Mieter verweigert Handwerksmaßnahmen: Was kann ich tun?

Ist zwischen den Vertragsparteien geregelt, dass der Vermieter nach rechtzeitiger vorheriger Anmeldung und zu bestimmten Tageszeiten die Wohnung besichtigen darf, muss der Mieter i. d. R. auch den Zutritt zur Wohnung gewähren. Die Anmeldung muss mindestens 24 Stunden vorher, bei berufstätigen Mietern vier (Werk-)Tage im Voraus angekündigt werden (AG Münster, WuM 1982, 282). Allerdings muss der Vermieter von dem ihm zustehenden Wohnungsbesichtigungsrecht möglichst schonend Gebrauch machen. Liegen keine besonderen Umstände vor, ist davon auszugehen, dass eine Wohnungsbesichtigung nur alle zwei Jahre stattfinden darf (AG Münster, NZM 2001, 1030).

Fehlt es an einer vertraglichen Regelung, hat der Vermieter grds. kein Recht zum Betreten der Wohnung. Betritt der Vermieter die Wohnung ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung unter Verwendung eines eigenen Schlüssels, so ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos gem. § 543 Abs. 1 BGB zu kündigen (LG Berlin, GE 1999, 572). Hiervon ausgenommen sind jedoch Fälle der Gefahrenabwehr, falls erforderlich auch in Abwesenheit des Mieters (LG Mannheim, WuM 1974, 188). Bei dringenden, unaufschiebbaren Instandsetzungsarbeiten kann dem Mieter, der seine Wohnung nicht öffnen will, im Wege der einstweiligen Verfügung aufgegeben werden, Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren (AG Berlin-Hohenschönhausen, GE 1997, 1175). Eine Ausnahme stellen auch die Weitervermietung oder der Verkauf des Hauses oder der Wohnung dar (AG Lüdenscheid, WuM 1990, 489). So macht sich ein Mieter schadensersatzpflichtig, wenn er vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter und Mietinteressenten nicht ermöglicht (AG Berlin-Wedding, GE 1997, 749). Der Vermieter kann sich nicht durch eine entsprechende Formularklausel ein jederzeitiges Zutrittsrecht zur Wohnung einräumen lassen. Eine derartige Regelung ist wegen Verstoßes gegen Art. 13 GG i.V.m. § 307 BGB unwirksam (AG Münster, WuM 2009, 288; BVerfG, WuM 1993, 377).

Meldet der Mieter gem. § 536c BGB Mängel der Wohnung und droht Ersatzvornahme und/oder Mietminderung an, gibt dies dem Vermieter ebenfalls das Recht, sich vor Ort von Art und Umfang des behaupteten Schadens ein Bild zu machen. Dies kann auch unter Beiziehung von Handwerkern, Architekten oder Sachverständigen geschehen. Allerdings muss der Mieter nur solchen Personen den Zutritt zur Wohnung gestatten, die für den Anlass der Besichtigung geeignet sind. Soll die Wohnung beispielsweise besichtigt werden, um die Durchführung von Bauarbeiten vorzubereiten, ist der Zutritt zur Wohnung einem Handwerker oder Sachverständigen zu gewähren, dem Rechtsanwalt des Vermieters aber nicht unbedingt (AG Berlin-Mitte, GE 2009, 329; Lützenkirchen, NJW 2007, 2152). Bestimmten Personen wird der Mieter aber auch hier den Zutritt verweigern können, wenn diese aufgrund besonderer Umstände wie etwa persönlicher Feindschaft oder vorausgegangener Auseinandersetzungen für ihn unzumutbar sind (AG Hamburg, WuM 1987, 379).

Sind Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten durchzuführen, folgt das Besichtigungsrecht bereits aus § 555a ff. BGB.
Bei Ihnen ist daher zu prüfen, ob Sie die Maßnahme rechtzeitig und in der gesetzlichen Form dem Mieter mitgeteilt haben.

