Grundschuld löschen lassen: Sinnvoll oder nicht?

Online-Rechtsberatung
Stand: 29.11.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Es sind im Grundbuch an erster Stelle 130 000 DM zugunsten einer Geschäftsbank,
an zweiter Stelle 90 400 DM zugunsten einer Bausparkasse,
an dritter Stelle 20 000 DM zugunsten der erstgenannten Geschäftsbank eingetragen.
Meine Frau und ich sind Eigentümer zu gleichen Teilen (Zugewinngemeinschaft). Das Einfamilienhaus wurde 1979 gebaut und die Grundschulden 1979/80 eingetragen.
Das Haus ist gegenwärtig schuldenfrei, d. h. sämtliche Kredite sind abbezahlt.
Die oben genannten Grundschulden wurden noch nicht gelöscht.

Fragen:

  1. Ist es sinnvoll, die Grundschulden von insgesamt 240 000 DM zu löschen? Bitte benennen Sie Gründe.
  2. Können die Banken die o. g. Grundschulden an Dritte, z. B. Investoren, weiterverkaufen? Oder steht dem die neuere Gesetzgebung entgegen?
  3. Kann der unter 2. genannte Investor sofort die Grundschulden in voller Höhe fällig stellen?
  4. Inwieweit ist durch die neuere Gesetzgebung sowie neuere Rechtsprechung hiergegen ein Riegel vorgeschoben?
Antwort des Anwalts

Frage 1.: Ist es sinnvoll, die Grundschulden von insgesamt 240 000 DM zu löschen? Bitte benennen Sie Gründe.

Bei der Betrachtung der Grundschuld müssen Sie stets die Grundschuld als solche und das zu Grunde liegende Darlehen voneinander trennen. Man spricht deshalb auch von der Abstraktheit der Grundschuld. Im Gegensatz dazu ist die Hypothek akzessorisch, also vom Darlehen abhängig; sie steht und fällt mit dem Darlehen, teilt mithin dessen Schicksal. Ist das Darlehen an die Bank zurückgezahlt, und zwar mit dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz, berührt das den Bestand der Grundschuld nicht. Sie ist eben abstrakt und bleibt auch nach Tilgung des Darlehens erhalten. Sie wird dann zur Eigentümergrundschuld, sodass der Grundstückseigentümer und Darlehensnehmer nach Rückführung des Darlehens einen Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung gegen die Bank hat. Denn nach Rückzahlung des Darlehens hat die Bank keinen Anspruch mehr auf eine Sicherung. Entgegen Ihrer Vermutung hat die Bank mit der Grundschuld nichts mehr zu tun, sobald Sie (!) die Löschungsbewilligung haben und damit jederzeit die Löschung im Grundbuch beantragen können, wovon ich im Ergebnis eher abrate. Allerdings sollten Sie bereits jetzt bzw. in nächster Zeit die entsprechenden Löschungsbewilligungen von den Banken anfordern. Eine Löschungsbewilligung ist eine notarielle Urkunde, die Sie zu Hause oder in einem Bankschließfach aufbewahren können. Sie sind dann nicht etwa verpflichtet, die Löschung der Grundschulden zu vollziehen, wenn Sie die im Besitz der Löschungsbewilligungen sind. Folgenden Vorteil bietet eine sog. Eigentümergrundschuld (= Grundschuld, ohne dass ein noch zu tilgendes Darlehen besteht):

Maßgeblich für den Wert und die Sicherheit einer Grundschuld ist der Rang ihrer Grundbucheintragung. Der Rang eines Rechtes in Abteilung II und III richtet sich in derselben Abteilung nach der Reihenfolge, im Übrigen nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Das früher eingetragene Recht geht grundsätzlich dem später eingetragenem Recht vor. Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger dem Rang nach befriedigt. Daher verlangen viele Banken heute zur Absicherung eines Darlehens eine Grundschuld ersten Ranges. Die Eigentümergrundschuld bewirkt, dass das Grundbuch insoweit rangerhaltend gesperrt wird. Sollten also beispielsweise Gläubiger von Ihnen eine Zwangssicherungshypothek oder ähnliches in Abteilung III des Grundbuches eintragen, so würde dennoch Ihre Grundschuld nebst Eintragung als Eigentümergrundschuld den Rang sichern, sog. Sperrwirkung. Sie könnten in einem solchen Fall z.B. zu einer Bank gehen, und mit Abtretung Ihrer Eigentümergrundschuld ein Darlehen aufnehmen und besichern. Die Bank wäre hierzu ohne weiteres bereit, da die Grundschuld ja im Rang weit vor der Zwangssicherungshypothek steht. So könnten Sie ohne weiteres mit dem aufgenommenen Darlehen die Zwangssicherungshypothek ablösen und ggf. eine Zwangsversteigerung Ihres Grundstückes abwenden. Deshalb empfehle ich stets, Eigentümergrundschulden nicht löschen zu lassen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich z.B. das Finanzamt wegen Steuerrückständen eine Zwangshypothek eintragen lässt und ggf. auch die Zwangsversteigerung betreibt.

Ihre Grundschuld ist kraft Gesetzes zur Eigentümergrundschuld gelangt, nachdem Sie die zugrunde liegende Forderung getilgt haben (§§ 1164, 1177 BGB). Im Ergebnis spricht also mehr dafür Ihre Eigentümergrundschuld nicht löschen zu lassen, so dass ich Ihnen empfehle, die Löschungsbewilligung zu beantragen und zu behalten.

Frage 2.: Können die Banken die o. g. Grundschulden an Dritte, z. B. Investoren, weiterverkaufen? Oder steht dem die neuere Gesetzgebung entgegen?

Die Bank kann über Ihre Grundschuld nicht mehr verfügen, da sie zur Eigentümergrundschuld geworden ist (s.o.).

Frage 3.: Kann der unter 2. genannte Investor sofort die Grundschulden in voller Höhe fällig stellen?

Weder ein Investor noch die Bank kann die zur Eigentümergrundschuld gewandelte Grundschuld fällig stellen. Nochmals: Sie als Grundstückseigentümer sind durch vollständige Abzahlung der zu Grunde liegenden Darlehen Inhaber der Grundschuld geworden. Deshalb können Sie die Grundschuld auch zusammen mit der Löschungsbewilligung löschen lassen. Allerdings ist das Grundbuch dann in Abteilung III quasi leer.

Frage 4.: Inwieweit ist durch die neuere Gesetzgebung sowie neuere Rechtsprechung hiergegen ein Riegel vorgeschoben?

Zum gesamten obigen Fragenkomplex gibt es keine neuere Rechtsprechung oder Gesetzgebung. Die erläuterten Prinzipien der Grundschuld sind bereits mehr als hundert Jahre alt, da das BGB am 01.01.1900 in Kraft getreten ist.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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