Heizkörper ohne Heizkostenverteiler betreiben

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:
  1. Ist es zulässig oder gesetzeswidrig einen Heizkörper in einer Eigentumswohnung ohne Heizkostenverteiler (HKV) zu betreiben, nur weil der Heizkörper vom Eigentümer verbaut wurde und so der Bewohner behauptet, dass wird pauschalisiert, weil dem Ableser keine andere Möglichkeit sah? ?
    und alle anderen Bewohner im Haus werden per HKV per Funk ordentlich abgelesen und danach abgerechnet!

2.Ist hier ein Prozess nach Zivilrecht, oder durch Anzeige nach Strafrecht sinnvoll?

Antwort des Anwalts

Sie haben sich wegen Fragen Ihrer Heizkostenabrechnung an mich gewandt. Sie haben mitgeteilt, dass in den anderen Wohnungen die Ablesung per Funk erfolge, nicht aber in der Ihrigen.
Deswegen werde dort der Heizkörper ohne Heizkostenverteiler betrieben.

Grundsätzlich gilt § 5 der HeizkostenVO:

§ 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung

(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, daß sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder daß ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, daß ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.

(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfaßt, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfaßt wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.

Eine Ausnahme ergibt sich aus § 11 HeizkostenVO:

Erfolgt die Abrechnung von Kosten der zentralen Heizversorgung, geht die HeizkostenVO davon aus, dass die Räumlichkeiten mit entsprechenden Verbrauchserfassungsgeräten vom Vermieter ausgestattet wurden. Etwas anderes soll nach § 11 HeizkostenVO nur dann gelten, wenn der Einbau derartiger Geräte unmöglich oder mit einem unzumutbaren Kostenaufwand verbunden ist. Wird dieser Einbaupflicht nicht genügt, ist von den anderweitig zur Verteilung ermittelten Kosten gem. § 12 HeizkostenVO ein 15 %iger Abschlag vorzunehmen.

Weiter haben Sie mitgeteilt, der Vermieter habe gesagt, es werde pauschaliert.
Hierzu ist auszuführen, dass Sie in Ihren Mietvertrag schauen müssen. Wenn dort eine Pauschale für die Heizkosten vereinbart ist, so bedeutet dies, dass eine Ablesung tatsächlich nicht erfolgt. Wenn Sie mehr verbrauchen, dann ist das das Risiko des Vermieters, wenn Sie weniger verbrauchen, Ihr eigenes Risiko. Aus diesem Grunde werden Pauschalen nur selten vereinbart.
Maßgeblich ist aber, was im Mietvertrag steht.

Wenn Sie im Mietvertrag Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart haben, dann besteht die Pflicht zur Abrechnung nach den oben genannten Gesichtspunkten.

Schließlich wollten Sie noch wissen, welche Art von Prozess zu führen sei. Sie denken sowohl an strafrechtliche wie auch an zivilrechtliche Schritte.
Ihre Sachverhaltsschilderung bietet keine Anhaltspunkte für eine strafrechtliche Relevanz. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Allein die Tatsache, dass durch ein „Verbauen“ des Heizkörpers nach Darstellung des Vermieters der Einbau eines HKV nicht möglich sein soll führt nicht zur Annahme einer Betrugsstrafbarkeit. Hierfür müsste aktiv eine Täuschungshandlung vorliegen, aufgrund derer Sie Ihrerseits einem Irrtum erlegen wären und aufgrund des Irrtums Sie dann eine Vermögensverfügung vorgenommen hätten.
Hier dürften schon erhebliche Bedenken bestehen, ob überhaupt eine Täuschungshandlung vorliegt.
Andere strafrechtlich relevante Gesichtspunkte wären nicht erkennbar.
Es bleiben daher zivilrechtliche Möglichkeiten offen.

Wenn Sie nun in Ihrem Mietvertrag eine Pauschale vereinbart haben, dann kann Ihr Vermieter diese Pauschale von Ihnen verlangen, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Eine etwaige Mehrzahlung könnten Sie dann über § 812 BGB zurückverlangen, denn diese Leistung wäre dann ohne rechtlichen Grund erfolgt.
Wenn Sie nun keine Pauschale vereinbart haben, können Sie eine Abrechnung verlangen und – wenn Sie Vorauszahlungen geleistet haben – etwaige Mehrzahlungen zurückverlangen.

Wenn Ihnen eine Abrechnung vorliegt, die den oben genannten Kriterien nicht genügt dann können Sie eine korrigierte Abrechnung verlangen.
Für alle diese Arten des Vorgehens wäre das Amtsgericht sachlich zuständig.

Ich möchte Sie aber darauf hinweisen, dass Sie nachweislich zunächst eine außergerichtliche Einigung anstreben sollten, da die ZPO die Möglichkeit eröffnet, dem Kläger die Verfahrenskosten zur Last zu legen, wenn der Beklagte zur Klage keine Veranlassung gegeben hatte.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass die pauschalierte Abrechnung nicht gesetzeswidrig ist, wenn sie so im Mietvertrag vereinbart war. Diese Möglichkeit besteht ausdrücklich. Wenn aber Vorauszahlungen vereinbart sind, dann sind die rechtlichen Vorgaben der HeizkostenVO zu beachten.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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