Mietrecht: Keine Nachzahlung bei Betriebskostenpauschale

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich wohne seit 01.07.2014 in einer Wohnung zur Miete. Am 28.12.2016 habe ich eine Nebenkostenabrechnung für 2015 erhalten. Diese bescheinigt mir eine Nachzahlung von 246,39 Euro. Für 2014 hab ich keine Abrechnung erhalten und die Jahre davor wurde laut Vormietern auch keine Abrechnung erstellt. Ich zahle pauschal 80 Euro Nebenkosten pro Monat (Zwei Personen jede 40 Euro. Im Mietvertrag sind einfach 80 Euro eingetragen).
In meinem Mietvertrag (Standardformular Mietvertrag für Wohnungen des RNK Verlag) ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden (es wird in dem Formular explizit unterschieden zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorschuss). Bin ich verpflichtet der Nachzahlung nachzukommen, da ja eigentlich eine Pauschale vereinbart wurde?

Antwort des Anwalts

Wenn Sie, wie Sie schreiben, eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, müssen Sie die Nachzahlung nicht leisten und können das Verlangen hierauf zurückweisen.
Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Bei der Pauschale handelt es sich um einen Festbetrag, durch den die erfassten Kosten abgegolten werden sollen. Eine Abrechnung findet nicht statt.
Deckt eine Pauschale verbrauchsabhängige Kosten ab, ist der Mieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet, einen übermäßigen, über das gewöhnliche und der Pauschale zu Grunde liegende Maß hinausgehenden Verbrauch zu vermeiden. Ansonsten ist er dem Vermieter zum Schadensersatz nach § 280 BGB verpflichtet (LG Oldenburg ZMR 2002, 200). Diese Ersatzpflicht geht auf Erstattung der tatsächlichen Kosten abzüglich der Pauschalzahlungen. Die Annahme einer Pflichtverletzung ist jedoch auf extreme Fälle zu beschränken, da der Vermieter das Risiko mangelnder Kostendeckung trägt (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten Rn. 2043a).

Die Pauschale ist eine Art der Betriebskostenumlegung (§ 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Pauschale dient somit nur der Tragung von Betriebskosten durch den Mieter. Andere Kosten des Vermieters dürfen deshalb in die Pauschale nicht einbezogen werden. Solche Kosten sind, auch wenn sie gesondert ausgewiesen und als Pauschale bezeichnet sind, keine Betriebskostenpauschale i. S. d. Wohnraummietrechts. Dasselbe gilt für pauschale Entgelte des Mieters für besondere Zusatzleistungen des Vermieters (vgl. LG Krefeld NZM 2000, 1222 [LG Krefeld 10.02.1999 - 2 S 282/98] für betreutes Wohnen).
Keine Regelung enthält das Gesetz darüber, in welcher Höhe eine Pauschale vereinbart werden darf. Wie hoch die Betriebskosten letztlich sein werden, steht bei Abschluss des Mietvertrages kaum jemals fest. Die Pauschale soll nicht einerseits zu einer verdeckten höheren Miete führen, andererseits soll sie aber auch die voraussichtlichen Kosten decken. Mangels anderer Anhaltspunkte wird man deshalb die Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen nur in angemessener Höhe als zulässig ansehen können. Dabei sind in Ermangelung anderer Anhaltspunkte dieselben Grundsätze anzuwenden, wie bei der Beurteilung der Angemessenheit von Vorauszahlungen, auch wenn die Pauschalen in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht erwähnt sind (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 2046; a.A. Horst MDR 2001, 724; Lützenkirchen OLGR Beilage zu 13/2001 S. 8, der einen Sicherheitszuschlag für eventuelle Erhöhungen zulässt; Langenberg WuM 2001, 530, der § 5 WiStG anwenden will).

