Räumung der Wohnung nach Tod der Mieterin

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich bin Eigentümer eines alten Hauses, in dem die vorige Eigentümerin ein Wohnrecht zu Lebzeiten hatte, diese ist kürzlich verstorben. Die Wohnung bzw. das Haus ist total vermüllt, und es werden erhebliche Entsorgungskosten anfallen. Wie mache ich diese den Erben gegenüber entsprechend geltend bzw. habe ich die Möglichkeit vom vorhandenen Nachlass diese schon vorher erstattet zu bekommen?

Soll ich den Erben eine Frist setzen die Wohnung zu räumen und muss ich mir nach Ablauf dieser schriftlich bestätigen lassen, dass dann keine Ansprüche auf sich noch im Haus befindlichen Gegenstände erhoben werden?

Antwort des Anwalts

Das Wohnungsrecht ist mit dem Tod der Inhaberin erloschen. Die Erben sind im Übrigen Rechtsnachfolger der Erblasserin geworden, das heißt, sie sind Eigentümer der sich bei Ihnen befindlichen Gegenstände. Gleichzeitig sind die Erben auch noch im Besitz der Immobilie, da sie faktisch die Sachherrschaft ausüben (Das ist vom Eigentum strikt zu trennen).

Das Besitzrecht der Erblasserin gründete auf dem Wohnungsrecht, dieses Wohnungsrecht ist entfallen. Damit haben die Erben kein Recht zum Besitz. Sie können von den Erben deswegen Räumung und Herausgabe des Besitzes am Grundstück verlangen. Am Besten ist es, wenn Sie die Erben hierzu schriftlich auffordern und eine angemessene Frist zur Räumung setzen.

Ich möchte davor warnen, nach Ablauf der Frist eigenhändig zu räumen. Vielmehr würden Sie sich hier gegebenenfalls sogar schadenersatzpflichtig machen. Gegebenenfalls müssten Sie daher eine Räumungsklage gegen die Erbengemeinschaft einleiten. Da die Erben grundsätzlich zur Räumung verpflichtet sind, können Sie nicht im Vorfeld schon die etwaigen Kosten hierfür verlangen.

Für den Fall, dass Sie sich wie auch immer außergerichtlich mit den Erben einigen können – Ihre Nachfrage zielt immerhin in diese Richtung – dann ist es durchaus zielführend, so zu verfahren.

Gegebenenfalls einigen Sie sich auf einen Räumungstermin und schriftlich auch darauf, dass danach das bei Ihnen verbleibende Inventar in Ihr Eigentum übergehen soll. Gegebenenfalls können Sie sich auch über die Räumungskosten verständigen.

Wenn Sie das Heft in die Hand nehmen und selbst entsorgen, wäre es sehr schwierig, hier Ersatz zu bekommen. Dies ginge praktisch nur, wenn die Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen. Man versteht hierunter die Ausführung eines Geschäfts für den Geschäftsherrn, ohne von diesem beauftragt worden zu sein.

Grundsätzlich obliegt es jeder geschäftsfähigen Person, ihren Rechtskreis allein und eigenverantwortlich zu regeln. Werden Aufgaben aus dem Rechtskreis einer anderen Person von jemanden wahrgenommen, der dazu nicht verpflichtet bzw. berechtigt ist, bestimmt sich der Interessenausgleich der beiden Parteien nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA).

Das Gesetz verwendet in den §§ 677 ff. BGB die Begriffe "Geschäftsherr" und "Geschäftsführer" wie folgt:

Geschäftsführer ist die handelnde Person.

Geschäftsherr ist die Person, für die der Geschäftsführer das Geschäft ausführt.

Die Regelungen der GoA bezwecken den Schutz des Geschäftsherrn vor aufgedrängten Diensten und ungewollter Einmischung, aber auch die Sicherstellung des Ersatzes der von dem Geschäftsführer getätigten Aufwendungen.

Bei der Geschäftsführung ohne Auftrag handelt es sich um ein gesetzliches Schuldverhältnis.

Es werden folgende Formen der GoA unterschieden:

die berechtigte GoA

die unberechtigte GoA

Eine (berechtigte) GoA ist gegeben, wenn

der Geschäftsführer mit einem Fremdgeschäftsführerwillen Aufgaben erledigt, die ausschließlich zum Geschäftsbereich einer anderen Person gehören

und

die Übernahme des Geschäfts dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn entspricht.

Eine unberechtigte GoA unterscheidet sich von einer berechtigten GoA dadurch, dass die Übernahme des Geschäfts nicht den Interessen und/oder Willen des Geschäftsherrn entspricht. Eine unberechtigte GoA kann durch die Genehmigung des Geschäftsherrn nachträglich zu einer berechtigten GoA werden.

Nur die berechtigte GoA ist ein gesetzliches Schuldverhältnis und in den §§ 677 ff. BGB geregelt.

Rechtsfolge ist, dass der Geschäftsherr dem Geschäftsführer die Aufwendungen zu ersetzen hat.

Der Geschäftsführer ist bei der Ausführung seiner Geschäfte verpflichtet,

diese gemäß § 677 BGB interessen- und willensgemäß zu erledigen,

die Übernahme der Geschäftsführung dem Geschäftherrn so früh wie möglich anzuzeigen

sowie

gemäß § 666 BGB dem Geschäftsherrn Auskunft zu erteilen und Rechenschaft abzulegen.

Der Geschäftsherr haftet grundsätzlich für jede Pflichtverletzung; nur in den Fällen, in denen er von dem Geschäftsherrn eine drohende Gefahr abwenden will, ist gemäß § 680 BGB die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Es könnten hier durchaus Probleme entstehen, wenn man eine berechtigte GoA annehmen wollen würde. Von daher ist der Weg, die Erben zur Räumung zu verpflichten und gegebenenfalls auch noch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens des Besitzes geltend zu machen, der erfolgsversprechendere.

Auf alle Fälle sollten Sie eine Frist setzen und dann nach Fristablauf die entsprechenden gebotenen Schritte einleiten. Wenn Sie also schriftlich bekommen, entsorgen zu können, sollten Sie dies auch tun, wenn sich nichts in Ihrem Sinne ergeben sollte, wären entweder die Einschaltung eines Mediators oder die gerichtliche Geltendmachung des Räumungs- und Herausgabeanspruches zielführend.
Ich hoffe, dass ich Ihnen zu Ihrer Rechtssicherheit weiter helfen konnte und stehe Ihnen für weitere Fragen gerne auch telefonisch zur Verfügung.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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