Mieterhöhung: Welche Möglichkeiten haben Hartz-IV-Empfänger?

Online-Rechtsberatung
Stand: 27.05.2015
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Thema: Mieterhöhung

Rechtlich scheint alles o.k., Schreiben vom 27.4., Erhöhung zum 1.7., Berechnung auf ortsübliche Vergleichsmiete nach akt. Mietspiegel, alles beigefügt.

Problem: als ALG II-Empfänger kann ich die Erhöhung (50€) aber nicht leisten, da bereits jetzt die Bedarfsleistung die Wohnkosten nicht deckt (Differenz 91,93€).

Frage: Der Erhöhung mit dieser Begründung widersprechen und im Falle einer Klage darauf ankommen lassen? Wie könnte eine Gerichtsentscheidung in einem solchen Fall aussehen und was würden im Falle einer Niederlage für Kosten auf mich zukommen?

Antwort des Anwalts

Davon wird abgeraten, es sei denn, Sie möchten darauf setzen, daß der Vermieter im Ergebnis doch nicht vor Gericht zieht. Das wäre aber reine Spekulation.

Nach einem Widerspruch gegen die Mieterhöhung gilt folgendes:
Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, vgl. § 558b Abs. 1 BGB *1). Das ist nach einem formellen Widerspruch nicht mehr der Fall.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Nach einem Widerspruch bleibt also entweder alles beim Alten, oder der Vermieter muss fristgerecht auf Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Einschlägig ist § 558b BGB (Zustimmung zur Mieterhöhung) *1).

Wenn der Vermieter aber einmal die Kosten auf sich nimmt und klagt, so gehen die Erfolgsaussichten einer Verteidigung gegen eine im Rahmen der vom Vermieter zu erhebenden Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn sonst alle Formalien eingehalten worden sind und die inhaltlichen Voraussetzungen und Begrenzungen einer Mieterhöhung vorliegen, was Ihren Angaben nach der Fall war, gegen Null.

Bestenfalls können Sie dann noch im Gütetermin eine Einigung hinbekommen, wobei dann die auch über die Kostentragungspflicht der Parteien eine Einigung erzielbar ist. Normaler Weise trägt dann jeder die eigenen (aussergerichtlichen) Kosten und die Gerichtskosten werden hälftig getragen. Da kann, muss der Vermieter aber nicht zustimmen.

Wie könnte eine Gerichtsentscheidung in einem solchen Fall aussehen und was würden im Falle einer Niederlage für Kosten auf mich zukommen?

Antwort Rechtsanwalt:
Das Gericht würde auf die Klage Ihres Vermieters Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung durch Beschluss oder Urteil ersetzen.

Das Prozessrisiko, das annährend 100 Prozent beträgt bemisst sich nach dem Jahreswert der begehrten Erhöhung *2), vgl. Beschluss des Landgerichts (LG) Berlin vom 17.07.2012 – Az. 63 T 109/12.

Je Instanz fallen dann normaler Weise bei anwaltlicher Vertretung durch beide Seiten in einer Instanz 2 x 2,5 Anwaltsgebühren (nach der Tabelle des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes) und drei Gerichtsgebühren an. Eine Berufung würde die Kosten mehr als verdoppeln. Die genauen Kosten können Sie anhand von Prozesskostenrechnern ermitteln *3).

Tipp: Sie sollten die Mieterhöhung der Sozialbehörde schriftlich zukommen lassen und unter Fristsetzung um Stellungnahme zum weiteren Vorgehen bitten.

Tipp: Stellen Sie schon jetzt Antrag auf Kostenübernahme eines eventuell notwendig werdenden Rechtsstreits wegen der Mieterhöhung gegen den Vermieter.

Es empfiehlt sich zudem ein Antrag beim zuständigen Leistungsträger auf Erhöhung der angemessenen Unterkunftskosten nach Mieterhöhung. Ein Anspruch kann sich u.U. nach § 22 Abs. 1 SGB II 4) ergeben, wenn und solange die Kosten der Wohnung insgesamt angemessen bleiben.
Vgl. dazu das Urteil des Bundessozialgerichts (BSG) vom 23.08.2012 zur Grundsicherung für Arbeitssuchende (SGB II) BSG, Urteil vom 23.08.2012,- B 4 AS 32/12 R
5).

Wenn die Kosten für die Wohnung allerdings die Regelsätze nach der Mieterhöhung übersteigen, werden Sie mit einer Aufforderung zur Kostensenkung *6) rechnen müssen, also im schlimmsten Fall in eine günstigere Wohnung umziehen müssen.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 558b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
3) http://www.koelner-hug.de/rechtsdatenbank/einzelansicht/artikel/streitwert-einer-zustimmungsklage-zur-mieterhoehung/
3) Prozesskostenrechner:
http://anwaltverein.de/de/service/prozesskostenrechner
*4) § 22 SGB II Bedarfe für Unterkunft und Heizung

