Mietkürzung wegen Wasserschadens / Nebenkostenabrechung

Online-Rechtsberatung
Stand: 15.12.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe einen seit dem 1.5.1996 bestehenden Mietvertrag und bisher nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Gestern erhielt ich eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 (ohne Angabe des abgerechneten Zeitraums). Auslöser für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung war meine Ankündigung der Mietkürzung für einen seit Anfang des Jahres bestehenden Wasserschadens im Wohnzimmer, der bis heute nicht behoben wurde. Ich habe meine Vermieterin hierüber mehrfach mündlich informiert und um Behebung des Schadens gebeten. Dieses wurde auch immer wieder mündlich zugesagt. Im August dieses Jahres war eine Rohrreinigungsfirma da, die die undichte Stelle finden sollte. Die Prüfung konnte nicht durchgeführt werden, da die Kamera nicht durch das Abflussrohr passte. Also geschah nichts. Auf meine Frage wie es denn jetzt weitergeht, wurde ich immer wieder vertröstet, sie müsse mal sehen was man jetzt machen kann. Als dann vor ca. 14 Tagen das Wasser von der Decke tropfte und die Wand klatschnass war, habe ich meine Vermieterin gebeten, endlich etwas zu unternehmen, sonst würde ich die Miete kürzen. Hiermit war sie gar nicht einverstanden, denn schließlich ist sie ja bemüht den Schaden zu beheben. Diese Woche war dann ein Dachdecker da, der sich die Wand anguckte und zu dem Schluss kam, dass er bei diesen Witterungsverhälttnissen nichts machen kann. Als Hintergrundinfo: Über dem Wohnzimmer befindet sich eine Dachterrasse deren Abwasserrohr in der betroffenen Wand entlang geht. Es muss irgendwo eine undichte Stelle geben, aber keiner weiß wo. Was kann ich jetzt machen?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant

Es ist sicher bedauerlich, dass Ihre Vermieterin Ihre legitime Ankündigung einer Mietkürzung zum Anlass genommen hat, Ihnen eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 zu präsentieren.

Die Berechtigung der Nachforderung erscheint mir doch sehr zweifelhaft, und zwar schon aus formellen Gründen, weil ein genauer Abrechnungszeitraum nicht angegeben worden ist. In jedem Fall sollten Sie die Abrechnung näher prüfen lassen. Nähere Ausführungen kann ich mangels Kenntnis der Abrechnung an dieser Stelle natürlich nicht machen.

Jetzt zu Ihrer eigentlichen Frage im Zusammenhang mit dem Wasserschaden in Ihrer Wohnung:

Für den Fall, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung nicht nur unerheblich gemindert ist, sieht die Gesetzeslage vor, dass dann der Mietzins nicht in voller Höhe geschuldet ist, § 536 BGB.

Den Mangel muss der Mieter unverzüglich dem Vermieter melden, §536 c BGB, und ihn auffordern, den Mangel zu beheben, andernfalls ist eine Mietminderung nicht möglich und es bleibt nur ein Anspruch auf Mangelbeseitigung.
Da es zu einem Wasserschaden in Ihrer Wohnung bzw. Ihrem Wohnzimmer gekommen ist und kürzlich sogar Wasser aus der Decke getropft ist, kann man wohl nicht mehr von einer unerheblichen Beeinträchtigung ausgehen. Die Miete ist nicht in voller Höhe geschuldet, auch wenn Ihre Vermieterin hiermit nicht einverstanden ist, weil Sie zu einer Mangelbehebung bereit ist.

