Darf der Wohnungsbesitzer stets offene Türen fordern?

Online-Rechtsberatung
Stand: 07.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Es handelt sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit elf Wohneinheiten. In der Hausordnung ist seit Jahren festgelegt, dass die Hauszugangstür, also Gebäudezugang Tag und Nacht per Schlüssel abgeschlossen sein muss. Durch Einzug einer neuen Mieterin, kommt der entsprechende Wohnungsbesitzer nun per Anwalt auf die restlichen Eigentümer mit der Auflage zu, die Gebäudezugangstür/den Schließmechanismus entsprechend zu ändern, damit die Tür immer von innen ohne Schlüssel aufzumachen ist. Falls dies nicht gemacht wird, wird im Falle eines Schadens, d. h. falls ein Arzt nicht rechtzeitig zu der Mieterin kann, da sie eventuell nicht in der Lage ist mit dem Schlüssel an die Tür zu gehen, Strafe angedroht bei entstehenden Gesundheitsschäden oder gar Tod (fahrlässige Tötung - wird hier angeführt). Meine Frage ist nun: Gibt es eine gesetzliche Grundlage, wonach die Türe immer offen sein muss? Wenn ja, was ist dann mit der eigentlichen Wohnungstür?

Antwort des Anwalts

Eine Rechtsgrundlage für die von dem Wohnungseigentümer geforderte Maßnahme gibt es nicht.

Grundlage kann hier nur die Hausordnung sein. Die Hausordnung soll ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben der Wohnungseigentümer fördern. Sie enthält daher vornehmlich Regelungen zur Wahrung des Hausfriedens. Zugleich dient sie zum Schutz des Gebäudes, der Gewährleistung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung innerhalb der Wohnanlage sowie der Pflege der gemeinschaftlichen Einrichtungen. Im Rahmen der Gewährleistung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung wäre es tatsächlich geraten, hier den Zugang so zu sichern, dass im Notfall Ärzte bzw. andere Rettungskräfte tatsächlich einen ungehinderten Zugang haben.

Eine solche Regelung muss jedoch berücksichtigen, dass die Hausordnung so beschaffen sein muss, dass sie den Wohnungseigentümern einen größtmöglichen Entfaltungsspielraum beim Gebrauch und der Nutzung ihres Sondereigentums belässt. Eine Regelung in der Hausordnung entspricht also nur ordnungsgemäßer Verwaltung und ordnungsgemäßen Gebrauch, wenn sie einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer an einem reibungslosen Zusammenleben einerseits und den Individualinteressen des einzelnen Eigentümers an möglichst wenigen Reglementierungen andererseits erreicht.

Sofern tatsächlich dann eine Änderung der Hausordnung innerhalb der Gemeinschaft beschlossen wird, ist jeder Wohnungseigentümer an die Beschlüsse gebunden, d.h. er muss sie einhalten. Bei Zuwiderhandlungen kann der Störer zur Einhaltung der Hausordnung verurteilt werden (§ 43 Nr. 1 WEG). Die Vollstreckung aus einer solchen Entscheidung erfolgt dann durch Verhängung eines Zwangsgeldes/im schlimmsten Fall durch Zwangshaft (§ 888 ZPO). In Ihrem Falle bedeutet das, dass der Wohnungseigentümer nun nicht einfach eine Änderung der Schließzeiten der Haustür regeln kann. Es muss hier also ein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden.

Da es sich um eine Regelung im Rahmen der Ordnungsmäßigkeit handelt ist hier ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Eine Regelung bezüglich Ihrer Wohnungstür ist hier also gar nicht zu regeln. Hier handelt es sich tatsächlich um die Tür, die direkt in Ihre Wohnung führt.

Die Wohnungseigentümer sollten sich somit zusammenschließen und hier den Verwalter auf das Problem ansprechen. Es müsste eine Versammlung einberufen werden, in der über die Regelung in der Hausordnung dann diskutiert und abgestimmt wird.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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