Sicherer Weg zum Immobilienkauf von einer GmbH

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir haben im Jahr 2008 eine Immobilie gekauft und es wurde eine GmbH zum Zwecke der Vermietung gegründet. Mein Sohn aus erster Ehe hat dafür einen Kredit aufgenommen, der auf die GmbH läuft, er haftet aber auch privat für diesen Kredit. Dieser Sohn ist Geschäftsführer in dieser GmbH. Nun gibt es Streitigkeiten und er möchte aussteigen und auch die Immobilie abgeben. Ein weiterer Sohn von mir wäre bereit seine Stelle einzunehmen und muss nun einen eigenen Kredit aufnehmen. Nun möchten wir gerne wissen, ob es für den neuen Kreditnehmer sicherer ist, einen Kredit auf seinen Namen als neuer Geschäftsführer in der GmbH aufzunehmen oder ob es besser ist als Privatperson einen Kredit zu haben. Es geht uns hier um Haftungsfragen in der GmbH als Kreditnehmer. Wenn er als Privatperson auf der sichereren Seite ist, würden wir die GmbH auflösen.

Antwort des Anwalts

Für den Kreditnehmer ist es sicherer, einen neuen Kredit nicht auf seinen eigenen Namen, sondern im Namen der GmbH als neuer Geschäftsführer aufzunehmen. Wenn die Bank allerdings zusätzliche persönliche Sicherheiten verlangt, wird die Haftung im Ergebnis dann doch gleichgestellt mit der Situation, daß der Kredit im eigenen Namen, also als persönlicher Kredit, aufgenommen wird.

Es gibt aber eine Fülle an rechtlichen Gesichtspunkten und Vorfragen, nicht nur betreffen die Frage der Haftung, die bei dieser Entscheidung mit einzubeziehen sind, die im Folgenden kurz aufgezeigt werden sollen.

Da die Frage insoweit nicht besonders präzise ist, werden alle in Frage kommenden Aspekte kurz angeschnitten, wobei es teilweise ganze Rechtsgebiete gibt, die dahinter stecken, etwa die Fragen der Besteuerung.

Streng differenziert werden muss einerseits die vertragliche Beziehung im Rahmen eines Kredits, der von der Bank einerseits an eine Privatperson vergeben werden kann, oder andererseits an die GmbH selbst, die ja als juristische Person eigenständig Träger von Rechten und Pflichten ist.

Davon vollkommen getrennt beurteilt sich die Frage nach den Sicherheiten, die die Bank für einen Kredit fordert.

Die normale bankübliche Art der gewährten Sicherheiten für einen Bankkredit ist die Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechts (Hypothek oder Grundschuld) auf einer Immobilie. Besicherbar ist dabei immer ein Prozentsatz des Verkehrswerts der Immobilie, was im Rahmen der sogenannten Beleihungsgrenze *1) eine Rolle spielt. Alternativ oder ergänzend kommen u.a. auch persönliche Sicherheiten in Frage wie eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft.

Schließlich gibt es noch weitere Aspekte, die bei Ihrer Frage eine Rolle spielen können, nämlich die Frage, ob eine Immobilie von der GmbH selbst gehalten wird, und damit zwingend Teil des zum Vermögen der GmbH gehörenden Betriebsvermögens wird (von einigen Spezialsituationen einmal abgesehen), oder im Privatvermögen. Hier gibt es besonders (unangenehme) steuerliche Konsequenzen zu beachten, die sich eventuell dann ergeben können, wenn die Immobilie aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen übergeführt wird, oder Besonderheiten bei der Frage der Besteuerung von Spekulationsgewinnen. Auch etwa laufende Fördermittel können dadurch beeinflusst werden.
Beim Verkauf der Immobilie wird je nach Vereinbarung im Kaufvertrag entweder die Immobilie mit der darauf lastenden Grundschuld übernommen. Üblicher Weise löst der Verkäufer aber die darauf lastenden Darlehen zuerst ab, eventuell auch mit dem zu zahlenden Kaufpreis. Je nach Dauer des Darlehensvertrags fällt dabei im Rahmen der Zinsbindung, häufig in den ersten 10 Jahren, zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dies zu den Rahmenbedingungen.

Was die Haftung anbelangt:

Grundsätzlich ist dann, wenn die GmbH einen Kredit erhält, die Haftung der GmbH selbst und damit indirekt auch die des Geschäftsführers der GmbH bzw. deren Gesellschafter für den Kredit der GmbH auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt, das ist entspricht der Höhe des Haftungskapital (Stammkapital *2), daher kommt der Zusatz mit beschränkter Haftung.

Im schlimmsten Fall, also z.B. im Falle der Insolvenz der GmbH, würde die Bank wegen der Haftungsbeschränkung nur noch auf das dann noch verbleibende Gesellschaftsvermögen zugreifen können.

