Erlischt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Online-Rechtsberatung
Stand: 17.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Meine Lebenspartnerin ist alleinige Eigentümerin eines Hauses. Im Grundbuch für dieses Haus wurde mir ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt. Ich bewohne dieses Haus inzwischen alleine, weil wir uns getrennt haben. Das Haus ist noch mit einer Grundschuld belastet, die noch meine ehemalige Lebenspartnerin bedienen muss.

Meine Frage hierzu:
Sollte meine ehemalige Lebenspartnerin ihr Hypothekendarlehen für dieses Haus nicht mehr bedienen können/wollen und die Bank dadurch zur Zwangsversteigerung schreitet, ist dann mein mir zustehendes Wohnrecht gefährdet? Müsste ich dann evtl. ausziehen?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

Ihre Frage kann ich wie folgt beantworten:
Das Wohnrecht ist gemäß § 1093 BGB eine Form der persönlichen Dienstbarkeit. Das Wohnrechts gewährt dem Befugten ein Gebäude oder Teile davon entsprechend der Vorgaben als Wohnung zu nutzen.
Den Gesetzestext zu § 1093 BGB finden Sie hier:

http://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html

Die Lasten und Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind, bleiben sowohl beim Verkauf als auch in der Zwangsversteigerung in der Regel erhalten, wobei bei der Zwangsversteigerung dem Rang des Wohnrechts eine entscheidende Bedeutung zukommt. Problematisch wird es für den Berechtigten des Wohnrechtes dann, wenn die Zwangsversteigerung aus einem Recht betrieben wird, welches im Grundbuch einen besseren Rang als das Wohnrecht hat.

Das Wohnrecht steht in Abteilung II des Grundbuches, indem alle Beschränkungen, wie Nutzungsrechte und Dienstbarkeiten aufgeführt sind.

Wenn das Wohnrecht ranghöher ist, als das Recht des betreibenden Gläubigers, bleibt es nach der Versteigerung bestehen. Dies ist aber nur selten der Fall, da die Bank bei einer Finanzierung immer an die erste Rangliste ins Grundbuch will. Ich vermute, dass dies auch in Ihrem Fall so sein wird. Genauere Informationen hierzu erhalten Sie im Grundbuch.

Wenn das Wohnrecht rangschlechter ist, erlischt es mit dem Zuschlag der Zwangsversteigerung.

In einem solchen Fall besteht ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös nach § 92 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Die Vorschrift des § 92 ZVG finden Sie hier:

http://dejure.org/gesetze/ZVG/92.html

In vielen Fällen geht der Berechtigte dabei aber leer aus. Ich würde Ihnen raten, in diesem Fall nochmals Ihre Ansprüche sowohl gegen den Versteigerungserlös als auch gegenüber Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin als Eigentümerin zu prüfen.
Sofern in Ihrem Falle die Bank einen besseren Rang eingetragen hat, wovon ich ausgehe, besteht die begründete Befürchtung, dass Sie im Falle der Zwangsversteigerung Ihr Wohnrecht verlieren. Das Recht auf Wertersatz dürfte vermutlich eher schlecht oder auch gar nicht durchzusetzen seien.
Alternative könnten Sie natürlich mit der Bank sprechen, ob Sie eine Zwangsversteigerung dadurch vermeiden können, dass Sie die Verbindlichkeiten Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin gegenüber der Bank übernehmen (Schuldübernahme). Bei entsprechender Bonität könnte dies für die Bank eine interessante Alternative zur Zwangsversteigerung sein. Dies könnte auch für Sie wirtschaftlicher sein, wenn Sie dagegen rechnen, dass Sie im Falle des Verlustes des Wohnrechtes ja auch Miete zahlen müssten und bei einer Einigung mit der Bank Eigentum erwerben würden. Letztlich ist dies aber keine rechtliche sondern eine wirtschaftliche Überlegung, wobei ich immer raten würde, von der Bank hierzu ein entsprechendes Angebot einzuholen. Alternativ können Sie natürlich auch mit Ihrer Hausbank über eine Finanzierung sprechen, wenn Sie dort günstigere Konditionen erhalten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Anfrage weiterhelfen. Mir ist bewusst, dass das Grundbuchrecht insbesondere im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten und der Zwangsvollstreckung eines der kompliziertesten Rechtsgebiete überhaupt darstellt.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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