Rechte am gemeinsamen Haus nach der Trennung

Online-Rechtsberatung
Stand: 19.11.2009
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe, zusammen mit meiner Lebensgefährtin vor einem Jahr ein Reihenhaus in Frankfurt gekauft. Der Kaufpreis betrug 185.000 €. Das Haus ist im Verhältnis 50/50 auf meinen, bzw. auf den Namen meiner Freundin (nicht verheiratet) im Grundbuch eingetragen. Zur Finanzierung wurde ein ZA- Kredit über 133.000 € aufgenommen, eine Grundschuld in gleicher Höhe eingetragen, der Rest von 62.000€ sowie etwa 12.000 € Makler- und Notarkosten wurde von meiner Freundin aufgebracht. Ich wohne seit 01.04.09 auf etwa 85m² allein im Haus, eine Einliegerwohnung mit etwa 42m² kann ab 01.01.2010 vermietet werden.

Leider haben wir uns nun getrennt. Es verbleiben uns nun 4 Möglichkeiten: 1. Die Rückzahlung erfolgt wie geplant, der Grundbucheintrag bleibt unverändert - diese Lösung wird von meiner Freundin nicht akzeptiert. 2. Verkauf des Hauses: Beide Parteien verlieren bei dieser Variante viel Geld (Maklergeb., Notarkosten, Einbauten), da ein Verkaufserlös in Höhe der entstandenen Kosten nicht zu erzielen ist.
3. Auslösung meiner Freundin aus dem Vertrag: Angesichts des hohen Baranteils meiner Freundin wäre eine 110% Finanzierung von etwa 210.000 EUR nötig - dies ist für mich nicht zu leisten. 4. Meine Freundin löst mich aus, sie steht zu 100% im Grundbuch und trägt die Umschreibungskosten. Da ich mittlerweile etwa 45.000 € (30.000 € Eigenleistungen und 15.000 € Materialkosten) eingebracht habe, will sie mir ein Mietrecht für 10 Jahre einräumen. Während dieser 10 Jahre soll der Mietbetrag so gestaltet werden, dass für mich ein gleichwertiger Ausgleich für diesen Betrag besteht. Ein guter Freund von mir hat einen ebensolchen Anspruch auf etwa 10.000 €, auch er soll auf diese Weise mit einer verbilligten Miete in der Einliegerwohnung abgegolten werden.

Daher meine Fragen:
Ist ein solches Konstrukt realistisch und juristisch unanfechtbar zu gestalten (Eigenbedarf....)?
Wer kann einen solchen "wasserdichten" Vertrag formulieren?
Was ist sonst noch zu beachten?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:

Wenn ich Ihre Schilderungen richtig verstehe, kommt eigentlich nur die vierte Variante in Betracht, wonach Sie Ihren Anteil an dem Haus an Ihre ehemalige Lebensgefährtin übertragen.
Wichtig in diesem Zusammenhang ist eine genaue ?Abrechnung? der einzelnen Tilgungsleistungen der jeweiligen Parteien. Hier sollte dann auch der von Ihnen erbrachte Betrag der Eigenleistung kapitalisiert werden. Dies ist notwendig, um die Zahlung des Ihnen zustehenden Betrages beziffern und letztlich in den Mietvertrag einfließen lassen zu können. Im Mietvertrag selbst wäre die reguläre Miete zu nennen und klarzustellen, welcher Betrag von der monatlichen Miete auf die Tilgung Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin für Ihren Anteil entfällt. Zugleich sollte der von Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin auf diese Weise zu zahlende Betrag noch verzinst werden; u.a. auch aus steuerlichen Gründen.

Rechtlich machbar und haltbar zu vereinbaren ist ein solcher Mietvertrag mit einer vergünstigten Miete für die Dauer von 10 Jahren wohl eher unproblematisch; es sind jedoch einige Formvorschriften zu beachten. Es ist insbesondere darauf zu achten, dass der Mietvertrag schriftlich abgefasst wird und diese Regelungen detailliert Eingang finden. Das Problem einer etwaigen Eigenbedarfskündigung ist lösbar durch einen Verzicht auf das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarf für die Dauer des Vertrages. Hierzu hat der Bundesgerichtshof im April 2007 folgendes entschieden:
?Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.?

Aus meiner Sicht sollte hier nicht nur ein Verzicht auf das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs vereinbart werden. Zugleich sollte auch über einen Verzicht auf eine Kündigung für den Fall der Notwendigkeit einer wirtschaftlichen Verwertung des Anwesens nachgedacht werden, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Von ganz besonderer Bedeutung ist die Bestellung einer Sicherheit für den Geldbetrag, welcher Ihnen in Form der verbilligten Miete zufließen soll. Es ist schließlich nicht auszuschließen, dass Ihre ehemalige Lebensgefährtin in Zukunft in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät und ggf. sogar in Insolvenz geht. Als Sicherheit für diese Vereinbarung wäre hier an eine Grundschuld und ggf. auch an ein Wohnrecht zu denken, welches ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird. Diese Vereinbarung ist sinnvoller Weise zugleich im notariellen Vertrag über die Übertragung des Anteils an dem Gebäude zu treffen.

Ein solcher Mietvertrag, der die neuralgischen Punkte enthält, könnte Ihnen kurzfristig zur Verfügung gestellt werden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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