Nachträglicher Anspruch auf Entschädigung bei Baulast

Online-Rechtsberatung
Stand: 24.06.2015
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Hat ein Grundstückseigentümer, der eine Abstandsbaulast unterzeichnet (bewilligt) hat, in der er sich verpflichtet, eine Abstandsfläche, die der Rotorkreisfläche des Windkraftrades entspricht, dauerhaft nicht zu bebauen, nachträglich Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung?

Antwort des Anwalts

Ja, das hat er. Eine Anspruchsgrundlage für eine finanzielle Entschädigung besteht in der geschilderten Situation nach § 906 BGB *1), es handelt sich um einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch, letztendlich geht es um ungerechtfertigte Bereicherung des Nachbarn im Zusammenhang mit der Abstandsbaulast und der damit zusammenhängenden Beeinträchtigung Ihres Grundstücks.

Eine Abstandflächenbaulast ist technisch gesehen die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene Abstandflächen in Anspruch zu nehmen. Mit kann der Nachweis der Einhaltung der Abstandflächen eines fremden Gebäudes bzw. in Ihrem Fall eines Windkraftrads geführt werden. Geregelt ist das z. B. in Baden-Württemberg nach § 7 der Landesbauordnung (LBO BW) *2).

Die Verpflichtung aus der Baulast ist öffentlich-rechtlich. Daher kann daraus nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte herleiten. Sie ersetzt aber für die betroffenen Grundstückseigentümer nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten.

Daher kann der aus der Baulast Belastete daraus zivilrechtliche Ansprüche geltend machen. Dazu gehört der Ausgleichsanspruch aus § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB *1) oder aus Bereicherungsrecht.
Das Gesetz legt dem Eigentümer eines Grundstücks in gewissen Situationen eine Duldungspflicht auf, er kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
Wenn die Abstandsbaulast nach diesen Kriterien wegen der Duldungspflicht von Ihnen bewilligt werden musste, und Sie somit als Eigentümer eine Einwirkung im Sinne des Gesetzes zu dulden hatten, dann können Sie von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Zusätzliches Kriterium ist aber, daß die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
Also einerseits darf die Einwirkung die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen, andererseits aber wieder muss die Einwirkung die ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigen.
Auch wenn das etwas wie die Quadratur des Kreises klingen mag, so könnte das in Ihrer Situation u.U. der Fall sein.

Die Frage, ob die Einwirkung die ortsübliche Benutzung Ihres Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt, ist allerdings eine Frage der konkreten Benutzung und der Auswirkung. Gegebenenfalls würde das Gericht ein Gutachten dazu einholen.
Wenn im Ergebnis keine Beeinträchtigung Ihres Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus vorliegen würde, dann kämen daneben nur vertragliche Vereinbarungen über eine Entschädigung in Frage, wozu sich die Nachbarn nach Bewilligung wohl freiwillig kaum mehr bereit erklären werden.

Insgesamt müssten bei Verhandlungen über eine angemessene Entschädigung eventuelle Beeinträchtigungen Ihres Grundstücks glaubhaft dargestellt werden.

Letztendlich maßgeblich für eine angemessene Entschädigung ist die Herabsetzung des Verkehrswerts Ihres Grundstücks durch das Windrad. Man müsste also letztendlich beurteilen oder schätzen, um wieviel Euro der Wert Ihres Grundstücks bei einem Verkauf an einen Dritten zu Marktwerten herabgesetzt werden müsste. Verhandelbar wäre natürlich auch eine damit zusammen hängende Rente mit einer Verpflichtung zur Löschung der Eintragungen, sobald das Windkraftrad eines Tages nicht mehr betrieben werden sollte.

Tipp: Bei den Verhandlungen können Sie dem Nachbarn die Bewilligung einer Eintragung einer Grundsicherheit im Gegenzug zu einer angemessenen finanziellen Entschädigung anbieten.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
(3) Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.
*2) § 7 LBW BW
Übernahme von Abständen und Abstandsflächen auf Nachbargrundstücke

Soweit nach diesem Gesetz oder nach Vorschriften auf Grund dieses Gesetzes Abstände und Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen müssen, dürfen sie sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, daß sie nicht überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Vorschriften, nach denen in den Abstandsflächen bauliche Anlagen zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können, bleiben unberührt.

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Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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