gibt es zwar im Pachtrecht eigentlich nicht, vgl. §§ 550 Abs. 2 BGB 1) in Verbindung mit § 581 BGB 2). Dennoch tendiert das Finanzamt dahin, nicht schriftlich dokumentierte Vorgänge auch wirtschaftlich nicht anzuerkennen. Vgl. zu den juristischen Anforderungen an Pachtverträge, und der Abgrenzung zum Gesellschaftsvertrag auch OLG Hamm, Urteil vom 6. Mai 2011, Az. I-30 U 15/10 *3).

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 550 BGB Form des Mietvertrags

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

*2) § 581 BGB Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

http://openjur.de/u/166166.html

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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