Inwieweit darf der Verwalter einer WEG die Heizkostenverteilung bestimmen?

Online-Rechtsberatung
Stand: 15.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich wohne in einem Reihenhaus (Eigentum) das im Rahmen einer WEG verwaltet wird.
Unser Verwalter will die Heizkosten wie folgt aufteilen:

Grundkosten, nach m²
Verbrauchte Einheiten, nach abgelesenem Wert zusammen nach einem in der Eigentümerversammlung festzulegenden Schlüssel. Darüber hinaus gibt es auf unserer NK-Abrechnung noch die Position Heizkostendifferenzen. Die will unser Verwalter nach Miteigentumseinheiten abrechnen, also nicht in den Schlüssel mitaufnehmen. Er, und die Mehrheit unserer Miteigentümer, sind der Meinung, dass das so laut Heizkostenverordnung und WEG-Recht in Ordnung ist. Da ich wenig heize und die Nachbarn, die viel heizen auf der Seite des Verwalters stehen, stehe ich ziemlich alleine da mit meiner Meinung, dass die Heizkostendifferenzkosten (Leitungsverluste) in die Grundkosten mit einzurechnen sind und dann, zusammen mit den Verbrauchseinheiten, ein Verteilschlüssel gebildet werden soll.
Was ist richtig?
Macht es einen Sinn, so einen Beschluss anzufechten? Oder ist der evtl. nichtig?
Die Heizkosten in unserer Wohnanlage (77 Eigentümer) belaufen sich auf runde 50.000 Euro.

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

grundsätzlich ist die Kostenverteilung in § 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Danach ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
Von dieser gesetzlichen Grundregel der Kostenverteilung gibt es zwei Ausnahmen:
? Einmal bestimmt § 16 Abs. 6 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, grundsätzlich nicht verpflichtet ist, Kosten, die durch eine solche bauliche Veränderung verursacht sind, zu tragen. Es sei denn, die Kostenverteilung beruhe auf einem Beschluss gem. § 16 Abs. 4 WEG.
? Zweitens bestimmt die Heizkostenverordnung in § 3, dass der anteilige Verbrauch an Wärme und Warmwasser grundsätzlich verbrauchsabhängig zu erfassen ist.
Die Heizkostenverordnung geht grundsätzlich dem Wohnungseigentumsgesetz und auch etwaigen Beschlüssen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaftsordnung vor. Das kann auch nicht abgeändert werden.
Leider werden bei zentralen Heizungsanlagen immer auch Kosten produziert, die nichts mit dem individuellen Verbrauch zu tun haben. Dieser Tatsache hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, daß nach § 7 der HeizKVO bei zentralen Heizungsanlagen nur mindestens 50 % und maximal 70 % der Kosten nach dem erfaßten Raum abzurechnen sind und der Rest ist nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbauten Raum zu verteilen. Insoweit gibt es Grenzen bei dem anzuwendenden Schlüssel. Es ist lediglich möglich, mehr als 70 % der Kosten nach erfaßtem Verbrauch abzurechnen.

Die sogenannten Heizungskostendifferenzen sind ursächlich Verbrauchskosten des Brennstoffs, die zwar in der Leitung verloren gehen, an der Art der Kosten ändert das aber nichts. Diese sind also bei den Heizkosten normal mit zu erfassen - und zwar nicht als Grundkosten.
Die Abrechnung bzw. Berechnung sollte wie folgt aussehen:
Aufstellung der Gesamtkosten für das Grundstück
Kostenart

  1. Brennstoffkosten z. B. gesamtes für die Anlage geliefertes Gas, Öl 12.900 €
  2. Nebenkosten
    a. Betriebsstrom 50 Euro
    b. Wartung 200 Euro
    c. Reinigung 150 Euro
    d. Emissionsmessung 100 Euro
    e. Verbrauchserfassung 600 Euro
    Summe Nebenkosten 1.100 Euro
    Gesamtkosten 14.000 Euro
    Einzelabrechnung
    Aufteilung der Gesamtkosten
    Verbrauchseinheiten insgesamt 1.000 Einheiten für alle Häuser / Wohnungen
    Gesamtfläche der Anlage 2.000 qm
    70 % als Verbrauchskosten 9.800 Euro, pro Einheit 9,80 Euro
    30% als Grundkosten 4.200 Euro, pro Quadratmeter 2,10 Euro
    Ihr Anteil
    Kosten nach Verbrauch 30 Einheiten a 9,80 Euro = 294 Euro
    Kosten nach Fläche 70 qm a 2,10 Euro = 147 Euro
    Summe 441 Euro
    Ihre Vorauszahlung 500 Euro
    Ihr Guthaben 45 Euro
    Auf jeden Fall sind also die Heizkostendifferenzen mit aufzunehmen, sie gehen automatisch im Gesamtverbrauch der Anlage auf. Ein anderer Beschluss seitens der Eigentümerversammlung ist nicht gültig, da man sich schon an die Heizkostenverordnung halten muß. Rein vorsorglich kann und sollte man ggf. die Anfechtung erklären und eventuell auch klagen.
Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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