Änderung des Verteilungsschlüssel für Instandhaltungskosten in einer Eigentümerversammlung
Änderung des bestehenden Verteilungsschlüssel für Instandhaltungskosten in einer Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Welche Mehrheit ist erforderlich ?
In der Teilungserklärung ist folgende Regelung dokumentiert:
Jeder Eigentümer hat pro 1/1000tel Miteigentumsanteil eine Stimme. Bei der Feststellung der Stimmenmehrheit wird von der Zahl der abgegebenen Stimmen ausgegangen.
Hier ist m.E. nur geregelt, wie eine Stimmenmehrheit festzustellen ist, nämlich nach Miteigentumsanteilen. M.E. gibt es nun jedoch verschiedene Stimmenmehrheiten die bei Abstimmungen zu erreichen sind, u.a. einfache Mehrheit (50%-Regelung), 3/4-Mehrheit, qualifizierte Mehrheit, einstimmige Mehrheit, etc.
Mit welcher Mehrheit ist nun der Verteilungsschlüssel von Instandhaltungskosten (nicht Verwaltungskosten) von Miteigentumsanteilen auf anteilige Anzahl der Wohnungseinheiten abzuändern. Genügt hier die einfache 51%-Mehrheit oder muss hier eine sogenannte "qualifizierte Mehrheit" zum Zuge kommen ?
Sehr geehrter Mandant,
nach § 16 Abs. 1 WEG richtet sich die Verteilung der Nutzungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Maßgeblich ist dabei das nach § 47 GBO (Grundbuchordnung) im Wohnungsgrundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG, der ausdrücklich auf § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG verweist, gilt der gleiche Verteilungsschlüssel für die Verteilung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, z.B. der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Ihre Vermutung ist also insoweit zutreffend, als sie die gesetzliche Regelung des Verteilungsschlüssels wiedergibt.
Da die Regelungen des § 16 Abs. 1 und 2 WEG abänderbar sind, können andere Verteilungsschlüssel vereinbart werden. Soweit gem. § 16 Abs. 3 und 4 WEG oder aufgrund einer Öffnungsklausel Beschlusskompetenz besteht, kann der vereinbarte Verteilungsschlüssel ebenso wie der gesetzliche Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Während § 16 Abs. 3 WEG allerdings durch einfache Mehrheit eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ermöglicht, begründet § 16 Abs. 4 WEG eine Beschlusskompetenz zur Änderung des Verteilerschlüssels nur für den Einzelfall. Ein Einzelfall ist gegeben, wenn sich die abweichende Kostenverteilung nur auf eine bestimmte Baumaßnahme bezieht. Eine Einzelfallregelung im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG liegt z.B. vor, wenn die Wohnungseigentümer anlässlich einer konkreten Instandsetzungsmaßnahme oder einer baulichen Veränderung eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung ausschließlich für diese Maßnahme beschließen. Beispiel: Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch von Fenstern und regeln sogleich, dass die Kosten dieser Maßnahme nur von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, in deren Wohnungen die Fenster ausgetauscht werden. Im Verhältnis dieser Wohnungseigentümer untereinander soll sich die Kostenverteilung nach der Anzahl der betroffenen Fenster in den jeweiligen Wohnungen richten.
Weiterhin weist § 16 Abs. 4 WEG insoweit eine Besonderheit auf, als der Änderungsbeschluss einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG (es gilt hier zwingend das Kopfstimmrecht!) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile bedarf (doppelt qualifizierte Stimmenmehrheit).
Sie müssen in Ihrer WEG daher zunächst fragen, auf welche Maßnahmen sich der Kostenverteilungsschlüssel bezieht. Ist dies geklärt, ergeben sich die erforderlichen Mehrheiten aus den obigen Ausführungen.
