Mietminderung Pferdestall - Verkehrssicherungsproblem?

Online-Rechtsberatung
Stand: 02.09.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

In dem Reitstall (ca. 50 private Pferde), in dem ich seit Jahren meine Pferde eingestellt habe, ergibt sich mit dem Eintritt der schlechten Witterung m.E. immer ein Verkehrssicherungsproblem, das aber von den Eigentümern aus Kostengründen und möglicherweise auch Unkenntnis in den letzten Jahren regelmäßig ignoriert wird:
Der gesicherte gepflasterte normale Ein- und Ausgang zum Hof ist seit einigen Jahren für Benutzung durch Pferde generell gesperrt (z.B aus Verschmutzungsgründen - o.ä.) Das gilt auch für die Reiter, ob sie auf einem Pferd sitzen oder dieses z.B. aus (Huf-)Krankheitsgründen seitlich führen. Ersatzweise muss ein kleiner Seiteneingang benutzt werden, dessen Zugang etwa 50 m zwischen einem Feld und dem Zaun des Stalles entlangführt und in keiner Weise befestigt ist. In den trockeneren Jahreszeiten ist das auch höchstens kürzerfristig ein Problem. In der jetzigen Zeit aber schon. Bei einem durchaus in unserer Gegend üblichen Winterweitter ist der Weg oft für Wochen wegen tiefen Schlamms nicht begehbar.
Für einen Pferdeführer ist es aber unbedingt notwendig, einen festen Bodenkontakt zu haben, weil heftigere Bewegungen des Pferdes immer vorkommen können. So mir geschehen: Letzte Woche rutsche ich bei dieser Gelegenheit aus und fiel zwischen die Pferdebeine. Das tat nicht nur sowieso weh und hätte bei meinen 70 Jahren in den Knochen zu einem schlimmen Bruch einiger solcher führen können, sondern hätte - wäre das Pferd nicht gottseidank stehengeblieben - für uns beide böse enden können.
Eine Einsicht und Zustimmung für die vorübergehende Benutzen des Haupteingangs konnte ich nicht erreichen.
Ich könnte natürlich den Stall wechseln. Eines meiner Pferde ist mit 25 Jahren ein altes Tier und steht seit fast 20 Jahren auf dem gleichen Hof. Es wäre für ein "Gewohnheitstier" eine große psychische Belastung, sich in einer anderen Umgebung mit neuen unbekannten Nachbarn zurechtzufinden, der ich es nicht mehr für ein oder 2 Jahre aussetzen will.
Wie verhalte ich mich rechtlich richtig, um einen sicheren Zugang zu Stall benutzen zu können.

Antwort des Anwalts

Fragestellung: Wie verhalte ich mich rechtlich richtig, um einen sicheren Zugang zu Stall benutzen zu können.

Leider haben Sie mir trotz mehrfacher Ankündigungen Ihren Mietvertrag nicht übermittelt. Meine Beantwortung Ihrer Frage steht daher unter dem Vorbehalt einer entgegenstehenden Regelung in Ihrem Mietvertrag. Sollte allerdings über den Zugang zu Ihren angemieteten Boxen nichts Gegenteiliges vereinbart sein, gilt folgendes: Inhalt und Umfang des Mietvertrages ergeben sich nicht nur aus den konkreten schriftlichen Vereinbarungen aus dem Mietvertrag, sondern aus der gesamten Mietsache, wie sie sich bei Vertragsschluss dargestellt hat. So ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung in einem mehrstöckigen Mietshaus in der Regel nichts über die Nutzung des gemeinsamen Treppenhauses geregelt. Gemietet ist lediglich die Wohnung und nicht das Treppenhaus nebst Eingangsbereich. Dennoch ist die Nutzung und der freie und ungehinderte Zugang zur gemieteten Wohnung Bestandteil des Mietvertrages. Sie teilen mit, dass der gesicherte gepflasterte normale Ein- und Ausgang in den letzten Jahren nicht mehr ständig genutzt werden kann bzw. darf. Daraus ist zu schließen, dass dies nicht immer so war und zumindest bei Vertragsschluss vor 25 Jahren anders. Ändert der Vermieter nun einseitig während des laufenden Mietverhältnisses die Nutzungsberechtigung des Zugangs, stellt dies eine unzulässige Vertragsänderung dar. Möglich wäre dies nur mit Ihrer Zustimmung, die Sie offensichtlich nicht erteilt haben. Damit liegt ein Mangel der Mietsache vor, der Sie gem. § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt. Sie sollten daher den Vermieter schriftlich auffordern, den Mangel zu beseitigen und den ursprünglichen Zugang wieder zur Verfügung zu stellen. Daneben können und sollten Sie als Druckmittel die Miete mindern. Eine Minderung von 25 % dürfte gerechtfertigt sein

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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