Muss der Mieter bei Auszug Renovieren ?
Vor ca. 11 Jahren wurde zwischen Vermieter V und Mieter M ein Formularmietvertrag über eine Wohnung geschlossen.
Danach ist der Mieter verpflichtet nach einem starren Fristenplan das Tapezieren (nach 10 Jahren) und das Anstreichen der Wände (nach 5 Jahren) in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.
Außerdem ist laut Formularmietvertrag der Mieter am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken,...) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
„Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25 % der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, länger als fünf Jahre 90 %; bei Berechnung des Kostenersatzes für das Anbringen von Raufasertapeten gelten folgende Prozentsätze: länger als ein Jahr 15 %, länger als zwei Jahre 20 %, länger als drei Jahre 30 %, länger als vier Jahre 40 %, länger als fünf Jahre 50 %, länger als sechs Jahre 60 %, länger als sieben Jahre 70 %, länger als acht Jahre 80 %, länger als neun Jahre 85 %, länger als zehn Jahre 90 %. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen.“
Handschriftlich wurde zusätzlich vereinbart. “Der Mieter verpflichtet sich bei Auszug zur Renovierung der tapezierten Wände. Die Wände müssen bei Auszug ordentlich mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen sein.“
Das Mietobjekt wurde betreffend der Wände und Decken in einem ordentlichen bezugsfertigen Zustand übergeben. Sämtliche Wände und Decken waren mit Rauhfaser tapeziert, weiß gestrichen und größtenteils neu renoviert.
Der Mieter beabsichtigt die Wohnung mit renovierungsbedürftigen Wände und Decken zurückzugeben (Bsp. Wände mit Buntstiften verkritzelt, Wände gelb um Schränke herum angestrichen; die von den Schränken abgedeckten Wandbereiche sind weiß.) Der Mieter ist der Auffassung, dass er bei Auszug weder zu Schönheitsreparaturen der Wände und Decken noch zur Ersatzleistung verpflichtet ist.
Hat der Mieter recht?
Sehr geehrter Mandant,
Fragestellung: Der Mieter ist der Auffassung, dass er bei Auszug weder zu Schönheitsreparaturen der Wände und Decken noch zur Ersatzleistung verpflichtet ist. Hat der Mieter recht?
Unabhängig von der von Ihnen bereits als gegeben unterstellten Unwirksamkeit der Klauseln bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen schlägt diese Unwirksamkeit nach nunmehr gefestigter Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH auch auf die sog. Abgeltungsklausel (Quotenregelung) durch. Die weiteren Klauseln in einem Mietvertrag werden quasi von der unwirksamen infiziert, auch wenn diese für sich genommen wirksam wären. Hinzu kommt die weiter von Ihnen mitgeteilte Endrenovierungsklausel, die ebenfalls unwirksam ist. Nach dieser Klausel müsste der Mieter allein deshalb renovieren, weil er auszieht und nicht etwa weil eine Renovierung erforderlich wäre. Ihre Frage reduziert sich damit auf die Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln bei Rückgabe der Mietsache durch den Mieter.
Rechtsfolge unwirksamer Klauseln ist gem. § 306 Abs. 2 BGB die Geltung der gesetzlichen Bestimmungen. Demgemäß obliegt die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Hieraus folgt, dass auch Mängel bei der Gestaltung des Mietobjektes durch den Mieter unerheblich bleiben; renovierte der Mieter schlecht oder unzureichend, indem er z.B. nur um einen Schrank herum tapezierte, geriet der Anstrich wolkig (BGH WuM 2009, 224) oder riss er die ohnehin erneuerungsbedürftige Raufasertapete ab (AG Köln WuM 2008, 215), wirkt sich dies nicht zu seinen Lasten aus, weil es ohnehin Sache des Vermieters ist (s.o.), die Schönheitsreparaturen regelmäßig auf seine Kosten zu erledigen. Bei einem Verbleib in der Wohnung könnte der Mieter vom Vermieter sogar die Renovierung der Wohnung verlangen und bei dessen Untätigkeit unter den weiteren Voraussetzungen des § 536 a BGB einen Vorschuss auf die erforderlichen Aufwendungen. Auch der Versuch, den abgewohnten oder geschmacklich verunstalteten Zustand als Sachbeschädigung zu qualifizieren, hilft nicht weiter. Hierzu ist festzustellen, dass es nicht um Sachbeschädigung, sondern um Schönheitsreparaturen geht, solange der Zustand noch auf vertragsgemäßem Gebrauch beruht und ein ordnungsgemäßer Zustand durch schlichte Malerarbeiten zu erreichen ist, vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 538 Rn 203. Vielmehr ist eine Sachbeschädigung grundsätzlich erst dann gegeben, wenn das Mietobjekt oder seine Einrichtung substantiell beschädigt wurden.
Letzteres scheint in Ihrem Fall nicht vorzuliegen, so dass der Mieter die Wohnung unrenoviert zurückgeben kann.
