Brand in gemieteten Geschäftsraum - Miete einbehalten ?

Online-Rechtsberatung
Stand: 24.03.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe Geschäftsräume für meine Praxis für Logopädie angemietet.
Am 06.03.11 brannte wegen eines technischen Defektes mein Drucker und die angemieteten Räume und der Hausflur kamen zu Schaden. Ein Eigenverschulden wurde von der Kripo ausgeschlossen. Die Praxis konnte wegen der Sanierungsarbeiten für ca. 3 Wochen nicht genutzt werden. Der Verwalter sagte mir, dass ich die Miete für einen Monat zurückbehalten könne, da er den Mietausfall bei seiner Hausversicherung ( Allianz) geltend machen könne.
Ich habe also für april 2011 die Miete komplett einbehalten und wir verblieben so, dass wir nach Abschluss der Sanierungsarbeiten genau feststellen, wieviel Tage/ Wochen die Räume tatsächlich nicht genutzt werden konnten und ich den evt. ausstehenden Betrag dann nachträglich überweisen solle.
Während der Abnahme der Sanierungsarbeiten , bei der die Versicherungsangestellte der Allianzversicherung und der Verwalter anwesend waren, stellte die Versicherungsangestellte klar, dass eine Übernahme der Mietausfälle in diesem Fall nicht rechtskräftig wären mit der Begründung, dass die Ursache des randes von "meinem" Inventar ausgegangen sei. ( Unabhängig von der Schuldfrage sei dies die gängige Regel). Daraufhin bekam ich von dem Hausverwalter die Aufforderung, die Miete für den gesamten Zeitraum zu überweisen.
Meine Frage: Bin ich zur Mietminderung berechtigt? Spielt es eine Rolle, dass ich bei meiner Praxisinhaltssversicherung einen Verdienstausfall geltend machen konnte? ( Die Versicherungen sind bei verschiedenen Gesellschafte abgeschlossen)

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

in Ihrem Fall scheint schon die Aussage der Versicherungsangestellten bedenklich zu sein. Sie hatte gegenüber dem Verwalter erklärt, dass eine Übernahme der Mietausfälle in dem vorliegenden Fall nicht möglich wäre, da die Ursache des Brandes von Ihrem Inventar ausgegangen sei. Es ist natürlich nicht richtig, dass dieses unabhängig von der Schuldfrage die gängige „Regel“ ist.

Sie hatten nicht geschildert, wie die Versicherungsangestellte zu der Aussage gekommen ist, dass Ihr Inventar den Brand verursacht habe. Sie können mir hier gerne noch Informationen übersenden. Ich gehe jedoch zunächst davon aus, dass die Versicherungsangestellte dieses schlicht und ergreifend erst mal behauptet hat, damit die Versicherung gegenüber dem Vermietern nicht für Mietausfälle einstehen muss.

Grundsätzlich ist es so, dass Sie zur Mietminderung berechtigt sind, sofern ein Mangel der Mietsache vorliegt. Nach § 536 BGB versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten. § 536 BGB setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus. Dies ist wichtig in Abgrenzung zu etwaigen Schadensersatzansprüchen, die Sie geltend machen möchten. Hier wäre tatsächlich die Frage des Verschuldens für den Brand entscheidend.

Nach § 536 BGB tritt die Minderung der Miete „automatisch“ ein, wenn ein erheblicher Fehler vorliegt. Allerdings muss der Mieter hier den erheblichen Mangel darlegen und im Streitfall auch beweisen. Dieses ist bei Ihnen ja offensichtlich, da Ihre Praxis wegen der Sanierungsarbeiten für drei Wochen nicht genutzt werden konnten. Da es sich hier um einen Brandschaden handelt, wird jedoch auf die Ursache noch einzugehen sein und die Darlegungslast ist hier differenzierter. Der Vermieter müsste hier zunächst beweisen, dass der Schaden nicht durch seinen Verantwortungsbereich entstanden ist. Hierzu müsste ggf. ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, sofern dies nicht schon von der Versicherung erfolgte. Da die Praxis für drei Wochen nicht nutzbar war, haben Sie für diesen Zeitraum auch den Anspruch auf Mietminderung in Höhe von 100 %. Ausgehen können Sie hier von der Bruttomiete. Zur Berechnung der Minderung sind die Kriterien maßgebend wie z.B. Art und Umfang der Beeinträchtigung für den vertragsgemäßen Gebrauch, zeitlicher Umfang, baulich und optische Mängel, flächenmäßiger oder quantitativer Anteil der vom Mangel betroffenen Räume. Bei Ihnen wurde ja die gesamte Praxis geschlossen, sodass 100 % für die drei Wochen angemessen sind.

Es ist nicht entscheidend, dass Sie über Ihre Praxisversicherung den Verdienstausfall geltend machen konnten. Dieses wäre hier kein Anspruch im Rahmen einer Mietminderung gegen Ihren Vermieter, sondern ein Schadensersatzanspruch. Dieser wäre eventuell sowieso nicht durchsetzbar gewesen, wenn sich herausstellt, dass die Ursache des Brandes nicht vom Vermieter verschuldet wurde.

Ich gehe davon aus, dass der Vermieter bzw. Verwalter hier kommentarlos die Meinung der Versicherungsangestellten übernommen hat, um doch noch die Miete für April 2011 zu erhalten.

Sie müssten ihm schriftlich mitteilen, dass Sie auf gar keinen Fall die Miete für April 2011 nachentrichten, da die Minderung für diese Zeit bis zur Behebung der Mängel gerechtfertigt war, da die Praxis in keinem Fall genutzt werden konnte.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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