Wohngemeinschaft: Mitspracherecht der Miteigentümer

Online-Rechtsberatung
Stand: 20.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

In unserer aus 16 Eigentümern bestehenden Wohnungseigentumsgemeinschaft bewohne ich eine selbst genutzte Eigentumswohnung im Parterre mit Sondernutzungsrechten an zwei Gartenstücken (ein Stück vorn, umzäunt; ein Stück hinten an zwei von drei Seiten mit Zaun). Das Sondernutzungsrecht steht im Grundbuch und in der Teilungserklärung.

Inwieweit haben meine Miteigentümer Mitspracherecht über die Art der Nutzung?

Dürfen sie v. a. Folgendes verbieten:

  • Tischtennisplatte im Vordergarten und/oder Trampolin im Hintergarten
  • Gartenmöbel auf der vorderen Terrasse (die sie zu schäbig finden)
  • Schaukelgestell (von den Voreigentümern übernommen)
  • Schnittabfälle vom Heckenschnitt (wie lange darf ich sie liegen lassen?)
  • Abfalleimer zur Entsorgung von Pflanzenresten hinten stehenlassen
  • Auslaufgestell aus Draht im hinteren Garten für unsere Kaninchen (werden in der Wohnung gehalten und sind nur manchmal draußen)

bzw. mir vorschreiben:

  • Rasenlänge
  • Heckenhöhe
  • Abernten des Kirschbaums (die Kirschen fallen nur in meinen Garten)
  • generell Turnus der Gartenpflege

Unser neuer Verwalter hat grundsätzlich die Bereitschaft signalisiert, auch rechtlich gegen mich vorzugehen. Wie muss seine Beauftragung erfolgen: Braucht es dafür nur eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer?

Antwort des Anwalts

Die übrigen WEer haben grundsätzlich keinerlei Mitspracherechte an der Nutzung, solange Sie sich im Rahmen Ihrer Sondernutzungsbefugnisse bewegen. Überschreiten Sie Ihre Rechte, unterliegen Sie auch dann nicht Weisungen einzelner WEer. Bei Überschreiten Ihrer Rechte müssen sich die anderen WEer zunächst an den Verwalter wenden, der Sie im Rahmen seiner Befugnisse (vgl. § 27 WEG = Wohnungseigentumsgesetz) auf Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung, Hausordnung sowie Ihr Sondernutzungsrecht (Überschreiten) aufmerksam macht. Sofern Konflikte auf diese Art nicht zu schlichten sind, kann wie in Frage 4 erörtert verfahren werden. In der Regel werden bestehende Probleme in den Eigentümerversammlungen erörtert und ggf. Beschlüsse gefasst, die dann wiederum der Anfechtung (auch durch Sie) unterliegen.

Frage 2.: Dürfen sie v.a. Folgendes verbieten:

a) Tischtennisplatte im Vordergarten und/oder Trampolin im Hintergarten
Nein, solange Sie den üblichen Lärmpegel nicht überschreiten und sich an die Ruhezeiten (vgl. Hausordnung) halten.
b) Gartenmöbel auf der vorderen Terrasse (die sie zu schäbig finden)
Nein, denn in der Auswahl sind Sie völlig frei und Ihren Geschmack kann Ihnen niemand vorschreiben. Bauten wie Gartenhäuser dürfen Sie nicht ohne weiteres dort installieren. Allerdings fehlt Ihren übersandten Unterlagen jede Beschreibung Ihres Sondernutzungsrechts. Sofern Inhalt und Umfang der Sondernutzungsrechte nicht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung beschrieben sind, gibt es gesonderte Urkunden, aus denen sich Inhalt und Umfang ergibt. Existieren keinerlei besonderen Regelungen (was mich verwundern würde), gelten die allgemeinen Bestimmungen, die ich meinen Antworten zu Grunde lege.
c) Schaukelgestell (von den Voreigentümern übernommen)
Sofern es bereits von Ihnen übernommen wurde, spricht einiges dafür, dass zumindest ein entsprechender Beschluss existiert oder aber sich bislang niemand daran gestört hat. Um eine bauliche Anlage, und damit genehmigungspflichtig, handelt es sich aber nur, wenn die Anlage fest und dauerhaft mit dem Erdboden verbunden und dort verankert ist. Sofern es sich nur um ein transportables Gestell handelt, gilt nichts anderes als bei Gartenmöbeln (s.o.).
d) Schnittabfälle vom Heckenschnitt
Auch hier sind Sie relativ frei in Ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Sofern es sich um den vorderen Bereich zur Straßenansicht handelt, dürfte die Grenze in der Verwahrlosung des Gartens liegen, da dies den Gesamteindruck der Hausanlage und damit das Gemeinschaftseigentum tangiert.
e) (nicht dauerhaft, Frage: wie lange darf ich es liegen lassen?)
Hier gibt es keine festen Zeitvorgaben. Insoweit obliegt es Ihrem eigenen Ermessen.
f) Abfalleimer zur Entsorgung von Pflanzenresten hinten stehenlassen
Hier gilt nichts anderes als bei den anderen zuvor erörterten Fragen. Sie sind in der Nutzung weitestgehend frei, so, als ob es Ihr eigener Grund und Boden wäre. Wo die Grenzen liegen, ist bereits dargestellt.
g) Auslaufgestell aus Draht im hinteren Garten für unsere Kaninchen (werden in der Wohnung gehalten und sind nur manchmal draußen)
Soweit die Haltung von Tieren nicht in der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarungen oder Beschlüsse untersagt ist, können Einwände von den anderen WEern nicht vorgebracht werden.

Frage 3.: bzw. mir vorschreiben:

a) Rasenlänge
Die Länge des Rasens und die Häufigkeit des Mähens liegen allein in Ihrem Ermessen. Weder die Gemeinschaft noch der Verwalter können Ihnen insoweit Vorgaben machen, die Sie einzuhalten hätten. Sie können also selbst bestimmen, wann und wie oft Sie den Rasen beschneiden oder mähen. Hätte die Gemeinschaft dies gewollt, so hätte dies in der Bewilligung des Sondernutzungsrechts festgeschrieben werden müssen.
b) Heckenhöhe
Die Heckenhöhe wird allenfalls durch die örtliche Gemeindesatzung beschränkt. Wann und wie oft Sie die Hecken beschneiden, liegt wiederum in Ihrem eigenen Ermessen.
c) Abernten des Kirschbaums (die Kirschen fallen nur in meinen Garten)
Hierfür gilt nichts anderes. Sofern Sie die vorhandenen Kirschen nicht ernten möchten, können Sie sie auch am Baum belassen. Vorschriften kann Ihnen kein WEer machen.
d) generell Turnus der Gartenpflege
Wie bereits dargelegt, gibt es für Sie keinerlei Vorgaben, sodass Sie die Zeiten frei und selbst bestimmen können.

Frage 4.: Unser neuer Verwalter hat grundsätzlich die Bereitschaft signalisiert, auch rechtlich gegen mich vorzugehen. Wie muss seine Beauftragung erfolgen: Braucht es dafür nur eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer?

Der Verwalter ist berechtigt, Ansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen (Aktivprozess), sofern er hierzu von der Gemeinschaft ermächtigt ist, vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Die Ermächtigung kann durch Vereinbarung oder Beschluss allgemein oder für den Einzelfall erteilt werden, vgl. BGH NJW 1988, 1910. Die Prozessführungsbefugnis besteht damit im Aktivprozess auf Grund Vereinbarung oder Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss. Es genügt also ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Der Verwalter ist bei erteilter Ermächtigung berechtigt, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, vgl. BGH NJW 1993, 1624.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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