Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete

Online-Rechtsberatung
Stand: 11.02.2014
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich benötige eine Auskunft bzgl. Vermietung einer Wohnung/Haus .

Kurze Erklärung:
Wir (mein Partner; meine Eltern und ich) wir bauen zwei Bungalowhäuschen.
Die beiden Häuser werden, wie Doppelhäuser auf dem Grundstück, unter einem gemeinsamen Dach stehen.
Nun mein Problem, da das Grundstück meinen Eltern gehörte, möchte ich von meinen Eltern keine ortsübliche Miete nehmen, da ich das Grundstück geschenkt bekommen habe. Es lag eine Grundschuld auf dem Grundstück, die habe ich mit übernommen, so dass meine Eltern nun schuldenfrei sind.
Die monatliche Belastung betrug für meine Eltern 470 €, diese Belastung würde ich gerne weiter als Miete von meinen Eltern bekommen.
Ich weiß aber nicht, ob diese nicht schon weit unter der eigentlichen Grenze der monatlichen Miete liegt. Die dort als Mindestmiete genommen werden muss, ohne am Jahresende an das Finanzamt eine Nachzahlung leisten zu müssen.

Grundstück ist in Hamburg
Mietspiegel lt.2013
10,10€ qm Wohnung
11,26€ qm Haus (ab 100qm)
Die Wohneinheit ist 83qm.
Wird es als Haus oder Wohnung angesehen?
Sind 470€ zu wenig? Ich habe gehört man darf 66% unter der ortsüblichen Miete liegen, ist dem so?

Ich würde mich freuen von Ihnen ein kurzes Feedback zu erhalten.
Ich bin ein wenig ratlos.

Antwort des Anwalts

Die von Ihnen angefragte Problematik der verbilligten Vermietung von Wohnraum an nahe Angehörige betrifft die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten durch den Vermieter. Es droht also nicht eine etwaige Nachzahlung infolge zu niedrig angesetzter Miete.
Vielmehr ist die Möglichkeit der steuerliche Geltendmachung von Werbungskosten (u.a. Abschreibung von Anschaffungs- und Herstellungskosten, Zinsen für Finanzierung, anteilige Erwerbsnebenkosten, Instandhaltungs- und Reparaturaufwand, etc.) nur dann gegeben, wenn der Vermieter vollentgeltlich vermietet und hierdurch eine Einkünfteerzielung beabsichtigt ist.
Seit dem 01.12.2012 infolge einer Änderung und Vereinfachung des Einkommensteuergesetzes (EStG) gilt bei einer verbilligten Vermietung an nahe Angehörige diese als vollentgeltlich, sofern die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt, § 21 Absatz 2 EStG. Ist dies der Fall, so können Sie als Vermieter die Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung zu 100% im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung absetzen. Liegt die Miete unter diesem Wert, so sind auch die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigungsfähig.

Nach Ihrer Beschreibung wird man das Mietobjekt als Haus einordnen müssen. Von den im Mietspiegel angegebenen Werten können auch Abschläge vorgenommen werden, wenn diese sachlich gerechtfertigt und nachvollziehbar sind. Da dem von Ihnen genannten qm-Preis für Häuser in Höhe von 11,26 Euro eine Fläche von 100 qm zugrunde gelegt ist, könnten Sie einen prozentualen Abschlag wegen geringerer Grundfläche plausibel darstellen. Nehmen Sie also 83% des Preises (da Fläche 83 qm statt 100 qm), so ergibt sich ein ortsüblicher Mietzins in Höhe von 9,34 Euro, mithin beträgt die Kaltmiete 775,70 Euro. Bei Vermietung an Ihre Eltern können Sie ohne Verlust beim Werbungskostenabzug 66% hiervon, also 511,96 Euro als Kaltmiete im Vertrag vorsehen.

Damit liegen Sie in etwa bei der beabsichtigten Höhe der Belastung für Ihre Eltern.
Gerade bei den Bau- und Anschaffungskosten wird es vorteilhafter sein, den auf den vermieteten Teil der Immobilie entfallenden Anteil zu 100% steuerlich geltend zu machen als diese Möglichkeit durch eine zu niedrige Miete zu riskieren. Eine eventuell gewünschte finanzielle Entlastung Ihrer Eltern können Sie abseits des Mietverhältnisses unbegrenzt vornehmen, indem Sie z.B. monatlich mit Barmitteln eine Unterstützung leisten.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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