Minderung wegen Mangel und weitere Einigungsmöglichkeiten

Online-Rechtsberatung
Stand: 23.07.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Meine Mutter hat am 15.01.2010 ihre Eigentumswohnung für 77.000 Euro verkauft. Die Eigentumswohnung befindet sich im ersten Stock eines zweigeschossigen Gebäudes mit insgesamt zwei Wohnungen. Miteigentümer des Gebäudes ist der Inhaber der Eigentumswohnung im Erdgeschoss.

Der Kaufvertrag wurde unter Hinzuziehung eines Notars von beiden Parteien unterschrieben. Der Kaufpreis ist laut Kaufvertrag zahlbar innerhalb von acht Tagen nach Mitteilung des Notars über das Vorliegen einiger Fälligkeitsmerkmale, die inzwischen erfüllt wurden. Kurz vor Fälligwerden des Kaufpreises fand meine Mutter am 12.02.2010 (Freitag) in ihrem Briefkasten ein Schreiben des Käufers folgenden Inhalts vor:

Wir beziehen uns auf den Notarvertrag über den Kauf der Wohnung xxx

Leider mussten wir bei Renovierungsarbeiten erhebliche Baumängel feststellen, die wir auch fotografisch festgehalten haben. Im Flurbereich hinter der Küche in Richtung Wohnzimmer haben wir nach der Entfernung der Holzinnendecke festgestellt, dass über dieser Innendecke weder eine Isolation noch eine sonstige geschlossene Überdachung vorhanden war. Lediglich eine Plastikplatte führt Regenwasser zur Regenrinne, die oberhalb der Holzinnendecke verläuft. Somit konnte Wasser ungehindert ins Mauerwerk usw. eindringen, wie sie in diesem Raum schon selbst festgestellt haben. Gerne können Sie sich den Baumangel vor Ort ansehen.

Aus diesem Grund kürzen wir den vereinbarten Betrag lt. Notarvertrag um 3.000,00 €. Sollten Sie gegen die Kürzung Einwände haben, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung.

Mit freundlichen Grüßen

Hintergrund:

Meine Mutter hat beim Besichtigen der Wohnung auf einen Wasserschaden im Flurbereich hinter der Küche Richtung Wohnzimmer hingewiesen. Ihre Freundin war bei der Besichtigung dabei und könnte das bezeugen.

Zudem hat meine Mutter im Beisein des Notars noch einmal auf den Wasserschaden hingewiesen. Nachdem der Notar die angehenden Käufer im Beisein meiner Mutter und ihrer Freundin fragte, ob sie sich die Wohnung auch genau angeschaut hätten, wies meine Mutter noch einmal auf den Wasserschaden an der Wand hin. Allerdings wurde dieser Schaden nicht im Kaufvertrag vermerkt.

Des weiteren ergibt sich aus dem Kaufvertrag (Anlage unter V. Ansprüche und Rechte wegen Mängel), dass der Käufer den verkauften Grundbesitz genau besichtigt hat und das Vertragsobjekt in dem Zustand verkauft wird, in dem es sich heute befindet. Der Verkäufer erklärt, dass „ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten sowie Abstandsflächenübernahmen und Baulasten nicht bekannt sind".
Es wurden zudem per Kaufvertrag alle Ansprüche und Sachmängel am gesamten Vertragsgegenstand, insbesondere auch wegen des Bauzustands des bestehenden Gebäudes, ausgeschlossen. Garantien in Bezug auf den gesamten Kaufgegenstand werden nicht abgegeben. Die Ausschlusskriterien Vorsatz oder Arglist liegen m. E. nicht vor, da meine Mutter auf den Wasserschaden hingewiesen hat. Meine Mutter versicherte mir, von den „erheblichen Baumängeln" nichts gewusst zu haben. Sie hat nie grundlegende Renovierungsarbeiten an der Wohnung durchführen lassen, die diese Mängel zum Vorschein hätten bringen können.

Aus diesem Sachverhalt ergeben sich für mich folgende Fragen:

  • Gibt es für die Kaufpreiskürzung eine Rechtsgrundlage und hätte der Käufer mit seiner Argumentation vor Gericht Aussicht auf Erfolg?

  • Ist es sinnvoll, mit dem Käufer einen Kompromiss auszuhandeln, wenn ja, in welcher Höhe (sofern eine Schätzung überhaupt möglich ist) sollte die Preisminderung ausfallen?

  • Wäre schlimmstenfalls, wenn keine Einigung zustande käme, eine Rückabwicklung des Kaufs bei Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung erforderlich?

