Mietvertrag - Verpflichtungen beim Auzug

Online-Rechtsberatung
Stand: 15.12.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

In unserem Mietvertrag sind folgende Regelungen bzgl. Schönheitsreparaturen festgelegt. Wir ziehen nun nach knapp 10 Jahren aus und diskutieren nun mit dem Vermieter ob eine Endrenovierung auf Grund der Rechtslage notwendig ist.

§ 12 Schönheitsreparaturen

  1. Der Mieter ist verpflichtet, die Naßräume (Küche, Bad, Dusche, WC) alle drei Jahre und die übrigen
    Räume alle fünf Jahre fachgerecht zu renovieren, es sei denn, er weist nach, daß Schönheitsreparaturen
    ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind.
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      Die Renovierungsfristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses.
  2. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige
    Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter
    bestimmten Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen:
    Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die ietzten
    Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter für die
    Renovierung der Naßräume 33 %, bei mehr als zwei Jahren 66 % der Kosten. Bei den übrigen Räumen
    sind nach mehr als einem Jahr 20 %, nach mehr als zwei Jahren 40 %, nach mehr als drei Jahren 60 %
    und nach mehr als vier Jahren 80 % der künftigen Renovierungskosten zu zahlen.
  3. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, daß die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der
    vereinbarten Fristen durchgeführt worden sind

Vorschriften verstößt, tritt an ihre Steile die entsprechende gesetzliche Regelung.
§ 22 Zusatzvereinbarungen
Zu §10 Benutzung der Mietsache
Die Mieter nahmen bei der Wohnungsbesichtigung zur Kenntnis.daß Fluglärm in diesem Wohngebiet
vorhanden ist.
Die Mieter verpflichten sich keine Löcher in die Wand- und Bodenfliesen zu bohren.
Für die Zimmerwände sind spezielle Dübel (Kippdübel) zu verwenden.
Durch die vom Vermieter benutzten Gartengrill entstehenden Geruchsbelästigungen, stellen für uns
keine Wertminderung der Mietsache bzw. Wohnqualität dar.
Bei Auszug ist die Wohnung in jedem Fall zu streichen und entstandene Bohrlöcher zu verschließen.
Die Arbeiten sollten durch einen Fachbetrieb ausgeführt werden.

Insbesondere die Auflage in der Zusatzvereibarung, auf jeden Fall zu streichen läßt mich Fragen, ob wir beim Auszug renovieren / streichen müssen ?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

die Rechtsprechung des BGH, die zu manchen Unsicherheiten hinsichtlich der Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei Auszug geführt hat, bezieht sich ausschließlich auf die - in der Regel verwandten- einheitlichen Vordrucke für die Mietverträge. Diese werden wie Allgemeine Geschäftsbedingungen angesehen und daraufhin untersucht, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Daneben bleibt es den Mietvertragsparteien natürlich unbenommen individuelle Regelungen zu treffen, die dann natürlich nicht dieser Inhaltskontrolle unterliegen.

Bei den von Ihnen in § 22 vereinbarten Zusatzregelungen scheint es sich um eine solche individuelle Vereinbarung zu handeln. Sie ist zusätzlich zu den allgemeinen Regeln mit in den Mietvertrag aufgenommen worden und soll die Ausgestaltung des Mietverhältnisses gerade in dem von Ihnen bewohnten Haus regeln. Damit sind individuelle Regeln hinsichtlich der Benutzung von Dübeln, Gartengrill und den notwendigen Maßnahmen bei Auszug getroffen worden. Diese Regeln sind bindend. Sie werden sich den dort eingegangenen Verpflichtungen kaum unter Hinweis auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung entziehen können.

Eine Vereinfachung liegt für Sie allenfalls darin, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen ausschließlich durch Fachbetriebe nicht gefordert werden darf. Geschuldet ist vom Mieter allein eine fachgerechte Durchführung von Arbeiten. Wenn ihm dieses allein oder mit Hilfe Bekannter gelingt, reicht auch eine von ihm selbst durchgeführte fachgerechte Schönheitsreparatur aus.

Die Zusatzvereinbarung geht den allgemeinen Regeln des Mietvertrages vor und verdrängt diese.

Aber auch der Formularmietvertrag ist nur teilweise rechtswidrig und damit nicht anwendbar. Die Regelung in § 12 ist hinsichtlich der Fristen der Schönheitsreparaturen nicht zu beanstanden. Es sind nur solche Regelungen vom BGH beanstandet worden, die eine feste Regelung ohne Ausnahme enthalten. Diese Ausnahme ist in Ihrem Vertrag jedoch vorgesehen, da die Schönheitsreparaturen entfallen können, wenn sie nicht notwendig sind.

Bedenklich ist demgegenüber die Regelung hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung. Hier knüpft die Zahlung allein an die verstrichene Zeitdauer an ohne dass es dem Mieter möglich wäre darauf zu verweisen, dass die Maßnahmen noch nicht notwendig sind.

Fazit: Auf der Grundlage der Zusatzvereinbarung sind Sie verpflichtet, die dort zugesagten Schönheitsreparaturen bei Auszug durchzuführen. Wollen Sie dieses nicht selber machen, können Sie sich mit dem Vermieter auch über die Zahlung eines Abstandsbetrages einigen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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