Hierbei müssen Sie folgendes beachten:

Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.3.2013 eingefügte Vorschrift des § 555a BGB regelt die Voraussetzungen für Maßnahmen des Vermieters, um die Mietsache zu erhalten. Der Anwendungsbereich umfasst den freifinanzierten und preisgebundenen Wohnraum. Ferner gilt er über § 578 Abs. 2 BGB mit Ausnahme seines Absatzes 4, der ein Verbot zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen regelt, auch bei der Vermietung von Geschäftsraum.

Art. 229 EGBGB § 29 enthält folgende Überleitungsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013:

(1) Auf ein bis zum 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn

1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Mieter vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist oder

2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 Absatz 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem 1. Mai 2013 begonnen hat.

Inhalt der Regelung
Erhaltungsmaßnahmen, Duldungspflicht des Mieters
Erhaltungsbegriff (§ 555a Abs. 1 BGB)

§ 555a Abs. 1 BGB definiert den Begriff der Erhaltung und regelt die Duldungspflicht des Mieters. Nach § 555a Abs. 1 BGB muss der Mieter Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Damit wird die schon vor dem Inkrafttreten der Regelung zumeist vorgenommene Aufspaltung zwischen Instandhaltung und Instandsetzungsmaßnahmen gesetzlich normiert.

Unter die Instandhaltung fasst man in erster Linie Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache (§ 535 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB; Blank in: Blank/Börstinghaus § 554 BGB Rn. 2), vor allem durch Maßnahmen vorbeugender Art.

Unter die Instandsetzung fallen vornehmlich Reparaturen von Schäden zwecks Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache. Oft gehen beide Maßnahmen ineinander über.

Der Gegensatz zur Erhaltung ist die Modernisierung, die in erster Linie, wenn auch nicht immer, mit einer Verbesserung der Nutzbarkeit der Mietsache einhergeht. Die Unterscheidung zwischen der Instandhaltung gegenüber der Instandsetzung hat zunächst einmal keine praktischen Folgen, wenn es ausschließlich um Maßnahmen der Erhaltung geht. Lässt sich die Maßnahme als solche der Modernisierung i.S.v. § 555b BGB nicht einordnen, ist ausschließlich § 555a BGB anwendbar (zur erhaltenden Modernisierung (§ 555b BGB Rdn. 51 ff.).

Unklar bleibt, wie der Ersatz von Bauteilen zu bewerten ist. In diesem Zusammenhang wird vertreten, dass beim Teileersatz eine Instandsetzung und keine Modernisierung vorliegt, auch wenn es Neuteile aufgrund der technischen Entwicklung nur »in besserer Form« gibt (Artz WuM 2008, 259; Blank WuM 2008, 313; Börstinghaus/Eisenschmid § 555a BGB Rn. 11). Bei öffentlich gefördertem Wohnraum zählt eine Erneuerung ausdrücklich nicht zur Modernisierung: § 11 Abs. 4 Nr. 2 der 2. Berechnungsverordnung unterscheidet ebenfalls zwischen Instandhaltung und Instandsetzung. Die Regelung enthält aber auch den Begriff der Erneuerung, worunter der Ersatz unbrauchbar gewordener Geräte und Einrichtungen gefasst wird (Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht § 11 II. BVO Anm. 9) sowie der Ersatz noch nutzbarer, aber nicht mehr rentabler Geräte (Artz, WuM 2008, 259; Blank WuM 2008, 313). Wird eine 50 Jahre alte Badewanne erneuert, liegt Erhaltung vor, auch wenn die Erhaltungsmaßnahme im Einzelfall auch modernisierende Elemente enthält (AG Münster WuM 2012, 610).
Duldungspflicht des Mieters (§ 555a Abs. 1 BGB)

§ 555a Abs. 1 BGB verpflichtet den Mieter zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen. Dulden bedeutet passives Stillhalten (LG Berlin WuM 1996, 143). Im Umkehrschluss hierzu folgt, dass es keine Mitwirkungspflicht des Mieters geben kann. Dieser muss also nicht zur Vorbereitung von Erhaltungsmaßnahmen Möbel beiseite schieben und abdecken oder ähnliche aktiven Handlungen vornehmen.