  • Für den Fall, dass seitens des Käufers ein Rechtsanspruch auf Minderung des Kaufpreises besteht: Wie kann, ohne Hinzuziehung eines kostspieligen Gutachters, der tatsächliche Preis für die Beseitigung ermittelt werden?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

  1. Minderung (Kaufpreiskürzung) wegen Mangel
  2. Einigungsmöglichkeiten
  3. Rückgängigmachung/Rücktritt vom Kaufvertrag
  4. Ermittlung der Höhe eines Minderungsanspruchs

Ihre Unterlagen habe ich mit Dank erhalten. Zunächst ist festzustellen, dass Sie unter V Ziff. 1 des Kaufvertrages wirksam einen Sachmängelausschluss (nach altem Recht Gewährleistungsausschluss) vereinbart haben. Ein solcher ist ohne weiteres zwischen privaten Vertragsparteien möglich. Gleichzeitig haben Sie in dem Vertrag erklärt, dass Ihnen erkennbare Mängel nicht bekannt sind. Dies hat zur Folge, dass Sie für einen Mangel, der erst nach Übergabe der ETW bekannt geworden ist nur dann haften, wenn der Käufer den Nachweis führen kann, dass der Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war und noch dazu von Ihnen bei Vertragsschluss arglistig verschwiegen wurde.

In Ihrem Fall sind 2 Dinge auseinander zu halten. Zum einen die Frage, ob es sich um einen versteckten Mangel handelt und zum anderen, ob Ihnen dieser Mangel bekannt war. Handelt es sich bei dem vom Käufer monierten Schaden im Flurbereich um den Schaden, auf den Sie ihn bei den Vertragsverhandlungen aufmerksam gemacht haben, so kann er Ihnen nunmehr ein arglistiges Verschweigen nicht mehr vorwerfen. Dass Sie den Verkäufer auf diesen Wasserschaden aufmerksam gemacht haben können Sie auch durch die Freundin, die bei den Verhandlungen anwesend war beweisen. Insofern bedurfte es keiner zusätzlichen Erwähnung im Kaufvertrag, obwohl dies ratsam gewesen wäre.

Nochmals deutlich: Ist der vom Käufer monierte Schaden identisch mit dem, auf den Ihre Mutter bereits vor Vertragsschluss hingewiesen hat, scheiden jegliche Ansprüche des Käufers aus. Ihre Mutter hat nämlich im Kaufvertrag keine Mängelfreiheit zugesichert, sondern lediglich, dass ihr nicht erkennbare Mängel unbekannt sind. Vorliegend handelt es sich jedoch gerade nicht um nicht erkennbare Mängel, sondern vielmehr um erkennbare. Mehr, als den Käufer auf erkennbare Mängel hinzuweisen, kann vom Verkäufer nicht verlangt werden. Nach erfolgtem Hinweis hätte sich der Käufer weitere Rechte vorbehalten müssen und können. Nach Vertragsschluss kann er hiermit aufgrund seiner Vorkenntnisse nicht mehr gehört werden.

Sollte es sich bei dem nunmehr monierten Schaden um einen anderen handeln, der also nicht ohne weiteres erkennbar war und sich erst jetzt im Nachhinein herausgestellt hat, so kommt es auf die Vorkenntnis Ihrer Mutter an. Die Vorkenntnis allein würde in diesem Fall jedoch noch nicht genügen. Wie oben bereits dargelegt, müsste der Käufer den Beweis führen, dass Ihrer Mutter der Schaden bereits vor Vertragsschluss bekannt war und sie diesen mithin arglistig verschwiegen hat. Dieser Beweis ist in der Praxis nur schwer zu führen.

Nach den mir vorliegenden Informationen vermag ich einen durchsetzbaren Anspruch des Käufers nicht zu erkennen. Insofern stellt sich die Frage nach Einigungsmöglichkeiten oder Rückgängigmachung des Kaufvertrages nicht.

Sollte dem Käufer allerdings ein entsprechender Nachweis gelingen, so könnte er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Täte er dies nicht, weil er die Wohnung behalten möchte, so stünden ihm die Rechte des § 437 BGB zur Verfügung. Er könnte demnach nicht zugleich mindern, sondern müsste Ihrer Mutter zunächst Gelegenheit der Nachbesserung geben. Lässt Ihre Mutter dann den Sachmangel beseitigen, wäre die Angelegenheit erledigt. Würde sie die Nachbesserung ablehnen, so könnte der Käufer mindern. Bei der Minderung ist der Kaufpreis gem. § 441 Abs. 3 BGB in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Anhaltspunkte wären hier in etwa die Instandsetzungskosten, die zur Beseitigung des Mangels erforderlich wären. Je nach Umfang des Schadens erspart man sich in der Regel ein Gutachten oder ein Beweissicherungsverfahren, holt vielmehr ein kostengünstiges oder kostenloses Angebot einer Fachfirma ein.

So jedenfalls, wie im Schreiben der Käufer vom 10.02.2010 angedacht, geht es in jedem Fall nicht. Es ist nicht einmal ansatzweise zu erkennen, wie die Käufer auf einen Betrag von 3.000,00 kommen. Hier liegt der Verdacht nahe, dass die Käufer im Nachhinein den Kaufpreis einseitig nachverhandeln bzw. senken wollen. Denkbar wäre auch, dass sie den Kaufpreis nicht vollständig verfügbar haben und deshalb Zeit gewinnen wollen.

In Ergebnis kann ich Ihnen nur empfehlen, sich eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages vom Notar aushändigen zu lassen. Ggf. genügt bereits ein anwaltliches Aufforderungsschreiben. Da der Kaufpreis offensichtlich bereits fällig ist, müsste der Käufer als Verzugsschaden auch die anfallenden Rechtsanwaltskosten tragen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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