Endrenovierung einer Raucherwohnung
Gesundheitsbedingt musste meine Mutter kurzfristig in ein Pflegeheim umziehen. Nun gilt es die Wohnung zu räumen und zu renovieren. Meine Mutter raucht sehr stark und die Wohnung war Erstbezug. Die Eigentümerin der Wohnung läßt sich durch einen Verwalter vertreten. Nach der Besichtigung der Wohnung ist dieser der Meinung, daß nicht nur die Wände und Decken mit einer speziellen Nikotin Isolierfarbe gestrichen werden müssen, sondern auch die Türen und Rahmen. Weiterhin sind die Kunststofffenster speziell zu reinigen. Der Kostenvoranschlag beläuft sich auf 4000,- Euro. Das die Wände gemacht werden müssen ist klar, mir geht es hier um das Streichen der Türen inklusive Rahmen, sowie die spezielle Fensterrahmen Behandlung.
Mietverhältnis läuft seit dem 01.09.2004, gekündigt zum 30.04.2011, die Wohnung wurde renoviert übernommen, bislang wurden keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Der Mietvertrag ist von Haus&Grund Ausgabe 2004. Aus dem Anschreiben des Verwalters: "Um einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung (=Zustand der Wohnung wie bei Übernahme der Wohnung durch Ihre Mutter) wieder herzustellen, ist eine umfängliche, auf den speziellen Abnutzungszustand ("Nikotin") der Wohnung ausgerichtete Endrenovierung der Wohnung notwendig."
Im Mietvertrag werden Schönheitsreparaturen nach 3 und 5 Jahren genannt, aber keine Abschlussrenovierung. Sind die Forderungen des Vermieters rechtens ?
Sehr geehrter Mandant,
Fragestellung: Schönheitsreparaturen bei Auszug/Schäden durch Rauchen
Bei der vorliegenden Regelung für die laufenden Schönheitsreparaturen in § 11 MV handelt es sich um einen starren Fristenplan, der nach der Rechtsprechung des BGH (etwa seit 2003/2004) zur Unwirksamkeit führt. Die aufgeführten Zeiträume enthalten nämlich keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen „im allgemeinen“ bestehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters sollen die genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan der die Unwirksamkeit der Klauseln gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Folge hat. So jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2008, NJW 2006, 2113. Der BGH moniert hier insbesondere, dass der Mieter keine Wahl hat und lediglich nach Zeitablauf aufgrund des Fristenplans renovieren muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume. Vorliegend müsste Ihre Mutter nach Ablauf der Fristen quasi nach dem Kalender die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen, und zwar ohne dass es auf die Erforderlichkeit ankäme. Anders ausgedrückt: auch der nichtrauchende, sorgsam und besonders schonend mit der Mietsache verfahrende Mieter müsste die regelmäßigen Schönheitsreparaturen vornehmen, gleichviel, ob eine Notwendigkeit besteht oder nicht. Hier müsse dem Mieter der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot gem. 307 Abs. 1, S. 2 BGB, dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe, BGH ZMR 2007, 28.
Damit sind die Klauseln bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam mit der Folge, dass Sie an sich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, auch als Endrenovierung, nicht verpflichtet wären. Es stellt sich allerdings die Frage, wie das übermäßige Rauchen Ihrer Mutter einzuordnen ist. Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, vgl. BGH NZM 2006, 691. Das gilt grundsätzlich auch für übermäßiges Rauchen, vgl. LG Köln NZM 1999, 456. Der Mieter muss daher keine besonderen Vorkehrungen zum Schutz der Mietsache treffen. Kommt es zu verstärkten Nikotinablagerungen, sind diese grundsätzlich vom Vermieter hinzunehmen. Für die Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wurde, kommt es darauf an, ob sich die Gebrauchsspuren noch mit Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, oder ob darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeitern erforderlich werden (z. b. Putzabschlagungen, Holzwerk abschleifen u. ä.), vgl. BGH NZM 2008, 318. Im letzteren Fall hinterlässt der Tabakgenuss derart starke Nikotinablagerungen, dass sie einer Beschädigung der Mietsache gleich kommen. Wann die Grenze zur noch vertragsgemäßen Nutzung überschritten ist, lässt sich somit nur im Einzelfall belegen. Wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung sind an die Prüfung strenge Anforderungen zu stellen. Der durch die Überschreitung der zulässigen Gebrauchsnutzung entstehende Schaden kann nur durch eine Vergleichsbetrachtung mit dem Zustand erfolgen, der ohne übermäßiges Rauchen eingetreten wäre. So stellen beispielsweise die Kosten des Anstreichens Sowieso-Kosten dar, die der Mieter nur bei wirksamer Überwälzung von Schönheitsreparaturen zahlen muss, vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 10. Aufl. 2011, § 535 Rn 461 a. Da in Ihrem Fall die Überwälzung der sonstigen Schönheitsreparaturklauseln unwirksam ist, müssen Sie im Ergebnis lediglich die Mehrkosten tragen, die durch zusätzliche Vorarbeiten erforderlich sind. Denn die normalen Schönheitsreparaturen muss der Vermieter tragen (s.o.)! Das Reinigen der Kunststofffenster ist sicherlich mit einem Spezialmittel in Eigenleistung und ohne den Einsatz einer Fachfirma möglich. Gleiches dürfte bei den Holzteilen der Fall sein. Im Übrigen kommt es auf den tatsächlichen Zustand an, den ich nicht beurteilen kann.
