Ausgleich der Abschreibung des Wohngeldes

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Nach Meinung einiger unserer Wohnungsbau-Genossen muss der Wertverlust der Häuser von den Genossen ausgeglichen werden, weil sonst der Gleichbehandlungsgrundsatz des GenG verletzt würde.

Dadurch zahlt dann jeder fuer seine Wohnung doppelt. In der monatlichen Belastung macht das mit den Parametern Wohnfläche und Abschreibung einen großen Unterschied, nämlich:

Bei einer Wohnfläche von 82,5 qm:

  • mit Ausgleich der 1,25% Abschreibung:

    • nach Einzug: monatlich 767€
    • nach 15 Jahren: monatlich 965€
  • ohne Ausgleich der Abschreibung (0%)

    • nach Einzug: monatlich 539€
    • nach 15 Jahren: monatlich 737€

Bei einer Wohnfläche von 63 qm:

  • mit Ausgleich der 1,25% Abschreibung

    • nach Einzug: monatlich 520€
    • nach 15 Jahren: monatlich 640€
  • ohne Ausgleich der Abschreibung (0%)

    • nach Einzug: monatlich 346€
    • nach 15 Jahren: monatlich 466€

Ist die folgende Begründung unumgänglich oder wie kommen wir GenG-konform um den Ausgleich der Abschreibung herum?

(Die Alternative 3 - dass jemand sein Vermögen erhöhen will - ist dabei wohl reine Glückssache):
Zitat:
Folgendes gibt es zu dem Vorschlag zu sagen die Abschreibung nicht durch das Nutzungsentgelt zu erheben:

  1. Eine Reduzierung des Anteilswertes durch die Nicht-Erhebung der AFA (Abschreibung) ist aufgrund des Gen Gesetzes hochproblematisch.
    Anteile bedürfen einer Gleichbehandlung, somit ist ein Sonderweg für ein Teil der Genossen ausgeschlossen.
    Sollten alle Genossen dem zustimmen dass Ihr Vermögenswert (Anteile) durch die AFA jedes Jahr geschmälert wird, käme es aber zu einer Ungerechtigkeit zwischen den Genossen.
    Hierfür muss ich ein vereinfachtes Beispiel bemühen.
    Genosse A hat 0 Anteile an seiner Wohnung, Genosse B hat 100% Anteile. Die AFA beträgt jeweils 3.000€ je Wohnung/Jahr.

Die Genossenschaft müsste also nach einem Jahr 6000€ "Verlust" den Anteilen als Negativ-Ertrag zuordnen. und zwar jedem Anteil gleich viel!
Damit hätte Genosse B 6000€ zu tragen Genosse A hat "Glück gehabt". Eine sehr unbefriedigende Lösung

  1. Der Vorschlag 2: Dem Nachfolger ein Eintrittsgeld i.H. der aufgelaufen AFA zu Verlangen: Auch hier möchte ich ein Beispiel bemühen.
    Ich kaufe ein Auto für 30.000€, repariere und Pflege es 10 Jahre lang. Danach ist es eigentlich nur noch 20.000€ Wert da gebraucht und generell abgenutzt..
    Dann sage ich dem nächsten Käufer ok es ist 20.000 Wert aber ich will von dir 30.000€ ......das geht vielleicht für einen Oldtimer desen Marktpreis steigt, nicht jedoch für normale Verkehrsgüter.
    Eine Wertsteigerung im Sinne von Marktpreissteigerung ist weder gewiss noch trifft es auf Gebäude zu. Lediglich der Grund und Boden kann über die Jahre eventuell eine Wertsteigerung erfahren.

  2. Eine Alternative um dem eigentlichen grundlegenden Wusch nach reduziertem Nutzungsentgelt auf Kosten des Vermögens (Anteile) zu realisieren wäre folgender.
    Genosse A überträgt jedes Jahr einen gewissen Anteil an Genosse B welcher sich in einem Lebensabschnitt befindet in dem er Vermögen erhöhen will. Diese privatrechtliche Übertragung bedarf zwar der Genehmigung durch die Genossenschaft, ist jedoch unproblematisch und tangiert nicht die Regelungen in GenG und HGB. Diese Lösung wäre gangbar und effizient. Es gibt hierzu ein paar Besonderheiten welche beachtet werden müssten, diese können wir gerne in der Finanz-AG erläutern, da es hier zu weit führen würde.
    Zitat-Ende.

