Tod des Mieters: Geht Mietvertrag auf die Erben über?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Meine Schwiegermutter ist gestorben und wir wollten die Wohnung nun innerhalb eines Monats kündigen und renoviert übergeben.

Nun sagt der Vermieter das geht nicht, wir müssten 3 Monate noch weiter bezahlen. Bekannte sagen nun wiederum, dass das seit neuestem nicht mehr gilt. Sonderkündigingsrecht oder so etwas.

Im Internet findet man nur ältere Beiträge. Vielleicht könnten Sie uns weiterhelfen? Die Vermieterin meinte auch noch, dass Sie ja noch die Kaution hätte falls wir nicht zahlen wollten.

Antwort des Anwalts

Einer der in der Praxis wichtigsten Fälle des Mieterwechsels kraft Gesetzes ist der Tod des Mieters. Im Gegensatz zur Geschäftsraummiete gibt es im Wohnraummietrecht unter §§ 563 ff. BGB Sondervorschriften.

Der Anwendungsbereich des § 563 BGB erfasst alle Wohnraummietverhältnisse, somit auch die in § 549 Abs. 2, 3 BGB genannten Arten von Wohnraum.
Stirbt der Mieter, geht das Mietverhältnis nach den allgemeinen erbrechtlichen Vorschriften im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den oder die Erben über (§§ 1922 Abs. 1, 1967 BGB). Dies gilt aber nicht, soweit sich aus den speziellen mietrechtlichen Vorschriften eine Sonderrechtsnachfolge ergibt (§§ 563, 563a BGB).
Die §§ 563 bis 564 BGB regeln die Rechtsnachfolge beim Tod des Mieters. Sinn und Zweck der Vorschriften ist ein mietrechtlicher Bestandsschutz über den Tod des Mieters hinaus gegenüber bestimmten Personengruppen, die dem Mieter persönlich eng verbunden waren. Diese »Nähepersonen« sah der Gesetzgeber als schutzbedürftig an, weil soziale Härten auftreten können, wenn der Bewohner räumen muss, bloß weil die Stellung als Erbe des Mieters und die Eigenschaft als Bewohner im Haushalt des Mieters auseinander fallen.
Ein solcher Bestandsschutz scheint bei Ihnen gerade nicht gegeben zu sein, Sie wollen ja das Mietverhältnis schnellstmöglich auflösen.
Mit dem Eintrittsrecht der eventuell in Frage kommenden Personen ist aber die von Ihnen genannte Monatsfrist verbunden:
Der Eintritt in das Mietverhältnis der Berechtigten erfolgt kraft Gesetzes. Der eingetretene Personenkreis, also der Berechtigte der »an der Reihe ist«, hat aber gem. § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB ein Ablehnungsrecht.

Die Ablehnung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die dem Vermieter nach §§ 130 ff. BGB zugehen muss. Die Erklärung ist formlos wirksam. Jeder Eingetretene kann die Erklärung für sich abgeben (§ 563 Abs. 3 Satz 3 BGB). Diejenigen Personen, die die Erklärung nicht abgegeben haben, bleiben Mieter. Bei Geschäftsunfähigkeit oder beschränkter Geschäftsfähigkeit hat die Ablehnungserklärung der jeweilige gesetzliche Vertreter abzugeben. Durch den Verweis auf § 210 BGB wird bei dieser Personengruppe der Fristablauf gehemmt. Besteht die Vermieterseite aus einer Personenmehrheit, muss die Erklärung allen Vermietern zugehen. Die Ablehnungserklärung ist bedingungsfeindlich.