Der BGH verlangt aber im Rahmen der Pflicht zur Duldung eine Mitwirkung des Mieters an einer alsbaldigen Terminbestimmung (BGH, Urt. v. 4.3.2009 VIII ZR 110/08, GE 2009, 646 = NZM 2009, 394 = WuM 2011, 677).

Eine Härte kann der Mieter bei den Erhaltungsmaßnahmen nicht geltend machen. Anders verhält es sich gegenüber den Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, bei denen die Härte im Einzelfall die Pflicht zur Duldung entfallen lässt (§ 555d Abs. 2 BGB; dort Rdn. 4 ff.).

Eine Einschränkung erfährt die Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen jedoch durch den Grundsatz der Erforderlichkeit, wie dem Gesetzeswortlaut zu entnehmen ist. Nur notwendige Maßnahmen müssen geduldet werden. Was erforderlich ist, bestimmt grundsätzlich der Vermieter.

Weiter kann im Einzelfall die Zumutbarkeit zum Ausschluss der Duldungspflicht führen (§ 242 BGB). Solche Fälle liegen etwa dann vor, wenn der Grundriss der Mietsache erheblich verändert werden soll (AG Berlin-Mitte MM 2000, 280) oder wenn der Auszug des Mieters bevorsteht (AG Bad Schwartau WuM 1984, 215; Harsch WuM 2013, 514, 517).

Der Mieter darf die Durchführung der Arbeiten nicht davon abhängig machen, dass er den Vermieter verpflichten will, für Schäden aufzukommen (Kellendorfer in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht § 555a BGB Rn. 14).
Ankündigung der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 BGB)
Inhalt und Umfang
Was-wann-wie

Nach § 555a Abs. 2 BGB sind Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Eine Ausnahme findet sich für Bagatell- und Notfälle. Neues wurde damit nicht geregelt. Denn die Ankündigung wurde schon vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsänderungen bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung in der Rechtsprechung und im Schrifttum für notwendig erachtet und vom BGH durch das Urteil vom 4.3.2009 (VIII ZR 110/08, GE 2009, 646 = NZM 2009, 394 = WuM 2009, 290 [BGH 04.03.2009 - VIII ZR 110/08]) bestätigt.

Der Wortlaut der Regelung zeigt, dass die Ankündigung keiner Form unterliegt. Dass diese empfehlenswert ist, liegt auf der Hand, denn der Vermieter muss im Streitfall nachweisen, dass er seiner Pflicht nachkam.

§ 555a BGB enthält nicht wie § 555b Abs. 2 BGB die Regelung, wonach die Ankündigung –bei Modernisierungsmaßnahmen hinsichtlich Art und voraussichtlichem Umfang- »in wesentlichen Zügen« erfolgen muss (§ 555c Rdn. 6). Was aber bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gilt, muss auch für Erhaltungsmaßnahmen gelten. Durch die wesentlichen Züge sollte bei Modernisierungsmaßnahmen eine erleichterte Ankündigung gegenüber den früher eher streng gesehenen Ankündigungsvoraussetzungen geregelt werden. Es ist jedoch kein Grund dafür ersichtlich, dass Entsprechendes nicht auch bei Erhaltungsmaßnahmen gelten sollte.

Die Ankündigung muss deshalb in den wesentlichen Punkten die Art, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer bezeichnen.
Beispiel:

Bei Renovierungsarbeiten im Treppenhaus ist es nicht erforderlich, die Arbeitsabläufe im Einzelnen zu schildern. Es genügt, anzukündigen, dass „im Treppenhaus Schönheitsreparaturen durch einen Neuanstrich durchgeführt werden, die von ... bis ... dauern“.

