Zwangsräumung - Welche Wartezeiten und Kosten sind zu erwarten?

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir sind an einer Zwangsversteigerung interessiert. In dem Haus (zwei einzelne Wohnungen in einem Haus) wohnen noch der Alt-Eigentümer (fünfköpfige Familie mit einer pflegebedürftigen Mutter) und derzeit wird überlegt, ob noch schnell eine Mieterin mit in das Haus einziehen soll. Nach Kontaktaufnahme mit dieser Familie konnte ich heraus finden, dass die Familie unwillig ist auszuziehen. Wir würden uns auf den "schlimmsten Fall" einstellen wollen, sprich Zwangsräumung mit entsprechender Gegenwehr, wie einer erfolgreicher Räumungsschutzantrag, mehrerer Durchläufe, etc.

  • Was wäre in dieser Konstellation die längste Wartezeit für uns, bis das Objekt tatsächlich geräumt ist, im "worst case"? Wie lange können sich erfahrungsgemäß die Prozesse hinziehen?

  • Wir würden uns von Beginn an anwaltliche Unterstützung einholen wollen. Was sind erfahrungsgemäß die zu erwartenden Anwaltskosten für diesen "worst case" Fall?

  • Wie hoch ist das Risiko des Vandalismus oder gar der Brandstiftung in so einem Fall? Gibt es dazu Statistiken oder Urteile?

Antwort des Anwalts

Zunächst ist es richtig, dass nach § 57 ZVG bestehende Mietverhältnisse bei einer Zwangsversteigerung auf den neuen Eigentümer übergehen. Allerdings enthält § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht. Danach ist der Ersteher berechtigt, das miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Um dieses Recht wirksam auszuüben kann ich Ihnen daher nur anraten unmittelbar nach dem Zuschlag mit Hilfe eines Rechtsanwaltes die bestehenden Mietverhältnisse zu kündigen.

Hinsichtlich des Kündigungsverfahrens selbst gelten dann die mietrechtlichen Vorschriften. Danach ist die Kündigungsfrist von der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses abhängig (§ 573c BGB).

Hinsichtlich des Alteigentümers gestaltet sich die ganze Sache deutlich einfacher: Nach § 93 ZVG gilt der Zuschlagbeschluss gleichzeitig als Räumungstitel. Das bedeutet, dass es keiner weiteren Räumungsklage bedarf sondern die Zwangsvollstreckung gegen den Alteigentümerunmittelbar nach Rechtskraft des Zuschlages eingeleitet werden kann. Besondere Schutzrechte besitzt der Alteigentümer dabei nicht.

Fazit: Schnelle Zwangsräumung mit dem Zuschlagsbeschluss und bei Mietern unverzügliche Kündigung, wobei die Kündigungsfrist bei Neumietern nur 3 Monate beträgt.
Ich gehe davon aus, dass die Räumung gegen den Alteigentümer innerhalb weniger Monate umzusetzen ist. Sie müssen nur darauf achten, dass er nach Räumung sich nicht erneut in dem Objekt breitmacht (z.B. als Untermieter). Der Mieter sollte im Regelfall innerhalb eines Jahres zwangsgeräumt sein.

Alle weiteren Fragen von Ihnen führen in das Reich der Spekulation.

Es ist sicher richtig die Angelegenheit von Anfang an in Begleitung eines Rechtsanwaltes durchzuführen. Dessen Gebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Sie sind damit abhängig davon wie viele verschiedene Verfahren er durchführen muss und vom jeweiligen Streitwert.

Hinsichtlich des Alteigentümers fallen Gebühren wohl nur für das Räumungsverfahren an. Im Mietverfahren entstehen Gebühren für das Kündigungsschreiben, Gebühren für das gerichtliche Verfahren sowie eventuell in der nachfolgenden Zwangsvollstreckung.

Der Streitwert in den Kündigungs- und Räumungsverfahren, der der Berechnung der Anwaltsgebühren zugrundeliegt, bemisst sich auf die 12fache Monatskaltmiete.

Die anfallenden Kosten haben überwiegend die Alteigentümer bzw. die Mieter zu tragen. Ob diese dazu wirtschaftlich in der Lage sind, ist oft eine andere Frage. Falls nicht, blieben die Kosten bei Ihnen hängen.

Vor diesem Hintergrund kann ich Ihnen leider keine Zahl nennen, die Sie in das Kostenrisiko einstellen können.

Gleiches gilt für etwaiges Fehlverhalten der Alteigentümer (Vandalismus; Brandstiftung). Das Risiko Brandstiftung können Sie versichern. Für Vandalismusschäden haftet der Verursacher/Besitzer, wenn er denn finanziell dazu in der Lage ist. Um hier Streit auszuschließen, ist eine möglichst umgehende Dokumentation des erworbenen Objekts nach Zuschlag hilfreich. Die Rechtslage ist eindeutig, so dass Statistiken und Urteile nicht weiterhelfen, da es nicht um einen durchschnittlichen Schaden sondern um den konkret angerichteten Schaden geht. Ein hier bestehendes Risiko nimmt Ihnen keiner ab und Sie müssen es bei der Bemessung Ihres Gebotes in der ZV berücksichtigen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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