Die Frist für die Abgabe der Erklärung beträgt einen Monat. Der Fristbeginn ist für den Eingetretenen an die Kenntnis vom Tod des Mieters geknüpft. Erforderlich ist positive Kenntnis, eine Erkundigungspflicht besteht nicht. Vermutungen oder Gerüchte reichen nicht aus. Eine Erkundigungspflicht besteht nicht (Sternel ZMR 2004, 713 [717]). Wird ein verschollener Mieter für tot erklärt, kommt es auf die Bestandskraft der Todeserklärung an. Für die Fristberechnung gelten die §§ 187 bis 193 BGB. Bei Fristversäumung kommt keine Wiedereinsetzung in Betracht, da es sich nicht um eine prozessuale Frist handelt. Eine Anfechtung scheidet aus, da die Rechtsfolge des Eintritts keine Willenserklärung ist, sondern kraft Gesetzes erfolgt (Blank/Börstinghaus/Blank § 563 BGB Rn. 55; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs § 563 BGB Rn. 19; Schmidt-Futterer/Streyl § 563 BGB Rn. 61).

Ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund besteht nicht. Allerdings wird teilweise die Auffassung vertreten, dass der Eingetretene analog § 1956 BGB die Fristversäumung anfechten könne (so Lammel Wohnraummietrecht § 563 BGB Rn. 45; Schmidt-Futterer/Streyl § 563 BGB Rn. 61; Sternel ZMR 2004, 713 [717]). Begründet wird dies damit, dass es sich bei dem Eintrittsrecht um eine Art Sonderrecht nach dem Todesfall handelt, die eine vergleichbare Interessenskonstellation darstellt. Eine derartige Analogie ist aber fragwürdig mangels einer planwidrigen Regelungslücke.

Die Rechtsfolge einer wirksamen Ablehnungserklärung ist, dass diese auf den Todeszeitpunkt zurückwirkt. Ein Eintritt in das Mietverhältnis gilt als nicht erfolgt.
Es tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein, sofern keine weiteren »Nähepersonen« i.S.d. § 563 Abs. 2 BGB vorrangig zu berücksichtigen sind. Das Mietverhältnis wird nach § 564 Satz 1 BGB erst dann mit dem Erben fortgesetzt, wenn sämtliche Personen, die vorrangig nach § 563 BGB zu berücksichtigen sind, den Eintritt fristgerecht abgelehnt haben. Dem Erben steht kein Ablehnungsrecht zu, er kann allenfalls die Erbschaft nach §§ 1942 f. BGB ausschlagen. Die in der Person des Eintretenden begründeten Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis erlöschen rückwirkend auf den Zeitpunkt, in dem der Tod des Mieters eingetreten ist. Zwischen dem Vermieter und der ablehnend eingetretenen Person ist das Rechtsverhältnis nach den §§ 812 ff. BGB abzuwickeln (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs § 563 BGB Rn. 19; Sternel ZMR 2004, 713 [717]).

Wenn also keine vorrangigen Personen da sind, werden die Erben Mietvertragspartei. Damit besteht aber auch die normale 3-monatige Kündigungsfrist.

Die Vermieterin kann daher leider hierauf bestehen. Ihr wäre aber nahezulegen, dass Sie die Wohnung bis zum Ablauf dieser Frist auch nicht vermietet bekommt, auch würden Sie gegebenenfalls nur bedingt für Besichtigungstermine zur Verfügung stehen, endgültig räumen würden Sie dann zum Fristablauf.

So die Vermieterin also auf ihrer Rechtsposition beharren sollte, können Sie auch alle Rechte aus dem Mietvertrag für sich in Anspruch nehmen.
Ob dies im Interesse beider Parteien wäre, mag ich indes zu bezweifeln. Vor diesem Hintergrund ist es also gut für Sie zu wissen, dass Sie zwar kein Sonderkündigungsrecht haben und die drei Monate im Zweifel auch bezahlen müssen, dass aber auf der anderen Seite dann von Ihnen auch kein Entgegenkommen im Hinblick auf eine schnelle Neuvermietung erwartet werden kann. Das Wissen um die Rechtslage vermag daher auch über die reine Position hinaus dann Ihre Verhandlungsbasis stärken.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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