Nicht jede Einzelheit und mögliche Auswirkung der Erhaltungsmaßnahmen muss beschrieben werden (BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545 = NZM 2011, 849 = WuM 2011, 677 = ZMR 2012, 94 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10] zur Renovierung). Den Mieter interessiert: Wann und wie soll was durchgeführt werden? Kann anhand der Ankündigung diese Frage geklärt werden, ist die Mitteilung ausreichend.
Rechtzeitigkeit

§ 555a Abs. 2 BGB sieht die Rechtzeitigkeit der Ankündigung vor. Hierbei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der sich einer allgemeinen Betrachtungsweise entzieht. Er wird als zu ungenau bezeichnet (DMT-Stellungnehme NZM 2012, 105), aber wegen der Erfassung möglicher Eilfälle –außerhalb der Notmaßnahmen- durch die unbestimmte Fassung auch befürwortet (Hinz NZM 2012, 777, 780). Ausschlaggebend sind die Dringlichkeit und der Umfang der Maßnahme. Der Mieter muss in der Lage sein, sich hierauf einstellen zu können (BGH, Urt. v. 4.3.2009 – VIII ZR 110/08, GE 2009, 646 = NZM 2009, 394 = WuM 2009, 290 [BGH 04.03.2009 - VIII ZR 110/08]).

Im Normalfall werden zwei bis drei Wochen ausreichend sein. Nach anderer Ansicht liegt die Regelfrist zwischen zehn und vierzehn Tagen (Horst in: Hannemann/Horst, Das neue Mietrecht § 2 Rn. 7). Bei geringfügigen Maßnahmen soll eine Frist von zwei Tagen ausreichen (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber § 555a BGB Rn. 12), was allerdings als zu knapp erscheint. Bei schwerwiegenden Eingriffen muss man von fünf bis sechs Wochen ausgehen.
Ausnahmen von der Ankündigungspflicht

§ 555a Abs. 2 BGB regelt seinem Wortlaut nach Ausnahmen zur Ankündigungspflicht. Maßnahmen, die zu einer nur unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache führen sind vom Wortlaut der Vorschrift her gesehen von der Ankündigungspflicht befreit (Bagatellmaßnahmen). Gleiches gilt für Maßnahmen, deren sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist (Notmaßnahmen).

Die Eigenschaft als Bagatellmaßnahme wird darin gesehen, dass der Mieter zu einer Minderung nicht berechtigt ist (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber § 555a BGB Rn. 13: bei Minderung von 5 % und weniger; Sternel II Rn. 339). Nach anderer Ansicht wird auf eine zeitliche Komponente abgestellt. So liege eine Bagatellmaßnahme vor, wenn die Arbeiten einen Tag nicht überschreiten (Kellendorfer in: Spielbauer/Schneider § 555a BGB Rn. 12 m.w.N.). Letzteres erscheint nicht geeignet als Abgrenzungskriterium. Auch Arbeiten von nur wenigen Stunden können erhebliche Einwirkungen auf die Mietsache haben, beispielsweise der Einbau neuer Fenster mit entsprechenden Lärm- und Schmutzfolgen.

Entgegen dem Gesetzeswortlaut müssen aber auch Bagatellmaßnahmen angekündigt werden. Gerade bei Bagatellmaßnahmen dürfte es sich im Regelfall um Arbeiten handeln, die nicht besonders eilbedürftig sind. Deshalb ist kein Grund ersichtlich, die Ankündigung hier für vollständig entbehrlich zu halten. Das Gegenteil würde immerhin bedeuten, dass der Vermieter den Mieter kompromittieren könnte, indem er sozusagen vor der Türe steht und »mal auf die Schnelle eine Kleinigkeit erledigen will«. Das kann vom Gesetz nicht gewollt und gemeint sein. Die Ausnahme soll wohl bedeuten, dass es auf die zwingende und förmliche Rechtzeitigkeit nicht ankommen kann, sondern dass der Vermieter die Kleinmaßnahmen auch eher kurzfristig ankündigen kann (Harsch WuM 2013, 514, 518).

Notmaßnahmen als solche sind nicht anzukündigen. Dazu muss ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich sein. Beispiel ist der Wasserrohrbruch.

Dies gilt jedoch nicht für die sich anschließenden Renovierungsarbeiten.