Die Pauschale muss bei Wohnraummietverhältnissen ein Festbetrag sein. Variable Pauschalen, insbesondere ein Prozentsatz von der Grundmiete oder eine Koppelung an einen bestimmten Index, können nicht wirksam vereinbart werden (Schmid WuM 2001, 424). Eine Erhöhung der Pauschale kann nur nach Maßgabe des § 560 BGB vereinbart werden. Die in § 560 BGB vorgesehene Ermäßigung der Pauschale darf nicht ausgeschlossen werden.
Eine Pauschale wird nur geschuldet, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Die Beweislast für die Vereinbarung trägt der Vermieter.
Die Vereinbarung muss klar erkennen lassen, dass es sich um eine Pauschale handelt. Ist das nicht der Fall und ergibt die Auslegung auch nicht die Vereinbarung einer Nebenkostenumlegung mit Abrechnung, ist die Klausel in Formularmietverträgen wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Verwendung des Wortes »pauschal« und das Fehlen von Regelungen über die Abrechnung sprechen für die Vereinbarung einer Pauschale (OLG Düsseldorf IMR 2008, 239).
Aus der Vereinbarung muss sich ergeben, welche Nebenkosten von der Pauschale umfasst sind. Eine Vereinbarung, die auch unter Heranziehung aller Auslegungskriterien nicht erkennen lässt, welche Mietnebenkosten umfasst sind, ist wegen Unbestimmtheit unwirksam (ähnlich Pfeilschifter WuM 2002, 73 [77], der einen Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB annimmt).

Wird eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so bezieht sich die Vereinbarung auf alle Betriebskosten, die in § 2 BetrKV genannt sind. Das Wort Betriebskostenpauschale ist in § 560 Abs. 3 BGB zu finden. Es bedeutet inhaltlich nichts anderes als die Ausweisung der Betriebskosten als Pauschale in § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB. Der Begriff Betriebskosten ist in Kernbereich und Tragweite für den Durchschnittsmieter verständlich (OLG Frankfurt/M. NZM 2000, 757).
Ausreichend ist auch eine Bezugnahme auf § 2 BetrKV.

Nach der Rechtsprechung des BGH (NZM 2004, 290 und 292) ist die Umlegung »sonstiger Betriebskosten« nach § 2 Nr. 17 BetrKV nur insoweit wirksam vereinbart, als die jeweiligen Kostenarten einzeln bezeichnet sind. Diese zu abzurechnenden Betriebskosten ergangene Entscheidung ist auf Pauschalen entsprechend anzuwenden (Schmid GuT 2010, 324 [325]).

Haben die Parteien beabsichtigt, eine Mietnebenkostenumlegung im Wege der Abrechnung zu vereinbaren und ist diese Vereinbarung, insbesondere in einem Formularmietvertrag, nicht wirksam, so ist eine Umdeutung in die Vereinbarung einer Pauschale in aller Regel nicht möglich (OLG Dresden NZM 2000, 827 [OLG Dresden 20.06.2000 - 23 U 403/00]; Schmid NZM 2000, 1041; a.A. AG München NZM 1999, 415; AG Langenberg NZM 2000, 801). Die Absicht einer Abrechnung steht der Annahme einer Pauschale entgegen. Dass der Vermieter in solchen Fällen bei einem Formularmietvertrag keinerlei Nebenkostenzahlung erhält, ist die Konsequenz aus § 306 BGB.

Enthält die Nebenkostenvereinbarung Widersprüche, die sich auch im Wege der Auslegung nicht beheben lassen, ist die Vereinbarung unwirksam. Sind bei einem Formularmietvertrag mehrere Auslegungen möglich, ist die für den Mieter günstigere Auslegung maßgeblich, wenn der Vermieter Verwender des Formulars ist (§ 305c Abs. 2 BGB). Die für den Mieter günstigste Auslegung ist, dass die Nebenkosten möglichst weitgehend in der Grundmiete enthalten sind (LG Berlin ZMR 2001, 188). Ist unklar, ob eine Pauschale oder eine Abrechnung mit Vorauszahlungen vereinbart ist, ist für den Mieter i. d. R. die Pauschale günstiger (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 2070; Pfeilschifter WuM 2002, 74).

Daraus folgt für Sie, dass Sie dieses Verlangen nach Nachzahlung unter Verweis auf die vereinbarte Pauschale zurückweisen können.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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