Kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Online-Rechtsberatung
Stand: 25.02.2015
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir, 2 Erwachsene und ein Kleinkind 15 Monate alt, wohnen seit 2 Jahren in einer 2-Zimmer-Wohnung mit Studioraum (wird als Schlafzimmer genutzt). Die Wohnung hat ca. 90 m² inkl Terasse. Das Mietverhältnis ist auf die Dauer von 4 Jahren geschlossen bis zum 30.09.2016 (qualifizierter Zeitmietvertrag), weil der Vermieter danach Eigennutzung anmeldet.
Wir haben nun ab 2015 eine eigene Wohnung gekauft und würden gerne wissen, welche Möglichkeiten wir haben, um vorzeitig aus dem Mietvertrag zu kommen. Vielleicht aufgrund der Vergrößerung der Familie? Was käme noch in Frage?

Antwort des Anwalts

Ist ein Mietverhältnis, wie in Ihrem Fall, auf bestimmte Zeit geschlossen, endet es mit Ablauf dieser Zeit oder wenn es außerordentlich gekündigt wird (vgl. § 542 II Nr. 1 BGB).

Dies bedeutete, dass Sie Ihr Mietverhältnis grundsätzlich nur vor dem 30.09.2016 beenden können, wenn Sie einen außerordentlichen, wichtigen Kündigungsgrund haben.

Ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist (vgl. § 543 I 2 BGB).

Dabei wird von der Rechtsprechung angenommen, dass ein Familienzuwachs in der Regel keinen solchen wichtigen Grund darstellt (vgl. LG Braunschweig DWW 2000, 56).
Auch in Ihrem Fall gibt es mehrere Punkte, die für die Zumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses bis zum 30.09.2016 sprechen:
1) Zunächst ist zu beachten, dass die Wohnfläche von 90 qm grundsätzlich für 3 Personen angemessen ist.
2) Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit separate Schlafräume zu bilden.
3) Letztlich haben Sie bereits 15 Monate zu dritt in der Wohnung gelebt.
Eine außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses wird für Sie daher kaum durchzusetzen sein. Diese liegt im Regelfall nur dann vor, wenn sich der bauliche Zustand der gemieteten Wohnung derart verschlechtert hat, dass sie zu ihrem vereinbarten Zweck nicht mehr nutzbar ist.

Unter Umständen muss Ihr Vermieter jedoch einen von Ihnen beigebrachten Nachmieter akzeptieren. Dafür müssen Sie zum einen darlegen, dass die familiäre Situation hinsichtlich der Wohnsituation zu einer besonderen Belastung führt und Sie daher ein überwiegendes Interesse an der Akzeptanz des Nachmieters haben. Zum anderen müssten Sie einen Nachmieter finden, der für den Vermieter akzeptabel ist. D.h. der Ersatzmieter müsste insbesondere zahlungsfähig und zur unbeschränkten Übernahme des Mietvertrages bereit sein. Dem Vermieter steht es frei einen von Ihnen benannten Nachmieter zu akzeptieren oder nicht; eine unter juristischen Laien oft gehörte Ansicht, er müsse einen von 3 benannten Nachmietern akzeptieren, gibt es nicht.

Ich empfehle Ihnen daher nach einem geeigneten Nachmieter zu suchen und Ihrem Vermieter Ihre Situation unter Benennung des/der Nachmieter/s zu schildern. Gelingt es nicht einen geeigneten Nachmieter zu zahlen, müssen Sie unter der Prämisse, dass der Zeitmietvertrag ordnungsgemäß geschlossen wurde, bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit die Miete zahlen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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