(1) Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich nach einem nicht erforderlichen Umzug die angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, wird nur der bisherige Bedarf anerkannt. Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberechtigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate. Eine Absenkung der nach Satz 1 unangemessenen Aufwendungen muss nicht gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich wäre.
(2) Als Bedarf für die Unterkunft werden auch unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum im Sinne des § 12 Absatz 3 Satz 1 Nummer 4 anerkannt, soweit diese unter Berücksichtigung der im laufenden sowie den darauffolgenden elf Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen insgesamt angemessen sind. Übersteigen unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur den Bedarf für die Unterkunft nach Satz 1, kann der kommunale Träger zur Deckung dieses Teils der Aufwendungen ein Darlehen erbringen, das dinglich gesichert werden soll.
(3) Rückzahlungen und Guthaben, die dem Bedarf für Unterkunft und Heizung zuzuordnen sind, mindern die Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach dem Monat der Rückzahlung oder der Gutschrift; Rückzahlungen, die sich auf die Kosten für Haushaltsenergie beziehen, bleiben außer Betracht.
(4) Vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft soll die erwerbsfähige leistungsberechtigte Person die Zusicherung des für die Leistungserbringung bisher örtlich zuständigen kommunalen Trägers zur Berücksichtigung der Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen. Der kommunale Träger ist zur Zusicherung verpflichtet, wenn der Umzug erforderlich ist und die Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind; der für den Ort der neuen Unterkunft örtlich zuständige kommunale Träger ist zu beteiligen.
(5) Sofern Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, umziehen, werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung für die Zeit nach einem Umzug bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres nur anerkannt, wenn der kommunale Träger dies vor Abschluss des Vertrages über die Unterkunft zugesichert hat. Der kommunale Träger ist zur Zusicherung verpflichtet, wenn

  1. die oder der Betroffene aus schwerwiegenden sozialen Gründen nicht auf die Wohnung der Eltern oder eines Elternteils verwiesen werden kann,

  2. der Bezug der Unterkunft zur Eingliederung in den Arbeitsmarkt erforderlich ist oder

  3. ein sonstiger, ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt.
    Unter den Voraussetzungen des Satzes 2 kann vom Erfordernis der Zusicherung abgesehen werden, wenn es der oder dem Betroffenen aus wichtigem Grund nicht zumutbar war, die Zusicherung einzuholen. Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden bei Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, nicht anerkannt, wenn diese vor der Beantragung von Leistungen in eine Unterkunft in der Absicht umziehen, die Voraussetzungen für die Gewährung der Leistungen herbeizuführen.
    (6) Wohnungsbeschaffungskosten und Umzugskosten können bei vorheriger Zusicherung durch den bis zum Umzug örtlich zuständigen kommunalen Träger als Bedarf anerkannt werden; eine Mietkaution kann bei vorheriger Zusicherung durch den am Ort der neuen Unterkunft zuständigen kommunalen Träger als Bedarf anerkannt werden. Die Zusicherung soll erteilt werden, wenn der Umzug durch den kommunalen Träger veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann. Eine Mietkaution soll als Darlehen erbracht werden.
    (7) Soweit Arbeitslosengeld II für den Bedarf für Unterkunft und Heizung geleistet wird, ist es auf Antrag der leistungsberechtigten Person an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte zu zahlen. Es soll an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn

  4. Mietrückstände bestehen, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen,

  5. Energiekostenrückstände bestehen, die zu einer Unterbrechung der Energieversorgung berechtigen,

  6. konkrete Anhaltspunkte für ein krankheits- oder suchtbedingtes Unvermögen der leistungsberechtigten Person bestehen, die Mittel zweckentsprechend zu verwenden, oder

  7. konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die im Schuldnerverzeichnis eingetragene leistungsberechtigte Person die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet.
    Der kommunale Träger hat die leistungsberechtigte Person über eine Zahlung der Leistungen für die Unterkunft und Heizung an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte schriftlich zu unterrichten.
    (8) Sofern Arbeitslosengeld II für den Bedarf für Unterkunft und Heizung erbracht wird, können auch Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Vermögen nach § 12 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 ist vorrangig einzusetzen. Geldleistungen sollen als Darlehen erbracht werden.
    (9) Geht bei einem Gericht eine Klage auf Räumung von Wohnraum im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Absatz 1, 2 Satz 1 Nummer 3 in Verbindung mit § 569 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein, teilt das Gericht dem örtlich zuständigen Träger nach diesem Buch oder der von diesem beauftragten Stelle zur Wahrnehmung der in Absatz 8 bestimmten Aufgaben unverzüglich Folgendes mit:

  8. den Tag des Eingangs der Klage,

  9. die Namen und die Anschriften der Parteien,

  10. die Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete,

  11. die Höhe des geltend gemachten Mietrückstandes und der geltend gemachten Entschädigung und

  12. den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist.
    Außerdem kann der Tag der Rechtshängigkeit mitgeteilt werden. Die Übermittlung unterbleibt, wenn die Nichtzahlung der Miete nach dem Inhalt der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit der Mieterin oder des Mieters beruht.
    *5) BSG Urteil vom 23.8.2012, B 4 AS 32/12 R
    http://juris.bundessozialgericht.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bsg&Art=tm&Datum=2012&nr=12627

*6) http://www.forum-sozialhilfe.de/phpBB3/viewtopic.php?t=25577

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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