Die eigentliche Frage ist also: Wie kommen wir GenG-konform um den sehr teuren Ausgleich der Abschreibung herum?

Antwort des Anwalts

Ich habe die Satzung Ihrer Wohnungsgenossenschaft studiert. Aus dieser ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass eine Abschreibung, so wie von Ihnen beschrieben vorgenommen werden muss. Auch nicht aus dem Begriff „Mehrgenerationenhaus“ kann nicht abgeleitet werden, dass eine Abschreibung hier notwendig ist. Hierzu ergeben sich weder in der juristischen Literatur noch in der Rechtssprechung Hinweise.

Allerdings ist es steuerlich sinnvoll und kaufmännisch notwendig auf die Gebäude Abschreibungen vorzunehmen und zwar so wie Sie es hier vorschlagen, ist linear abzuschreiben.

Ihre vorgenommen Rechnungen sind allerdings komplett falsch. Sie berechnen hier eine Art progressive Abschreibung. Dies ist steuerrechtlich nicht zulässig und kaufmännisch falsch.

Zur Abschreibung: Die lineare Abschreibung ist die gebräuchlichste und einfachste Abschreibungsmethode (steuerrechtliche Regelmethode). Sie ist anwendbar auf alle beweglichen und unbeweglichen Wirtschaftsgüter.

Wie funktioniert"s? Im Grunde ganz einfach: Man nimmt den Bemessungswert des Gutes und teilt diesen durch die Nutzungsdauer. Schon erhält man den Abschreibungsbetrag, mit welchem man Jahr für Jahr abschreibt. Dabei ist zu beachten, dass jedes Jahr immer der selbe Abschreibungsbetrag vom Restwert des Gutes abgeschrieben wird. Am Ende der Nutzungsdauer hat das Gut dann einen Wert von 0 €.

Nutzungsdauer ? Diese ist für jedes Anlagegut in umfangreichen Afa-Tabellen aufgelistet. Ein Unternehmen entscheidet also nicht selber über die Nutzungsdauer, die es bei einer Abschreibung verwendet. Die Nutzungsdauer ist für jede Art von Anlagegut behördlich vorgegeben. (Nutzugsdauer wird in Jahren angegeben!)

Bemessungswert? Als Bemessungswert werden bei der linearen Abschreibung je nach Gut folgende Kosten gewählt:

Bei einem Gut, das gekauft wurde -} Anschaffungskosten
Bei einem Gut, das selbst produziert wurde -} Herstellkosten

Sie müssen hier also um den Abschreibungsbetrag errechnen zu können, die Gesamtherstellungskosten der Anlage ermitteln. Ein Rechenbeispiel Herstellungskosten Projekt 1.000.000 EUR. Abschreibungssatz 1,25% Abschreibungsbetrag 12.500 EUR. Dieser Betrag ist dann entsprechend der Quadratmeterzahl auf die einzelnen Wohnungen umzulegen. Da es sich hier um eine lineare Abschreibung handelt, bleibt der Abschreibungssatz über die gesamte Abschreibungsperiode konstant. Er erhöht sich nicht und wird auch nicht abgesenkt. Die Belastung bleibt also konstant.

Aus kaufmännischen Gründen wird man diesen Betrag dann in eine Instandhaltungsrücklage einbringen, damit daraus die im Laufe der Zeit anfallenden Reparaturen des Hauses beglichen werden können und keine hohen Extraumlagen notwendig werden. Bei dieser Art und Weise des Vorgehens bleibt der Wert eines Anteils an einer Genossenschaft konstant, da der hypothetische Wertverlust des Hauses durch den Wert der Instandhaltungsrücklage kompensiert wird. Es handelt sich hier nur um eine buchungstechnische Verschiebung des Gesamtwertes. Bei einer späteren Instandhaltung wird der materielle Wert des Hauses wiederhergestellt durch eine entsprechende Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes und der Wert des Genossenschaftsanteils bleibt gleichfalls konstant. Instandhaltungen sind keine Reparaturen. Dies sind den Wert des Gebäudes erhaltene Maßnahmen. Zusätzlich müssen im Wohngeld Kosten für Reparaturen kalkuliert werden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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