Nutzungsrecht der Garage abkaufen: Was ist zu beachten?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir wollen ein Haus mit Garage kaufen. Die Eltern des Verkäufers wohnen nebenan und haben das Nutzungsrecht dieser Garage, die an das Haus angebaut ist. Unsere Frage wäre: Kann dieses Nutzungsrecht später irgendwie umgelegt werden, z.B.: Die Eltern gehen in ein Seniorenheim und wir müssten uns durch dieses Nutzungsrecht, finanziell an den monatlichen Zahlungen beteiligen.
Wenn man dieses Nutzungsrecht abkaufen will, wie wird das Ganze gerechnet? Uns wurde gesagt es gäbe da eine Formel.
Was kann auf uns zukommen und welche Rechte und Pflichten haben wir, wenn das Nutzungsrecht bestehen bleibt.

Antwort des Anwalts

Ich gehe davon aus, dass das Nutzungsrecht der Eltern als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach deutschem Sachenrecht (§§ 1090 – 1093 BGB) ausgestaltet ist. Bitte überprüfen Sie das. Falls das Nutzungsrecht anders rechtlich ausgestaltet ist, informieren Sie mich bitte, damit ich die Antwort überprüfen kann.

Unter einer persönlich beschränkten Dienstbarkeit versteht man die Befugnis einer bestimmten Person, hier der Eltern des Verkäufers, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Sie unterscheidet sich vom Nießbrauch als dem umfassenden Nutzungsrecht durch ihre Beschränkung auf einzelne Aspekte der Grundstücksnutzung (daher der Name beschränkte persönliche Dienstbarkeit), hat aber mit ihm gemein, dass sie unveräußerlich und unvererblich ist. Der Unterschied zur Grunddienstbarkeit besteht darin, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit einer bestimmten Person und nicht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht.

Das Nutzungsrecht beinhaltet also lediglich die Nutzung, mehr nicht. Da das Nutzungsrecht nur den Eltern des Verkäufers zusteht bedeutet dies, dass bei einem Umzug ins Heim die Garage bis zum Tod der Eltern leer steht. Eine finanzielle Entschädigung für die das Nichtvermögen die Garage zu nutzen besteht nicht. Sie müssen also bis zum Tod dieser Leute ihnen theoretisch die Nutzung ermöglichen und dürfen die Garage, auch wenn die Eltern daran gehindert sind diese zu nutzen, nicht selbst in Beschlag nehmen.

Oft versuchen die Sozialämter in diesen Fällen den Eigentümern das Nutzungsrecht zurück zu verkaufen. Aber darauf muss man nicht eingehen.

Um den Rückkaufwert zu ermitteln gibt es folgende Formel: Jahresmietwert der Garage x theoretische Restlebensdauer des jüngeren Ehegatten nach der amtlichen Sterbetafel abzüglich Abzinsfaktor derzeit wohl 1 % pro Jahr nach Abzinstabelle.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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