Muss sich der Vermieter nach Mietverhältniskündigung finanziell am Umzug beteiligen ?
Uns wurde die Wohnung nach 4 1/2 Jahren aus wirtschaftlichen Gründen gekündigt. Wir haben eine neue Wohnung gefunden und ziehen zum 01.04.11 aus. Muss der Vermieter sich an den Kosten des Umzugs beteiligen und wenn ja in welcher Höhe?
Sehr geehrte Mandantin,
Ob ein Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Beteiligung an Umzugskosten bzw. Zahlung einer Entschädigung infolge Beendigung des Mietverhältnisses besteht, hängt wesentlich von der Zulässigkeit und Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung ab.
Ihr Vermieter hat Ihnen gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt, da er sich durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (vorgeblich zwingender Verkauf wegen Auszahlung des Bruders) gehindert sieht. Zunächst gehe ich davon aus, dass Sie in den alten Bundesländern leben, in den neuen Bundesländern und Ostberlin ist die Verwertungskündigung unzulässig.
Voraussetzung für eine solche Kündigung ist, dass der Vermieter infolge Bestehens des Mietverhältnisses an einer angemessenen Verwertung gehindert ist. Hierfür reicht der bloße Umstand des bestehenden Mietverhältnises nicht aus, vielmehr muß mietfrei ein wesentlich höherer Verkaufspreis zu erzielen sein. Regelmäßig ist eine freie Wohnung mit der sofortigen Möglichkeit der Eigennutzung durch die Erwerber auf dem Immobilienmarkt von höherem Wert. Allerdings ist hier nach den Umständen des Einzelfalls das Interesse des Vermieters gegen das Interesse des Mieters an der bestehenden Wohnung als weiteren Lebensmittelpunkt abzuwägen. Dies folgt aus der in Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz verankerten Sozialbindung des Eigentums.
Die erheblichen Nachteile miuß Ihnen der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben detailliert ausführen und begründen. Hierin sind
die Verwertungsabsicht durch Verkauf,
der Anlaß für den Verkauf,
eine Erläuterung, dass die beabsichtigte Verwertung durch Verkauf angemessen ist,
der Umstand, dass das derzeitige Mietverhältnis die geplante Verwertung verhindert
sowie
die dem Vermieter hierdurch drohenden Nachteile anzugeben. Dies folgt aus § 573 Abs. 3 BGB.
Nach der Dauer Ihres Mietverhältnisses wäre die Kündigungsfrist drei Monate.
Erst bei fünfjähriger Dauer verlängert sich die Frist um weitere drei Monate.
Nun haben Sie sich offenbar mit der Kündigung bereits abgefunden und Ersatz angemietet. Gleichwohl kann ein Schadensersatzanspruch gegeben sein, wenn die oben aufgeführten formalen Anforderungen nicht erfüllt sind.
In meiner langen beruflichen Praxis habe ich selten erlebt, dass der Vermieter diese Voraussetzungen alle beachtet.
Sollte das Kündigungsschreiben auch bei Ihnen nicht der gesetzlichen Form entsprechen, sollten Sie dies Ihrem Vermieter darlegen und über eine Schadensersatzforderung verhandeln. Zu beachten ist, daß bei Verkauf in vermietetem Zustand evtl. später eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber ausgesprochen worden wäre, Ihnen die Umzugskosten also ohnehin irgendwann entstanden wären.
Von der Sachlage her ist allerdings auch fraglich, ob der Betrag, der an den Bruder auszuzahlen ist, nicht auch auf andere Art als durch den Verkauf der Immobilie aufgebracht werden kann. Es verbleibt daher auch ein gewisses Risiko auf Seiten des Vermieters.
Obige Überlegungen sollten Sie als Grundlage für ein Verhandlungsgespräch nehmen und sich dann nach Möglichkeit gütlich einigen, da für beide Seiten erhebliche Risiken im Falle eines Rechtsstreits bestünden.
