Lärmbelästigung durch Jugendliche vor der neuen Eigentumswohnung

Online-Rechtsberatung
Stand: 16.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir haben erst kürzlich eine Neubauwohnung gekauft. Neben der Wohnung ist eine Grundschule. Auf Anfrage sagte uns der Verkäufer zu, dass die Grundschule nur bis nachmittags das Sportgelände nutzt. Inzwischen hat die Stadt das Nutzungsrecht des Sportgeländes geändert und Kinder dürfen bis 13 Jahre das Gelände bis Einbruch der Dunkelheit oder bis 19:00 Uhr nutzen, außer sonntags. Inzwischen ist es so, dass sich viele Ältere darauf aufhalten und eine Nutzung vor allem in den Sommermonaten bis 22 Uhr oder länger geht. Auch die sonntägliche Ruhe wird nicht eingehalten. Die Lärmbelästigung ist enorm. Es halten sich oft bis zu 25 Kinder auf dem Gelände auf. Neben dem Geschrei der Jugendlichen verursachen auch noch die Metalltore viel Lärm. Nachdem wir sehr oft schon die Polizei gerufen haben, damit diese die Jugendlichen des Platzes verweist, werden die Jugendlichen zusehends aggressiver und wir haben an den Wohnungen bereits die ersten Sachschäden. Bei der Stadt haben wir bereits vorgesprochen. Diese wollten einen Streetworker schicken, der die Jugendlichen zu einem anderen Gelände führt, das ca. 500 m entfernt ist und vor allem keine Nachbarn stören würde. Leider ist bisher nichts geschehen. Was können wir tun, wie sieht die rechtliche Seite aus? Im Falle eines Wohnungsverkaufs können wir Schadensersatz anstreben, da die Wohnung (2013 gebaut) natürlich erheblich durch diese Lärmbelästigung an Wert verliert. Wenn ja, gegen wen?

Antwort des Anwalts

Ich sehe keinen Ansatzpunkt für Sie Schadensersatzansprüche bei einem Verkauf der Wohnung geltend zu machen.

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer scheitert daran, dass - so entnehme ich das Ihrer Schilderung - die Nutzungsbedingungen des Sportgeländes sich erst nach Erwerb der Wohnung und nach der Auskunft durch den Verkäufer zum Nachteil der Anwohner verändert haben.
Allenfalls könnte es einen Schadensersatzanspruch geben, wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufes und der Auskunft bereits wusste, dass die Änderung der Nutzungsbedingungen bereits entschieden war. Dafür wären Sie jedoch Beweispflichtig.
Sie müssten also nachweisen, dass jemand aus den Entscheidungsgremien der Stadtverwaltung dem Verkäufer mitgeteilt hat, dass sich die Nutzungsbedigungen betreffs des Sportplatzes verändern werden.

Ein Schadensersatzanspruch gegen die Stadt wäre kaum herzuleiten, da die erhebliche Belastung aus der übermäßigen Nutzung resultiert, die über die Vorgaben der Stadt zur Nutzung des Geländes hinausgeht. Eine fehlende Durchsetzung der Nutzungsvorgaben wird nach meiner Erfahrung mit Haftungsprozessen gegen die öffentliche Verwaltung kaum erfolgreich durchzusetzen sein.

Hinzu käme noch die Frage der Verjährung, da sich der Verkauf der Wohnung in die Zukunft richtet. Etwaige Ansprüche könnten dann der Verjährung unterliegen, weil die etwaige Wertminderung bereits jetzt vorläge. Hinzu käme immer noch die Frage, ob sich ein Schaden verwirklicht. Angesichts der hohen Nachfrage am Wohnungsmarkt in Großstädten könnte der Verkaufswert der Wohnung trotz der lauten Umgebung ungeschmälert bleiben.

Hilfreich für Ihr Anliegen kann der Verwaltungsrechtsweg sein. Es gibt Urteile die die Gemeinde/Stadt verpflichtet haben Bolzplätze wegen der Störung der Nachbarschaft zu schließen, wenn Sie nicht dafür gesorgt haben, dass die Nutzungsbedingungen eingehalten werden, also dafür Sorge zu tragen, daß keine Kinder über 13 das Gelände nutzen oder nach Sonnenuntergang noch Personen auf dem Platz sind. Gegebenenfalls muss das Gelände um 19.00 Uhr zugeschlossen werden und Unbefugten ein Zutrittsverbot erteilt werden.

Gelingt der Gemeinde nicht die nachbarverträgliche Nutzung zu sichern muss die Nutzung wieder eingestellt werden. In dem Sinne habe ich einen Hinweis auf Urteile des Verwaltungsgerichtes Minden 1 K 1027/02 und 1 K 3344 / 02 gefunden. In Ihrem Falle müsste der Sportplatz dann ggf. vom Hausmeister der Grundschule verschlossen werden.

Der hessische Verwaltungsgerichtshof hat in einem Urteil festgestellt:
Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte aber zu Recht verpflichtet, durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass die Benutzungsordnung für den Bolzplatz eingehalten wird. Denn die rechtswidrige Nutzung des Bolzplatzes durch dafür nicht vorgesehene Personen und außerhalb der Nutzungszeiten muss sich die Beklagte zurechnen lassen. Die dadurch verursachten Lärmimmissionen sind den Klägern nicht zuzumuten. Sie verletzen sie deshalb in ihren Rechten, ....
https://openjur.de/u/292578.html; Randnummer 26

Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat ebenfalls festgestellt, dass die Stadt für die Einhaltung der Benutzungsordnung einzustehen hat und sich nicht darauf berufen kann, daß dafür nach 16.00 Uhr kein Personal mehr zur Verfügung steht. Das Verwaltungsgericht hat es sogar für möglich gehalten, daß die klagende Anwohnerin auf Kosten der Stadt einen privaten Wachdienst beauftragt. http://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/vg_duesseldorf/j2004/4_K_3384_02urteil20041115.html

Ich rege also an, dass Sie sich mit den anderen betroffenen Nachbarn zusammentun und von der Stadt Köln die rigorose Einhaltung der Nutzungsbedingungen einverlangen oder sollte die Stadt das nicht umsetzen, die Rücknahme der Nutzungserweiterung zu verlangen.
Darüber hinaus sollten alle Betroffenen Tagebuch zu den Störungen und Feststellungen führen, ggf. Zeugen aufnehmen, die die Störungen bestätigen können.
Möglicherweise hat einer der Betroffenen die Möglichkeiten Lärmmessungen durchzuführen.

Sollte der Zustand sich nicht erheblich verbessern, sollten Sie überlegen, ob Sie alleine oder in Gemeinschaft mit anderen Betroffenen unter Beauftragung eines verwaltungsrechtlich versierten Rechtsanwaltes rechtliche Schritte einleiten.

Rein technisch können Sie auch Maßnahmen verlangen die den Lärm durch die Metalltore vermindern, z.B. durch Gummiauflagen auf den Schloßleisten. Das dürfte aber vermutlich ein Nebenschauplatz sein.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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