Kauf der Wohnung durch Mieter - Fällt trotzdem Maklerprovision an?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich möchte meine Eigentumswohnung mit Hilfe eines Maklers verkaufen. Ich werde die Wohnung meinem jetzigen Mieter anbieten, muss er dann auch die Maklerprovision bezahlen. Der Makler hat von mir schon einen Verkaufsauftrag bekommen und hat auch schon eine Wertermittlung für die Wohnung durchgeführt.

Antwort des Anwalts

Die Entlohnung eines Maklers richtet sich nach dem zwischen ihm und dem Auftraggeber geschlossenen Vertrag oder nach den gesetzlichen Regelungen des §§ 652 und folgende des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Danach ist die Entlohnung für den Makler zu zahlen, wenn dieser entweder die Abschlussmöglichkeit nachweist, also den Verkäufer informiert, dass ein Kaufinteressent vorhanden und konkrete Vertragsverhandlungen über Preis etc. beginnen können. Oder, die zweite Möglichkeit, wenn der Makler den Abschluss des Vertrages tatsächlich vermittelt. Die Tätigkeit Ihres Maklers, die Sie beschreiben, nämlich die Ermittlung des Wertes der Wohnung, begründet eine Maklerprovision nicht, sondern lediglich Aufwendungsersatz (dazu unten).

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass der Gebührenanspruch des Maklers sich gegen den Auftragsgeber richtet, also den Verkäufer. Will der Verkäufer die Maklergebühren auf den Käufer abwälzen, was in der Regel der Fall ist, muss er dies am besten schon im Angebot (Anzeige im Netz, Aushang) vermerken, bzw. spätestens im notariellen Kaufvertrag. So ist es üblich und durchaus sehr gängig.

Wenn Sie die Wohnung quasi am Makler vorbei Ihrem Mieter zum Kauf anbieten wollen und dieser die Wohnung auch kaufen möchte, geschieht dies ohne dass der Maklerlohn entsteht.

Wenn Ihr Makler außerhalb der Vertragsvermittlung bereits Tätigkeiten entfaltet hat, wie hier die Wertermittlung, kann er gemäß § 652 Absatz 2 BGB diese nur vergütet verlangen, wenn er dies mit seinem Auftraggeber –also Ihnen- vereinbart hat. Diese Vergütung nennt sich Aufwendungsersatz und in den meisten Maklerverträgen findet sich ein Pauschalbetrag, der dann zu zahlen ist. Diesen zahlt aber wiederum nur der Auftraggeber, erst einmal nicht der Mieter.

Der Mieter zahlt im Falle des Kaufs für den Makler nur, wenn Sie das mit ihm vereinbaren, wozu derzeit aus meiner Sicht kein Bedarf besteht, da der Makler bislang ja nur einen Anspruch auf Aufwendungsersatz hat, wenn Sie das mit ihm vereinbart haben.

Sollte Ihre Frage jedoch daraus resultieren, dass Sie gehört haben, dass von Gesetzes wegen den Mieter den Makler nicht zahlen müssen, so ist das zwar richtig, betrifft aber nur und ausschließlich den Fall, dass ein Makler zur Vermittlung von Wohnraummietern beauftragt wurde. In diesen Fällen gilt nach dem „Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung“ (WoVermRG), dort § 2, dass er von dem potentiellen Mieter den Maklerlohn nicht verlangen darf. Das hat mit Ihrer Fallkonstruktion, also dem Verkauf einer Wohnung, nichts zu tun.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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