Kann der Vermieter die Tierhaltung untersagen?
Mein Mann ist in unsere Wohnung 2007 eingezogen. Er hatte einen kleinen Hund (englischer Toy-Terrier) mitgenommen. Beim Vermieter hatte er eine Unterlage unterschrieben, dass er keine Tiere halten wird. Aber die Sekretärin wusste über den Hund Bescheid und der Vermieter hatte nie irgendwas an uns geschrieben oder gesagt. Jetzt haben wir ein Schimmelbefall in mehreren Räumen, was wir auch gemeldet haben und haben gebeten, das Problem zu beseitigen (wir haben zwei kleine Kinder).
Heute ist ein Brief gekommen in dem stand, dass wir den Hund schnellstmöglich wegschaffen sollen. Aber jeder zweiter Mieter hat eine Katze oder einen Hund zu Hause. Was können wir den machen? Können wir den Hund behalten bis wir eine neue Wohnung gefunden haben? Die Wohnungen haben Alu-Fenster und die Abdichtung ist schon teilweise zerbröselt, es entsteht Zugluft. wir haben hohe Heizkosten. Der Vermieter will die Fenster nicht erneuern. Wie kann man diese Probleme angehen? Was kann man machen?
Sehr geehrte Mandantin,
Fragestellung:
- Untersagung der Tierhaltung durch den Vermieter
- Schimmelbefall und undichte Fenster
Zu 1.:
Verbietet der Mietvertrag die Haltung bestimmter Tiere, wie z.B. von Hunden oder Katzen, dann ist der Mieter hieran grundsätzlich gebunden, vgl. BVerfG WuM 1981, 77; LG Karlsruhe NZM 2002, 19. Ausnahme: Blindenhund, vgl. BayObLG WuM 2002, 36. Da sich Störungen durch die Tierhaltung des Mieters nie ganz ausschließen lassen, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, dem Mieter eine solche störende Tierhaltung zu verbieten, vgl. BGH NJW 1991, 1750. In Ihrem Fall ist dies durch die gesonderte Unterlage bzw. Zusatz zum Mietvertrag nach Ihrer Darstellung ausdrücklich geschehen.
Verhält sich der Mieter durch eine Tierhaltung vertragswidrig und setzt er dieses vertragswidrige Verhalten trotz einer Abmahnung fort, so kann der Vermieter nach § 541 BGB den Mieter auf Unterlassung der Tierhaltung in dem Mietobjekt und damit Abschaffung des Tieres in Anspruch nehmen. Es ist dem Mieter unter Androhung konkreter Konsequenzen eine angemessene Frist zu setzen, innerhalb derer er das störende Tier dauerhaft aus der Mietwohnung zu verbringen hat. Hält der Mieter gleichwohl an der vertragswidrigen Tierhaltung fest, kann der Vermieter seinen Unterlassungsanspruch gerichtlich geltend machen, vgl. Hannemann/Wiegner/Koch MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 16 Rn 120. Der Vermieter muss seinen Unterlassungsanspruch alsbald gerichtlich anhängig machen. Anderenfalls kann der Anspruch nach § 242 BGB (Treu und Glauben) verwirken. Nach Ihrer Mitteilung hatte der Vermieter bereits seit Ihrem Einzug Kenntnis von Ihrer Tierhaltung, hat diese demnach bereits seit drei Jahren geduldet. Sofern er nun offensichtlich Ihr berechtigtes Verlangen nach Beseitigung des Mietmangels (Schimmelbefall) zum Anlass nimmt, die Hundehaltung, plötzlich und ohne besonderen Anlass oder konkreten Vorfall (!), zu untersagen, sind dies sachfremde Erwägungen, mit denen er nicht gehört werden kann. Hinzu kommt die offensichtlich widerspruchlose Duldung der Tierhaltung im gesamten Mietobjekt.
Im Ergebnis wird Ihr Vermieter die Hundehaltung zumindest bis zu Ihrem geplanten Auszug zu dulden haben. Gegen eine längerfristige Hundehaltung dürfte letztlich Ihre gesondert unterzeichnete Erklärung sprechen, gegen die Sie immerhin beharrlich seit Ihrem Einzug verstoßen haben. Diese Erklärung lässt sich zumindest nicht wegdiskutieren.
Zu 2.:
Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.
Schimmelbefall durch auftretende Feuchtigkeit sowie undichte Fenster sind im Mietrecht die Klassiker bei den Mietmängeln. Ebenso der Standardvorwurf (bzw. Unterstellung) des mangelhaften Lüftungsverhaltens der Mieter als Ursache für die Schimmelbildung.
Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Sie können deshalb bei andauernder oder neuer Entstehung von Schimmelbildung die Miete mindern genauso wie für die Vergangenheit. Sie sind allerdings stets verpflichtet, Mängel sofort nach der Entstehung dem Vermieter anzuzeigen, damit er seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nachkommen kann.
Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit keine ausreichenden Anhaltspunkte her. Allerdings sind 10 bis 20 % bei dem mitgeteilten Umfang durchaus denkbar. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Er hat lediglich das Ausmaß darzulegen. Dazu empfiehlt es sich, Fotos anzufertigen und zu archivieren.