Eine weitere Ausnahme von der Ankündigungspflicht ist dann zu machen, wenn der Mieter den Arbeiten und ihrem Beginn schon zugestimmt hat (LG Berlin GE 1990, 315; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber § 555a BGB Rn. 13) oder selbstredend, wenn er die Arbeiten bereits geduldet hat (OLG Stuttgart NJW-RR 1991, 1108 [OLG Stuttgart 26.04.1991 - 8 REMiet 2/90]).
Aufwendungsersatz (§ 555a Abs. 3 BGB)

Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, sind nach § 555a Abs. 3 S. 1 BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen. Nach Satz 2 muss der Vermieter auf Verlangen Vorschuss leisten.

Eine Inverzugsetzung des Vermieters durch den Mieter zur Beseitigung der Folgen der Maßnahmen ist nicht erforderlich. Nach Abschluss der Arbeiten ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Der Vermieter hat diesen Umstand durch die Erhaltungsmaßnahmen verursacht, sodass eine Fristsetzung entbehrlich ist. § 536a Abs. 2 BGB tritt gegenüber dem Aufwendungsersatzanspruch des Mieters zurück (AG Kassel WuM 2012, 552).
Aufwendungsbegriff

Umfasst sind nur Aufwendungen im Zusammenhang mit der Erfüllung der Duldungspflicht (BGH, Urt. v. 31.10.2012 – XII ZR 126/11, WuM 2013, 37 = ZMR 2013, 261; BGH, Beschl. v. 22.6.2010 – VIII ZR 192/09, WuM 2010, 565).

Unter die Aufwendungen im Sinne der Regelung fallen beispielsweise Kosten für die Reinigung der Räume während oder nach den Maßnahmen (AG Kassel WuM 2012, 552), Auslagerungskosten für Möbel oder Beaufsichtigungskosten dritter Personen bei Verhinderung des Mieters. Dass eine Beaufsichtigung erforderlich war, muss der Mieter darlegen (AG Frankfurt/M. ZMR 2010, 861).

Hotelkosten zählen zu den Aufwendungen (LG Hamburg WuM 1987, 387 [LG Hamburg 25.07.1986 - 11 S 84/86]; AG Genthin WuM 1995, 534). Diese müssen jedoch notwendig geworden sein. Werden im Badezimmer das Waschbecken und die Dusche erneuert, macht dies den Einzug in ein Hotelzimmer grundsätzlich nicht erforderlich, wenn der Mieter sich beispielsweise in der Küche waschen könnte oder wenn er die Möglichkeit hat, dies bei Bekannten oder Nachbarn oder in einer öffentlichen Einrichtung zu tun (so jedenfalls AG Hamburg ZMR 2010, 455 [AG Hamburg 19.05.2009 - 48 C 49/08]).

Das Essen in der Gaststätte soll zu den Aufwendungen dann zählen, wenn der Mieter sonst selbst gekocht hätte und die Küche hierzu nicht nutzbar ist (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 555a BGB Rn. 50).

Der Zeitaufwand des Mieters in Form verlorener Freizeit wird nicht ersetzt (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 555a BGB Rn. 50). Aus diesem Grund besteht kein Anspruch auf geldwerte Entschädigung für die Zeit, während der bestimmte Materialien gekauft wurden (AG Kassel WuM 2012, 552 [AG Jülich 10.04.2012 - 4 C 85/11]).

Die Kosten für eine Neuanschaffung von Möbeln fallen unter die Aufwendungen, sofern Änderungen des Grundrisses der Räume das Aufstellen der Möbel an anderer Stelle nicht mehr erlauben. Sind im sanierten Wohnzimmer Gegenstände gefährdet, muss der Mieter darlegen, dass diese nicht in anderen abschließbaren Räumen hätten untergebracht werden können (AG Frankfurt/NM. ZNMR 2010, 861: PC, Laptop, Handy, TV-Geräte). Dabei ist ein Abzug Neu für Alt durchzuführen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 555a BGB Rn. 54). Kosten für die Demontage und den Aufbau der Einbauküche durch eine Fachfirma zählen hierzu, sofern die Küchenmöbel einer umfassenden Sanierung im Weg stehen (AG Berlin-Lichtenberg MM 2002, 142; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber § 555a BGB Rn. 14).

