Versehentlich zwei Makler beauftragt: Muss ich doppelte Courtage zahlen?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Im Mai 2016 hat mich ein Kollege aufmerksam gemacht auf ein Exposé. Für ihn kam das Haus nach der Besichtigung nicht in Frage, aber da er wusste, dass auch ich nach einem Haus suchte, hat er mir das Exposé weitergereicht. Im Netz habe ich ein und dasselbe Haus, welches mir bereits von meinem Kollegen bekannt war, bei mehreren Maklern gesehen, konnte aber nicht fassen, dass es sich immer wieder um das gleiche Haus handelt. So habe ich bei einem Makler online eine Anfrage gestellt nach dem Exposé und dies auch prompt erhalten. Auch wurde sofort ein Termin zur Besichtigung von diesem Makler gemacht. Parallel zu dieser Anfrage habe ich das Exposé bei anderen Maklern angefordert. Wie gesagt, ich konnte es nicht glauben, dass es immer das gleiche Objekt ist. Den Termin bei Makler Nummer 1 habe ich telefonisch abgesagt, mit der Begründung ich kenne das Objekt bereits und mache Gebrauch von meiner Widerrufsfrist. Ich war mir schier nicht sicher, ob ich in den Ort, in dem das Haus stand, auch wohnen wollte. Da das Haus mich aber nicht los ließ, habe ich einen Besichtigungstermin gemacht mit Makler Nummer 2. Da der erste Makler sehr pampig reagiert hat am Telefon, nachdem ich den Termin abgesagt hatte, stand mir nicht der Sinn danach wieder mit diesem in Kontakt zu treten. Mit Makler Nummer 2 erfolgte also die Besichtigung. Hierbei wurde vor dem Haus aufmerksam gemacht auf die Widerrufsbelehrung und diese auch unterschrieben. Letztendlich habe ich das Haus über Makler Nummer 2 gekauft, die Courtage bezahlt und lebe nun dort.

Nun kommt für mich der Teil der mich wirklich fertig macht. In Juni 2017 meldet sich Makler Nummer 1 per Telefon und hätte gerne die Maklercourtage, da er seiner Meinung nach maßgeblich an den Verkauf beteiligt war. Einige Tage später erhielt ich auch die Rechnung über die Maklercourtage im Briefkasten. Ich habe gegen diese Rechnung sofort Widerspruch eingelegt. Zehn Tage später erhielt ich dann Post von seinem Rechtsanwalt, dass ich innerhalb von sieben Tagen die Maklercourtage zu überweisen hätte, sowie auch die Kosten die durch das Einschalten des Anwalts entstanden sind. Sollte ich diese nicht überweisen, würde er seinen Mandanten raten, Klage einzureichen vor Gericht.

Haben der Anwalt und der Makler recht?

Hätten zwei Makler Anspruch auf die Courtage?

Auch wenn dies nichts zur Sache tut, ich habe das Haus komplett finanzieren lassen, sowie auch die Maklercourtage und die Notargebühren, da schier kein Eigenkapital vorhanden war und ist. 

Antwort des Anwalts

Ich werde in meiner Antwort Ihnen die Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Maklervertrages erläutern, dann auf die doppelten Maklergebühren eingehen und zum Schluss Ihnen die Beweislast in einem gerichtlichen Verfahren erläutern.

Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 3. Mai 2012, AZ: III ZR 62/11 sich ausführlich mit dem Zustandekommen eines Maklervertrages auseinandergesetzt.  Nach dieser Entscheidung gilt: Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indes strenge Anforderungen. Dies bedeutet für Sie, dass als Sie sich an den Makler 1 gewendet haben, Sie sich noch nicht schlüssig dazu geäußert haben, dass Sie eine Provision im Falle des Kaufes des Hauses zahlen wollten. Sie durften zunächst davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Verkäufer erbringen will. Ohne weiteres brauchten Sie in einem solchen Fall nicht damit rechnen, dass der Makler auch von Ihnen eine Provision erwartet. Selbst bei einer Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus.

Anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Ihnen unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Wenn Sie in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem Ihnen übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nehmen, geben Sie damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass Sie in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen wollen.

Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.

Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler führte für Sie aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Der Inhalt der Anzeige ist mir nicht bekannt. Wird aber in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hingewiesen und erhält ein Interessent auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus, es sei denn der Käufer kannte bereits den Namen und die Adresse des Verkäufers.

Ich kenne das Exposé nicht. Da Sie als Kaufinteressent aber nur Verhandlungen einleiten konnten, wenn Sie den Namen des Verkäufers kannten an den Sie sich wenden mussten, reicht eine bloße Adressweitergabe des Objekts nicht aus, sondern der Makler wird auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1986 – IV a ZR 4/85) Auch hierauf wird das Exposé zu überprüfen sein.

Generell schulden Sie immer dann eine doppelte Maklergebühr, wenn Sie zwei Makler beauftragt haben, ob dies sinnvoll war oder nicht. Jeder Makler erhält dann seine Provision, wenn ein ordnungsgemäßer Vertrag zustande gekommen war.

Sollte ein ordnungsgemäßer Maklervertrag zu Stande gekommen sein, haben Sie die Beweislast dafür, dass Sie den Makler auf die genaue Kenntnis des Objekts und des Verkäufers hingewiesen haben. Allerdings muss der Makler das Zustandekommen eines Vertrages beweisen, d.h. dass er Ihnen den ausreichenden Nachweis über die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht hat. Er müsste also zuerst beweisen, dass Ihnen ein ordnungsgemäßes Exposé zugegangen ist. Falls Sie dies bestreiten sollten, wäre der Makler wohl in Beweisnot.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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