Betriebskostenabrechnung nach Quadratmeter?
Im Mietvertrag sind keine Angaben über den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten gemacht worden. Das Haus besteht aus 4 Mietparteien und seit 2006 werden Müllgebühren, Wasserverbrauch, Hausmeister/Gartenpflege sowie Allgemeinstrom nach der Anzahl der Personen umgelegt (jede Wohnung hat 5 Basispunkte, jeder Erwachsene = 10 Punkte, jedes Kind unter 16 Jahre = 5 Punkte).
Die Abrechnungen 2006, 2007, 2008, 2009 wurden von allen Parteien ohne Beanstandung akzeptiert und der Verteilschlüssel als gerecht beurteilt.
Im September 2010 zog eine Familie - beim Einzug 2006 ohne Kinder, mit inzwischen 2 Kindern - aus. Mit der Abrechnung 2010 wendet sich dieser Mieter nun an den Mieterverein zwecks Prüfung der Abrechnung. Der Mieterverein lehnt die Nachzahlung ab und behauptet, die Abrechnung hätte insgesamt auf der Basis der Quadratmeter berechnet werden müssen, was in diesem Fall eine Reduzierung der Kosten bedeuten würde. Die Kaution wurde bisher nicht zwecks Verrechnung nicht zurückgezahlt. Streitwert 860 Euro.
Der Mieterverein hat recht.
In erster Linie sind die Betriebskosten nach den vertraglichen Festlegungen abzurechnen, wobei nicht jede Festlegung zulässig wäre. In Ihrem Fall gibt es aber keine vertragliche Festlegung.
Dann gilt die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB, wonach die Betriebskostenabrechnung nach Quadratmeterschlüssel vorzunehmen ist.
"§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt."
Möglicherweise lassen sich die Müllgebühren umlegen, wenn die Müllmengen der einzelnen Mietparteien erfasst werden. Das wäre der Fall, wenn jede Wohnung eine eigene Tonne hat und deren Mengen bei der Abholung erfasst werden.
Wenn der Wasserverbrauch pro Wohnung gemessen wird, ist dieser nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Ist auch nur eine Wohnung ohne eigene Messeinrichtung bleibt es beim Quadratmeterschlüssel.
Ich habe für Sie in der Rechtsprechung geprüft, ob die mehrjährige Akzeptanz der Abrechnungen nach dem hergebrachten System als Vereinbarung dieser Abrechnung zu werten ist.
Der Bundesgerichtshof hat, nachdem er erst eine stillschweigende Vereinbarung der Betriebskosten durch jahrelange stillschweigende Hinnahme bejaht hat, seine Rechtsprechung geändert und entschieden, dass die jahrelange Hinnahme falscher Abrechnungen keine Vereinbarung ersetzt.
Sie können die Abrechnung 2010 natürlich für diesen Mieter auf Quadratmeterverteilung erstellen und sehen, was dann herauskommt.
Für die Zukunft können Sie einen anderen Berechnungs- und Verteilungsschlüssel vereinbaren. Sie können das jedoch nicht einseitig festlegen, sondern müssen das mit allen Mietern vereinbaren.