Gesellschafter und Geschäftsführer haften davon abgesehen nur ausnahmsweise für besonders Fehlverhalten.
Routinemäßig wird zwar bei Bankdarlehen immer die Forderung über das normale Grundpfandrecht (Hypothek oder Grundschuld) an der Immobilie in der Insolvenz geltend machen und die Zwangsversteigerung in die Immobilie betrieben. Mit dem erzielten Erlös wird dann nach Abzug der Verfahrenskosten primär das Bankdarlehen befriedigt. Wegen der Sicherheiten ist die Bank dann insoweit gegenüber anderen nicht gesicherten Gläubigern privilegiert.

Wenn die Versteigerung der Immobilie aber im Ergebnis nicht ausreicht, um das komplette Darlehen zu tilgen zuzüglich den damit verbundenen Verfahrens- und Verzugskosten, dann fällt die Bank ansonsten mit ihrer Forderung aus.

Deshalb verlangt die Bank bei der Vergabe von Krediten an Gesellschaften mit beschränkter Haftung zusätzliche Sicherheiten, die dieses Risiko abdecken.

In Ihrem Fall war das der Fall in Form der erwähnten zusätzlichen persönlichen Haftung des ersten Sohns, vermutlich in Form einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft.

Im Ergebnis würde Ihr Sohn aus erster Ehe dann selbst nach einer Insolvenz der GmbH wegen der Bürgschaft weiter haften und würde mit seinem gesamten Privatvermögen dadurch trotz der Haftungsbeschränkung der GmbH durch die Bank immer noch in Regress genommen werden (können).

Haftungsmäßig macht es dadurch im Ergebnis wenig Unterschied, ob das Darlehen privat aufgenommen wird oder durch die GmbH, sofern das weitere Ausfallrisiko der Bank sowieso durch persönliche selbstschuldnerische Bürgschaften abgefedert werden muss.

Der Käufer der Immobilie haftet zwar nicht persönlich, er müsste aber dann, wenn die Grundschuld so belassen wird, wie sie ist, und bei der Übertragung nicht gelöscht wird, die Zwangsversteigerung der Immobilie dulden.
Andererseits, wenn ein Kredit als Privatperson aufgenommen wird, wie es jetzt wohl geplant ist, dann haftet der Darlehensnehmer von vorne herein in vollem Umfang für den Kredit mit seinem gesamten Vermögen.
Er haftet dann also sowohl mit seinen Immobilien, die er privat hält, als auch mit seinem betrieblichen Vermögen, bei einer GmbH ist das gegebenenfalls auch mit seiner Beteiligung an der GmbH als Gesellschafter der GmbH.

Wenn das Darlehen wieder an die GmbH ausgereicht wird, dann gilt von der Haftung her gesehen dasselbe wie oben schon ausgeführt.

Ein weiterer, wichtiger Aspekt ist die Frage der Steuern. Aufwendungen auf die Immobilie, Zinsen aus Darlehen im Zusammenhang mit der Immobilie können u.U. steuerlich als Betriebsausgaben bzw. Abschreibungen auf Gebäude geltend gemacht werden, sofern ein betrieblicher Zusammenhang besteht.

Je nach Gestaltung kommen dann, wenn die Immobilie privat gehalten und genutzt wird, die Besteuerung als Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung in Frage.

Insgesamt sollte wegen der sowieso recht weitgehenden Absicherung der durch Banken ausgereichten Darlehen die hier anstehende Gestaltung primär danach ausgerichtet werden, ob im Rahmen der GmbH die Immobilie und das Darlehen sinnvoll weiter verwendet werden kann. Insbesondere sollte derjenige, der das Darlehen aufnimmt, die damit zusammen hängenden Zinsen und Tilgungen zu einem steuerlichen Zweck im Zusammenhang mit erzielten Einkünften wieder absetzen können.

Wenn das nicht mehr der Fall sein sollte, sollte eine Auflösung der GmbH in Betracht gezogen werden.

Warnung: Wenn die GmbH noch aktive Einnahmen erzielen sollte, dann könnte es im Ergebnis eine steuerliche Gestaltungsfalle sein, wenn der Kredit nicht von der GmbH aufgenommen wird, sondern privat. Der Abzug von Zinsen von Privatkrediten als Betriebsausgaben würden durch das Finanzamt u.U. dann nicht anerkennen.

Hinweis: Die Frage der steuerlichen Unschädlichkeit der geplanten Gestaltung wurde im Rahmen dieses Gutachtens nicht beurteilt und sollte durch einen Steuerberater anhand der konkreten Vertragsunterlagen vorab geklärt werden.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) http://de.wikipedia.org/wiki/Beleihungsgrenze
http://de.wikipedia.org/wiki/Stammkapital

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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