Pflegedienstleistungen können unter die Aufwendungen fallen, wenn eine vorübergehende Unterbringung des Mieters erforderlich wird, die Kosten verursacht, welche über die vom Träger zu erstattenden Leistungen hinausgehen (AG Hamburg-St. Georg WuM 2007, 262). Das ist etwa der Fall, wenn umfangreiche Modernisierungsarbeiten durch Entfernen der Küche und des Bades und den Einbau neuer Heizkörper eine Versorgung des Mieters in der Wohnung nicht mehr möglich machen (AG Hamburg-St. Georg WuM 2007, 262: vierwöchige Kurzzeitpflege des Ehemanns der Mieterin mit Pflegestufe 2).

Zieht der kranke oder behinderte Mieter vorübergehend in eine Einrichtung des betreuten Wohnens und ist er dort in einem kleinen Zimmer untergebracht, zählen zu den zu erstattenden Aufwendungen die Heimkosten abzüglich ersparter Verpflegungskosten (LG Hamburg ZMR 2011, 638; AG Genthin WuM 1995, 534)

In einem solchen Fall sind auch die Kosten der Miete für ein Fernsehgerät zu tragen (AG Hamburg-St. Georg WuM 2007, 262).

Der Verweis auf die Angemessenheit der Kosten bedeutet, dass der Mieter keinen unvernünftigen Aufwand zulasten des Vermieters verursachen darf. Die entstandenen Kosten müssen nur soweit ersetzt werden, als diese objektiv erforderlich waren (AG Kassel WuM 2012, 552).
Vorschussanspruch

Der Mieter kann einen angemessenen Vorschuss auf die Kosten der Aufwendungen verlangen. Dessen Höhe muss er unter gleichzeitiger Aufschlüsselung darlegen (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber § 555a BGB Rn. 13).

Der Vorschuss umfasst auch die geldwerte Eigenleistung des Mieters (AG Kassel WuM 2012, 552), wobei ein Stundensatz von 15 € als angemessen angesehen werden kann (AG Kassel WuM 2012, 552 für 14 €).

Der Anspruch auf den Vorschuss kann per einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden.

Bei Nichtleistung des Vorschusses hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB an der Miete.

Bei Ablehnung des Vorschusses entfällt der Duldungsanspruch (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber § 555a BGB Rn. 15).
IV. Abweichende Vereinbarungen (§ 555a Abs. 4 BGB)

Nach § 555a Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von § 555a Abs. 2 oder 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies gilt sowohl für Formularklauseln als auch für individuell ausgehandelte Vertragsregelungen.
Unwirksame Vereinbarungen

Das Verbot mieternachteiliger Regelungen bezieht sich auf die gesetzlichen Voraussetzungen zur Ankündigung sowie zum Aufwendungsersatz. Das Erfordernis rechtzeitiger Ankündigung kann daher außer in den Ausnahmefällen des Absatzes 2 (Bagatell- und Notfälle) nicht abbedungen werden. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn im Mietvertrag lediglich geregelt ist, dass Erhaltungsmaßnahmen anzukündigen sind. Es fehlt das zusätzliche Merkmal der Rechtzeitigkeit. Bei formularvertraglichen Regelungen ist das Mietermeistbegünstigungsprinzip, die mieterfeindlichste Auslegung anzuwenden. Dem Wortlaut nach kann im Mieter den Eindruck entstehen, dass die Ankündigung auch kurz vor der beabsichtigen Maßnahme erfolgen kann, ohne dass er etwas dagegen einwenden kann.

Der Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, indem etwa für Eigenleistungen ein geringer Stundensatz von 5 € festgelegt wird.

Wirksam ist eine Regelung, die die Duldungspflicht auf nicht erforderliche Maßnahmen erstreckt, da Absatz 1 von der Unzulässigkeit nicht betroffen ist. Dies können zweckdienliche Maßnahmen sein, wobei zugunsten des Mieters davon ausgegangen wird, dass ein Zusatz der Art »... soweit sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen« erforderlich ist (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber § 555a BGB Rn.16). Dafür gibt der Wortlaut aber nichts her. Absatz 1, der die Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen regelt, wird in § 555a Abs. 4 BGB nicht mit einbezogen.

