Kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen?

Online-Rechtsberatung
Stand: 17.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich möchte eine Halle mieten, das Haus in dem sich diese befindet, wird aber nächsten oder übernächsten Monat an jemand anderen verkauft. Nun möchte ich darin ein Gewerbe anfangen und darum nicht nach kurzer Zeit wieder raus müssen.
Bitte schreiben Sie mir 2 Formulierungen, die ich in den Mietvertrag übernehmen kann aus der hervorgeht, dass es garantiert ist, dass entweder ich die nächsten 6 Jahre vom Vermieter nicht gekündigt werden kann, wenn möglich auch nicht wegen Eigenbedarf, ich aber jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen darf.

Und falls der Vermieter damit nicht einverstanden ist, die 2. Möglichkeit, das ich einen Mietvertrag über 1 Jahr fest abschliesse mit der Option den Vertrag wenn es mir passt jeweils jährlich zu verlängern wenn ich nicht vorher kündige, ohne das ich gekündigt werden kann. Das ganze dann 10 mal also über 10 Jahre.

Dann hätte ich noch gerne eine rechtlich korrekte Formulierung, dass ich einen frei wählbaren Teil der Halle untervermieten darf, ohne das sich dadurch die miete erhöht. Hintergrund ist, dass ich ich gerne einen Mitarbeiter in einem abgetrennten Teil der Halle wohnen lassen würde. Der Teil ist jetzt auch schon untervermietet ohne Mietvertrag, allerdings als Möbelabstellplatz. und bekomme dafür 1Euro/qm. Da ich allerdings 2 Euro / qm für die komplette Halle bezahle, befürchte ich, dass wenn ich diesen Teil als Wohnung untervermiete, dass ich dann für diesen Teil auch mehr Miete bezahlen muss. Das würde ich gerne Vertraglich ausschließen, das der Vermieter dann die Miete erhöhen kann.

Ist das möglich? Muss man dann irgendwo eine Nutzungsänderung beantragen? Was kann passieren wenn man das müsste, aber nicht macht?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

Zunächst ist aus Ihrem Mietvertrag (dem neuen jetzt abzuschließenden) ersichtlich, dass dieser bereits auf die Dauer von zwei Jahren befristet ist. Innerhalb dieser Zeit kann das Mietverhältnis mit einer ordentlichen Kündigung nicht beendet werden. Eine Kündigung ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich möglich. Sie hätten nach der aktuellen Formulierung darüber hinaus die zweimalige Option, den Mietvertrag jeweils um zwei Jahre zu verlängern. Die Option liegt allein in Ihrem Ermessen. Das bedeutet, dass Sie lediglich darauf achten müssen, die Option fristgerecht geltend zu machen und für einen fristgerechten Zugang beim Vermieter zu sorgen. Auf diese Weise ist bereits sichergestellt, dass Sie den Vertrag für die Dauer von 6 Jahren „sicher“ haben.
Die aktuelle Regelung sichert aber die Vertragsdauer in beide Richtungen ab. Das bedeutet für Sie, dass Sie sich innerhalb der ersten Befristung auch nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes vom Vertrag lösen können. Ansonsten sind die ersten beiden Jahre abzuwarten. Wollen Sie danach den Vertrag nicht mehr, müssen Sie in fristgerecht unter Beachtung der vertraglich vereinbarten 3-Monats-Frist zum Ende der zwei Jahre kündigen, § 2.
Wenn ich Ihre Frage richtig verstehe, dann sollte der Vertrag Ihrerseits jedoch mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten zum Quartalsende kündbar sein, der Vermieter jedoch soll den Vertrag vor Ablauf der 6 Jahre nicht kündigen können. Ich fürchte, dass eine derart einseitige Formulierung vom Vermieter nicht akzeptiert werden wird. Ich schlage Ihnen insoweit die folgende Formulierung vor:

  1. Variante:
    (1) Das Mietverhältnis beginnt am XX.XX.2010 und wird für die Dauer von 2 Jahren fest geschlossen. Es endet mit Ablauf des XX.XX.20XX, ohne dass es einer vorherigen Kündigung bedarf.
    (2) Der Mieter erhält 2 malig die Option zur Verlängerung des Mietvertrages um 2 Jahre.
    Die Ausübung der Option bedarf der Schriftform. Sie muss spätestens 3 Monate vor dem Ablauf der Festmietzeit, also bis zum ............. bzw. spätestens 3 Monate vor dem Ablauf der durch die Optionsausübung verlängerten Mietzeit gegenüber dem Vermieter ausgeübt werden.
    (3) Während der Dauer der Befristung und der Optionen ist der Mieter abweichend zu den vorstehenden Ziffern zur Befristung berechtigt, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.
  2. Variante:
    (1) Das Mietverhältnis beginnt am XX.XX.2010 und wird für die Dauer von 1 Jahr fest geschlossen. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, falls es nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der ursprünglichen bzw. der verlängerten Mietzeit durch den Mieter gekündigt wird.
    (2) Der Vermieter verzichtet gegenüber dem Mieter für die Dauer von 10 Jahren auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung. Der Mieter nimmt diesen Verzicht an.

Wegen Ihrer beabsichtigten Untervermietung weise ich Sie darauf hin, dass ein formularvertraglicher Ausschluss der Untervermietung nur bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit zulässig ist. Bei befristeten Mietverträgen verstößt der Ausschluss gegen § 307 BGB. Problematisch kann die von Ihnen beabsichtigte Untervermietung für Wohnraum allerdings ggf. in steuerlicher Hinsicht werden, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat. Hinsichtlich der Frage der Untervermietung würde ich unter § 26 (Zusatzvereinbarungen) folgende Formulierung einfügen:

(1) Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand unterzuvermieten oder unterzuverpachten.
(2) Die Untervermietung berechtigt den Vermieter nicht dazu, den Mietzins zu erhöhen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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