Auszug eines Partners nach der Trennung

Online-Rechtsberatung
Stand: 23.01.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Situation: Ehepartner leben getrennt in der gemeinsamen Immobilie (Einfamilienhaus, 2 Etagen, Großer keller mit zusätzlichem Lagerraum und Hobby-Werkstatt). Das Haus ist bezahlt. Keiner bezieht ein Einkommen, sondern jeder lebt von den bereits geteilten Ersparnissen bis zur Rente. 

Ein Ehepartner zieht jetzt aus und nimmt den halben Hausrat mit.
Er verlangt nun von dem noch verbleibenden Partner für den partiellen
Leerstand die Hälfte der ortsüblichen Miete, die für das gesamte Haus erzielbar wäre. Die Leerflächen werden vom anderen Partner nicht genutzt. Da das Haus schnell verkauft werden soll, ist die Vermietbarkeit höchst unwahrscheinlich (es sind keine zwei separaten Wohnungen vorhanden).

Frage 1: Ist die Forderung angemessen und kann in diesem Umfang eingeklagt werden?

Frage2: Zieht der andere Partner auch aus, belegt aber weiterhin die Hälfte der Lagerfläche und den Hobbyraum im Keller für die Instandhaltung des leerstehenden Hauses, Ist er hierfür auch ausgleichpflichtig und in welchem Umfang?

Frage3: Kann jeder Partner ohne Zustimmung des anderen das leerstehende Objekt betreten ( und gegebenenfalls Reparaturen durchführen bzw. Kaufinteressenten mit in das Objekt nehmen)?

Frage4: Welches anteilige Nutzungsrecht hat jeder Eigentümer noch an der Immobilie und unter welchen Randbedingungen?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

der zwischen Ihrer Frau und Ihnen bestehende Güterstand Zugewinngemeinschaft oder evtl. Gütertrennung hat keinen Einfluss auf die rechtliche Bewertung Ihrer Fragen zu dem in gemeinsamen Eigentum stehenden Grundstück.Hier bilden die Eheleute - sofern keine besondere vertragliche Vereinbarung besteht, die eine BGB-Gesellschaft begründen könnte - eine Gemeinschaft nach §§ 741 ff BGB.
Dabei gehe ich mangels weiterer Angaben nach § 742 BGB von einem Eigentumsanteil von je 50% aus.

Bei einer Gemeinschaft ist jeder zur Nutzung berechtigt § 743 Abs. 2 BGB, die Verwaltung steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu,§ 744 BGB.

Grundsätzlich muss bei alleiniger Nutzung des gemeinsamen Eigentums der Alleinnutzer dem anderen hälftigen Eigentümer 50% der Früchte, hier also 50%
der ortsüblichen Miete als Abfindung zahlen, § 743 Abs.1 BGB.

Nutzt der verbleibende Ehepartner das Haus wie bisher nur zu etwa 50% und steht damit der von dem anderen bisher bewohnte Teil leer, kann dieser dafür keine Miete verlange.Er musste ja nicht ausziehen und kann dann auch nicht den anderen zu einer Mietzahlung verpflichten.Etwas anderes gilt nur, wenn der Verbleibende nach Auszug des anderen das gesamte Haus für sich nutzt.

Für eine Klage sehe ich - die 50%-Nutzung unterstellt - mithin keine Aussicht auf Erfolg.Dies betrifft auch die Kellerräume,wenn hier etwa 50% leerstehen.
Erst recht hat eine Klage keinen Erfolg,wenn echte Verkaufsbemühungen stattfinden.In diesem Fall ist für den ausgezogenen Partner der Verbleib des anderen nämlich ein erheblicher Vorteil,da ein leerstehendes Haus sehr schnell
ungepflegt und unattraktiv wird und damit schlechter zu verkaufen ist.

Wird vom Verbleibenden mehr als 50% der Kellerfläche genutzt,könnte der andere
eine geringe Miete - nämlich nicht für Wohnraum,sondern nur für Lagerfläche - verlangen für den Anteil der Fläche,der über 50% liegt.

Bei Auszug auch des anderen besteht kein Anspruch auf Mietzins für Lagerfläche und Hobbyraum,da diese nur für die im gemeinsamen Interesse liegende Unterhaltung/Reparatur etc. des leerstehenden Hauses genutzt werden.

Solange ein Partner im Haus wohnt, hat er mit dem dauerhaften Auszug des anderen das alleinige Hausrecht, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.
Dieser darf das Haus weder allein noch mit Kaufinteressenten oder sonstigen Dritten ohne vorherige Genehmigung des noch dort Wohnenden betreten, dies wäre Hausfriedensbruch.

Sind beide ausgezogen, steht ihnen die Verwaltung des Objektes gemeinsam zu.
Für Reparaturen/Wartungen/ Kaufinteressenten etc. wird dabei die Zustimmung des
anderen zum alleinigen Betreten unterstellt, § 744 Abs. 2 BGB.

Widerspricht einer der Teilhaber,kann in der Tat nur gemeinsam gehandelt werden, vom Fall der Gefahr in Verzug - Wasserschaden o.ä.- einmal abgesehen.
Dies wäre natürlich wenig sinnvoll.

Nutzt er es in größerem Umfang oder zu 100% allein, hat er die ortsübliche Miete
für den von ihm genutzten und ihm nicht gehörenden Anteil zu zahlen.

Sind zunächst beide ausgezogen und will einer wieder einziehen, kann dies nur nach vorheriger Absprache erfolgen,da die Verwaltung nach § 744 Abs. 1 BGB gemeinschaftlich durch die Teilhaber erfolgt.

Kommt es dabei nicht zu einer Einigung ,ist die Gemeinschaft nach § 749 ff BGB
aufzuheben,in der Regel durch Verkauf und Teilung des Erlöses nach § 753 Abs.1
BGB oder durch Zwangsversteigerung ,§ 753 Abs. 1 BGB.

Letzteres wäre natürlich die schlechteste aller Lösungen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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