Zulässig sind Vereinbarungen über Einzelheiten der Arbeitsausführung, etwa durch Regelung einer Mitwirkung des Mieters durch Abdecken der Möbel. In formularvertraglicher Hinsicht verstoßen Mitwirkungsverpflichtungen aber gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (Schach GE 2006, 1450).

Das Verbot von mieternachteiligen Vereinbarungen bezieht sich auf die Zeit vor und bei Vertragsabschluss. Während der Dauer des Mietverhältnisses zeigt schon § 555f BGB, dass auch Vereinbarungen zulässig sind, die sich nachteilig auf den Mieter auswirken.
Verfahrensrechtliches

Der Anspruch auf Duldung muss grundsätzlich durch Duldungsklage geltend gemacht werden, wenn der Mieter sich weigert, die Arbeiten hinzunehmen. Der Vermieter kann den Mieter im Rahmen der Modernisierungsankündigung unter Fristsetzung auffordern sich zu erklären, ob er die Maßnahmen duldet. Erklärt sich der Mieter nicht, gibt er Veranlassung zur Klage (KG WuM 2009, 669).

Ist die Wohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Gemeinschaft geforderte Duldung nach § 432 Abs. 1 S. 1 BGB auch von den einzelnen Mitgliedern aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden (BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 242/10, WuM 2011, 677 = ZMR 2012, 94).

Die hinreichende Bestimmtheit des Klagantrags auf Duldung ist zu bejahen, wenn der gewünschte Duldungserfolg und der Umfang der zu duldenden Arbeiten in wesentlichen Umrissen und Schritten beschrieben sind (BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 242/10, WuM 2011, 677 = ZMR 2012, 94).
Beispiele (nach BGH WuM 2011, 677 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10])

»Anbringung eines Balkons an der Westseite der Wohnung mit insbesondere folgenden Maßnahmen

Malerarbeiten im Bereich der betroffenen Flächen

Anbringung eines Staubschutzes im Arbeitsbereich

Demontage und Verlegung sowie Neuanschluss der Heizung und Elektroleitungen sowie Schalter, Steckdosen im betroffenen Wandbereich

Ausbau des vorhandenen Fensters, Ausbruch der Fensterbrüstung, Begradigung der Laibungen und Einbau eines neues Fensterelements

Einputzen des Fensterelements und der Installationsleitungen mit Grundputz und streichfähigem Endputz

Aufstellung eines Gerüstes an der Außenfassade bis zur Traufhöhe

Öffnen der Fassadenverkleidung und Wiedermontage nach Abschluss der Balkon- und Fensterarbeiten.«

Bei Verlegung einer Sammelheizung ist es nicht erforderlich, die Anzahl, Bauart, den Ort der Aufstellung der Heizkörper und den genauen Verlauf von Rohrleitungen zu beschreien und hierüber einen Bauplan beizufügen (BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 242/10 WuM 2011, 677 = ZMR 2012, 94).

Eine einstweilige Verfügung ist nur im Ausnahmefall zulässig. Dabei kann es nur um eine Leistungsverfügung gehen, da die Hauptsache vorweggenommen wird. Die Leistungsverfügung ist aber an strenge Voraussetzungen gebunden (§ 935 ZPO Rdn. 28).

Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 555a BGB trägt der Vermieter. Der Mieter hingegen ist beweispflichtig dafür, dass die Ausstattung der Mietsache seitens des Vermieters durchgeführt wurde, sofern diese Frage streitig ist (BGH, Beschl. v. 17.8.2011 – VIII ZR 96/11, WuM 2011, 618 für einen Außenwandgasofen im Wohnzimmer).
Aus obigem ergibt sich, dass der Mieter bei ordnungsgemäßer Ankündigung das Betreten der Wohnung nicht verwehren kann. Es besteht eine Duldungspflicht, die nach § 555d BGB sogar im Wege der Duldungsklage gerichtlich durchgesetzt werden kann.