Wann wird eine Maklerprovision fällig?

Online-Rechtsberatung
Stand: 23.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Durch einen Makler wurde mir ein Haus vorgestellt, nachdem ich einen entsprechenden Vertrag unterschrieben habe. Das Haus wurde als Miet-oder auch Kaufobjekt angeboten. Es fand mit dem Makler eine Besichtigung des Hauses statt. Nach anfänglichen Kaufabsichten möchte ich nun jedoch das Haus mieten, um festzustellen ob mir das Umfeld, der kleine Ort - mit dann deutlich längerer Anfahrt zum Arbeitsplatz, als jetzt - zusagt bevor ich dann - bei Gefallen der Umstände - evtl. doch später das angebotene Haus kaufen möchte.

Fragen:

  • Wird bei einem evtl. späteren Kauf des Hauses die Courtage für den Hauskauf also 3% +MwSt. fällig? Wenn ja, wird die vorher bezahlte Provision von zwei Kaltmieten dann von den 3 % Courtage abgezogen.

  • Gibt es eine Frist nach der das Haus vom Vermieter gekauft werden kann und dann kein Anspruch mehr auf Courtage besteht?

Ist mit der Entscheidung das Haus zu mieten und nach Zahlung der Provision (zwei Kaltmieten) das Geschäft für den Makler abgeschlossen und keine Ansprüche an mich als späteren Käufer, oder auch Verkäufer mehr möglich?

Antwort des Anwalts
  1. Aufgrund der im Maklerrecht geltenden "sachlichen Kongruenz" schulden Sie grundsätzlich nur die Provision für das Geschäft, welches Sie zuerst vornehmen, hier also Miete.

  2. Ein Anderes ergäbe sich nur dann, wenn Sie von vorneherein die Absicht kundtun, das Haus später käuflich zu erwerben: Hier könnte das ganze rechtlich als ein verbundenes Geschäft angesehen werden und somit die Provision für den Kauf fällig werden, wenn und falls dieser tatsächlich beurkundet wird. Im schlimmsten Fall könnten Sie dann in der Tat zweifach provisionspflichtig werden. Fristen gibt es hierfür nicht ausser der Verjährungsfrist von drei Jahren, die aber erst nach Kenntnis des Maklers vom Verkauf zu laufen begänne. Maßgeblich ist hier - wie gesagt - die Kausalität.

  3. Ich würde Ihnen daher dringend raten, Ihre Absicht eines eventuellen späteren Kaufs nicht an die große Glocke zu hängen, sofern nicht schon geschehen: Wenn Ihr Entschluss zu einem späteren Kauf auch später gefasst wird, besteht keine Kausalität zwischen der Vermittlung des Maklers und dem Kauf mehr, so dass er auch hierfür keine Courtage verlangen kann. Sollte der Makler hingegen bereits über Ihre eventuelle spätere Kaufabsicht in Kenntnis gesetzt worden sein, würde ich Ihnen empfehlen, mit dem Eigentümer im Kaufvertrag auf alle Fälle einen Passus aufzunehmen, dass Sie von allen Provsionsansprüchen des Maklers freigestellt werden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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