Leider steht nicht im Gesetz, in welcher Höhe man jeweils eine Mietminderung vornehmen darf. Die Höhe ist daher an der Art und dem Umfang der Beeinträchtigung zu bemessen. Auch die Gerichte bewerten die Quote nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalles, ggfls unter Hinziehung von Zeugen und Sachverständigen.
Ihre Frage, was jetzt zu tun ist, beantworte ich daher zunächst dahin, dass Sie zumindest ab Januar 2011 bis zur Behebung des Mangels eine angemessene Mietminderung vornehmen sollten. Anhand Ihrer Angaben würde ich schätzungsweise in etwa von 15 – 20 % der Bruttomiete ausgehen. Die Mietminderung können Sie ankündigen und bis zur Behebung des Mangels vornehmen. Eine Pflicht zur Ankündigung besteht nicht, weil schon gesetzlich die Miete nicht in voller Höhe geschuldet ist.

Auch für die zurückliegende Zeit ab Auftreten bzw. Anzeige des Mangels kann eine Mietminderung verlangt werden, auch wenn Sie die Miete vielleicht zunächst vorbehaltlos weiter gezahlt haben. Das hat der BGH bereits 2002 und 2003 bestätigt. Es ist allerdings Vorsicht für zurückliegende Zeiträume geboten, weil man sich als Mieter dann auch immer dem Einwand des Verzichts oder der Verwirkung aussetzt.

In Ihrem Fall bedeutet das, dass Sie ab Januar rückwirkend eine Mietminderung in angemessener Höhe verlangen könnten, aber natürlich nicht müssen.
Zusätzlich können Sie für die Zukunft einen weiteren Betrag bis zur Mangelbehebung kürzen (etwa bis zum Doppelten des Minderungsbetrages) und sich hierbei auf Ihr Zurückbehaltungsrecht berufen. Diese Vorgehensweise soll Druck auf den Vermieter ausüben, damit er den Mangel möglichst rasch behebt. Dieses Recht müssen Sie geltend machen, also ankündigen. Auch hier ist zwingende Voraussetzung, dass der Mieter dem Vermieter dem Mangel umgehend angezeigt hat, der Vermieter den Mangel also kennt, wovon ich anhand Ihrer Schilderung ausgehe, da der Mangel seit Januar aufgetreten ist und Sie Ihre Vermieterin mehrfach gebeten haben, den Mangel zu beheben.

Zu beachten ist, dass Sie etwa zusätzlich zurückbehaltene Beträge in jedem Fall nach Behebung des Mangels an Ihre Vermieterin nachzahlen müssen im Gegensatz zu den geminderten Mieten.
Zu empfehlen ist, die geminderten und zurückbehaltenen Mieten auf ein separates Konto zu parken.

Damit können die zurückbehaltenen Beträge jederzeit nachgezahlt werden.
Nicht selten entsteht Streit zwischen Vermieter und Mieter, ob eine Mietminderung berechtigt ist und wenn ja, in welcher Höhe. Der Vermieter hat die gesetzliche Option, ab einem rechnerischen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über einen längeren Zeitraum von zwei Monaten, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Wenn man als Mieter die Minderungsbeträge dann auf einem separaten Konto gesammelt hat, besteht dann jederzeit die Möglichkeit, die Rückstände unter Vorbehalt an den Vermieter zu zahlen. Damit fallen dann einmalig die Wirkungen einer vielleicht ausgesprochenen fristlosen Kündigung weg. Man kann also in jedem Fall weiter in der Wohnung bleiben und kann wegen überzahlter Mieten den Vermieter nötigenfalls gerichtlich in Anspruch nehmen.

Schließlich möchte ich der Vollständigkeit halber erwähnen, dass auch eine Frist zur Mängelbehebung unter Ankündigung einer Ersatzvornahme möglich ist. Das bedeutet, dass der Mieter nach ergebnisloser Fristsetzung selbst einen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragt und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellt. Sogar auf einen Kostenvorschuss für erforderliche Handwerkerarbeiten kann der Vermieter verklagt werden.

Diese Maßnahme kann alternativ oder zusätzlich erfolgen. In vielen Fällen wird aber nur der Weg über eine Mietminderung und Zurückbehaltung gewählt.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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