Haftungsfreistellung beim Immobilienkauf

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir möchten ein Betriebsgebäude von einem Energieversorger erwerben. In dem ca. 8 x 14 m großen zweigeschossigen Gebäude (Keller- und Erdgeschoß) befinden sich Büro-, Sanitärräume und in einer Gebäudeecke ein Raum für den Betrieb eines Stromtransformators zur Versorgung der Gemeinde. Im Kaufvertrag soll geregelt werden, dass wir als Käufer diesen Raum für den Transformator, der weiterhin in Betrieb bleibt, kostenlos zur Verfügung stellen, entsprechende Dienstbarkeiten würden dann ins Grundbuch eingetragen. Von unserem Versicherungsmakler wurden wir darauf hingewiesen, dass wir in den Kaufvertrag unbedingt eine Haftungsentlastung mit aufnehmen lassen sollen, damit wir nur für Schäden die grob fahrlässig durch uns verursacht wurden haftbar gemacht werden können. Der Energieversorger möchte keine Haftungsbeschränkung in den Kaufvertrag mit aufnehmen mit der Begründung das er ja nicht mehr Eigentümer des Gebäudes ist und deshalb auch keinen Einfluss mehr auf z. B. Instandhaltungsmaßnahmen mehr nehmen kann.

Auszug aus dem Schreiben des Energieversorgers:
„Bezl. der von Ihrer Frau angesprochenen Haftung für Schäden an dem im Gebäude xxx eingebauten Transformator durch Schäden am Dach, weisen wir daraufhin, dass Sie zur allgemeinen Sichtkontrolle verpflichtet sind. Sollten Ihnen hierbei erkennbare äußerliche Mängel auffallen, müssen Sie uns dies unverzüglich mitteilen, damit ein Schaden an den im Eigentum der xxx stehenden Anlage verhindert wird. Weitergehende Haftungseinschränkungen können von unserer Seite nicht gewährt werden, da das Dach des Gebäudes nach dem Kauf in Ihr Eigentum übergeht und Ihrer Wartungspflicht obliegt.“

Hierzu gibt es nun von unserer Seite einige Fragen:
Kann man eine Haftungsentlastung in den KV aufnehmen, dass wir nur für Schäden aufkommen die durch uns grob fahrlässig verursacht wurden?
Wäre es z. B. ausreichend wenn wir zur o. g. Entlastung zusätzlich in den Kaufvertrag aufnehmen lassen, dass wir uns verpflichten das Flachdach zweimal jährlich durch eine Fachfirma kontrollieren zu lassen um Gebäudeschäden zu vermeiden?
Können wir vom Energieversorger für Folgeschäden z. B. wenn Schäden bei einem Betrieb im Ort durch den Ausfall des Transformators entstehen freigestellt werden?
Müssten wir z. B. für Schäden Dritter aufkommen wenn der Transformator durch einen Brand in unserem Gebäudeteil zu Schaden kommt und durch den Stromausfall weitere Schäden bei ortsansässigen Betrieben entstehen?
Durch unseren Versicherungsmakler wurden wir darauf hingewiesen, dass ein derartiges Risiko für uns gar nicht versicherbar wäre, damit würde sich für uns dann der Kauf ausschließen sofern es keine Möglichkeit der Haftungsbegrenzung gibt.

Antwort des Anwalts

Ich rate Ihnen ab, ohne umfassende Haftungsfreistellung oder Entfernung des Transformators das Gebäude zu kaufen. Dies hat folgenden Hintergrund:

Es gibt zwei Haftungstatbestände. Zunächst die Ihnen bekannte Haftung aus Vershulden. Es gibt aber auch und das ist meistens unbekannt die sogenannte Zustandsstörerhaftung. Das heißt es haftet derjenige, von dessen Gerät bzw. Gebäude eine Gefahr ausgeht. Die Zustandsstörerhaftung beschreibt die Haftung des Eigentümers oder Besitzers eines kontaminierten Grundstücks. Diese Haftung ist ebenso wie die Handlungsstörerhaftung öffentlich-rechtlicher Natur und richtet sich vorrangig nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz. Anknüpfungspunkt ist die Sachherrschaft über die kontaminierte Sache und damit die Möglichkeit, hierauf einwirken zu können. Dies bedeutet, wird z.B. bei einem Brand des Transformators durch Löschmittel der Boden in der Umgebung verseucht, haften Sie alleine deshalb, weil dieser Generator in Ihrem Gebäude steht. Auch diese Haftung ist bei einer Regelung im Kaufvertrag mit zu beachten. Es sollte nicht alleine die Verschuldungshaftung geregelt werden.

Zu Ihren Fragen:

  1. Kann man eine Haftungsentlastung in den KV aufnehmen, dass wir nur für Schäden aufkommen die durch uns grob fahrlässig verursacht wurden? Ja, dies vertragstechnisch möglich.

  2. Wäre es z. B. ausreichend wenn wir zur o. g. Entlastung zusätzlich in den Kaufvertrag aufnehmen lassen, dass wir uns verpflichten das Flachdach zweimal jährlich durch eine Fachfirma kontrollieren zu lassen um Gebäudeschäden zu vermeiden? Dies ist eine gute Idee als Gegenleistung für die Haftungsfreizeichnung durchaus geeignet.

  3. Können wir vom Energieversorger für Folgeschäden z. B. wenn Schäden bei einem Betrieb im Ort durch den Ausfall des Transformators entstehen freigestellt werden? Dies ist vertragstechnisch möglich. In diesem Zusammenhang beachten Sie bitte nochmals die Ausführungen zur Zustandsstörerhaftung. Dies sollte in einem Atemzug geregelt werden.

  4. Müssten wir z. B. für Schäden Dritter aufkommen wenn der Transformator durch einen Brand in unserem Gebäudeteil zu Schaden kommt und durch den Stromausfall weitere Schäden bei ortsansässigen Betrieben entstehen? Dies auf Grund der Zustandsstörerhaftung indirekt ja, wenn es auf fremden Grundstücken zu Kontaminierungen kommt. Für schäden, welche auf Grund eines Betriebsausfalls entstehen haften Sie nur im Rahmen der Verschuldungshaftung.

  5. Durch unseren Versicherungsmakler wurden wir darauf hingewiesen, dass ein derartiges Risiko für uns gar nicht versicherbar wäre, damit würde sich für uns dann der Kauf ausschließen sofern es keine Möglichkeit der Haftungsbegrenzung gibt.

Ihr Versicherungsmakler hat Recht. Diese Risiken sind so gut wie nicht versicherbar. Ohne allumfassende Haftungsfreizeichnung durch den Energieversorger rate auch ich von einer Vertragsunterzeichnung ab.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Stellen Sie hier Ihre Frage

Ablauf und Preise

Immobilienrecht: Persönliche Rechtsberatung vom Anwalt

  • Einfach und verständlich
  • Ohne Termin
  • Rechtssicher
*1,99€/Min inkl. USt. aus dem Festnetz. Höhere Kosten aus dem Mobilfunk.