Mietvertrag wird nur von einem der zwei Vermieter unterzeichnet - gültig ?
Ich habe kürzlich einen Mietvertrag abgeschlossen.
Als Vermieter sind Vater und Sohn genannt. der Vertrag ist aber nur vom Sohn und mir unterschrieben. Der Vater hatte keine Zeit und war nicht anwesend.Es gibt 2 Ausfertigungen des Mietvertrages, eine beim Sohn als Vermieter, eine bei mir als Mieter.
Die wohnung wird erst im Mai bezogen und sieht den Verzicht des ordentlichen Kündigungsrechts für 3 Jahre vor (von beiden Parteien).
Frage: Handelt es sich um einen gültiges Mietvertrag ? Kann ich falls die Umstände es erfordern, früher aus dem Vertrag raus, da der Vater nicht unterschrieben hat?.
Sehr geehrter Mandant,
Frage 1.: Handelt es sich um einen gültiges Mietvertrag ?
Entscheidend ist zunächst, dass von den zwei Exemplaren das Ihre nur von einem der beiden Vermieter unterzeichnet wurde. Trägt Ihr Exemplar die Unterschriften von Vater und Sohn, kommt § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB zur Anwendung: Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
Sind im Kopf des Mietvertrages mehrere Personen als Vermieter aufgeführt, haben aber nicht alle Personen unterzeichnet, so kommt der Mietvertrag nur mit den Unterzeichnern zustande. Eine Ausnahme gilt, wenn der Unterzeichner zugleich für die übrigen im Kopf des Vertrags aufgeführten Personen gehandelt hat und handeln durfte. Eine Einzelvollmacht ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn die im Kopf des Vertrages aufgeführten Personen gemeinschaftliche Eigentümer des Mietobjektes sind und der Unterzeichner allgemein bevollmächtigt ist, alle mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Geschäfte zu tätigen. Hat der Unterzeichner als vollmachtloser Vertreter gehandelt, so kommt es darauf an, ob das Vertreterhandeln von der im Kopf des Vertrages aufgeführten Person genehmigt wird, vgl. §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 2 BGB. In diesem Fall wird der Genehmigende Mitvermieter und zwar rückwirkend. Eine solche Genehmigung kann auch konkludent erklärt werden, etwa indem die im Kopf genannte Person eventuelle Ansprüche an den unterzeichnenden Vermieter abtritt, vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. 2011, Vor § 535 BGB Rn 415. Es handelt sich demnach um einen gültigen Mietvertrag.
Frage 2.: Kann ich falls die Umstände es erfordern, früher aus dem Vertrag raus, da der Vater nicht unterschrieben hat?.
Wie oben zu Frage 1. dargelegt, dürfte der Mietvertrag wirksam sein, so dass Sie frühestens nach Ablauf des dreijährigen Kündigungsverzichts nach § 573 c BGB mit der dreimonatigen Frist kündigen können.
