Kann ich als Erbe einer Immobilie bestehende Mietverträge ändern?

Online-Rechtsberatung
Stand: 17.01.2014
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe mit zwei Geschwistern das Elternhaus mit Nebengebäuden geerbt, wir haben die Erbengemeinschaft inzwischen in eine WEG umgewandelt. Zwei Wohnungen im Haus sind vermietet.

Die Aufteilung war laut Testament genau geregelt, leider wurde vor vielen Jahren diese Aufteilung nicht genau so vermietet (war baulich auch garnicht möglich). Mein Mieter hat nun zwei Nebenräume, wobei einer davon der nach Testament und jetzt eingetragenem Wohnungseigentum einer anderen Wohnung zusteht.

Somit habe ich zwei Fragen:

1) Muss oder kann das mietvertraglich geändert werden. Meine Idee war: den bestehenden Mietvertrag ändern in einen Nebenraum und zusätzlichen Mietvertrag auf den zweiten Nebenraum mit meiner Schwester als Vermieterin.
(ich kann ja schlecht was vermieten, was mir nicht gehört).

2) ) Die Wohnung meiner Schwester soll baldmöglichst verkauft werden, spätestens dann wird das zu einem Problem werden. Kann dieser Nebenraum gekündigt werden?

Antwort des Anwalts

In dem bestehenden Mietvertrag, können Sie dem Mieter den zweiten Nebenraum, der zum WEG-Eigentum Ihrer Schwester gehört, nicht gesondert kündigen. Entweder alles oder garnichts.

Wobei es an einem rechtlich relevanten Kündigungsgrund fehlen dürfte. Wenn Sie den Mietvertrag ohne Eigentumsbefugnis, aber mit Vollmacht oder Duldung Ihrer Schwester abgeschlossen haben, wären Sie und Ihre Schwester zur Nutzungsgewährung verpflichtet. Wenn Sie dem Mieter den Raum vertragswidrig entziehen, drohen Ihnen schwere rechtliche Nachteile.

Ihre Idee den bestehenden Mietvertrag zu ändern und für den Nebenraum einen gesonderten Mietvertrag mit Ihrer Schwester zu verfassen ist goldrichtig. Damit wäre die rechtliche Situation wieder in den richtigen Bahnen. Aber dafür muß der Mieter mitmachen. Gegen seinen Widerstand können Sie das nicht durchsetzen.
Der Mietvertrag ginge dann auf den Käufer über und der kann sich überlegen, wie er damit weiterverfährt. Wobei, wenn dem Mieter das bewusst ist, könnte das der Grund sein, sich einer Vertragsveränderung zu versperren. Wenn der Raum keine Wohnung ist, gilt nicht der hohe Mieterschutz und der Raum ist leicht kündbar.

Spielt der Mieter nicht mit, wäre es sinnvoll die rechtliche Situation mit dem anstehendem Käufer der Wohnung Ihrer Schwester passend zu gestalten.

Würde Ihre Schwester Ihm das Sondereigentum incl. des zweiten Raumes ohne besondere Regelung verkaufen, könnte Sie ihm den Besitz dazu nicht verschaffen, so lange der Mieter drin ist. Damit würde Sie sich selber in rechtliche Probleme bringen.
Auch der Käufer hätte Schwierigkeiten den anderen Mieter aus dem mit Ihnen geschlossenen Mietverhältnis zu kündigen. Könnte er die Räumung des Mieters durchsetzen, würde Ihnen das wieder rechtlich und schadensersatzmäßig auf die Füße fallen.

In rechtliche Bahnen würden Sie das lenken, wenn in dem Kaufvertrag eine Vereinbarung getroffen würde, wonach Sie für den Raum als Nutzungsberechtigte eingetragen werden mit der ausdrücklichen Genehmigung den Raum an den genannten Mieter zu vermieten. Im Gegenzug können Sie sich zur Zahlung eines Nutzungsentgeltes verpflichten. Weiter wäre zu vereinbaren, dass das Nutzungsverhältnis beendet wird, sobald entweder eine entsprechende Vertragsaufhebung bzgl. des Raumes erreicht wird oder der Mieter insgesamt die Mietsache räumt. Dann kann der Besitz an den Käufer übergehen. Eine rechtliche sichere Formulierung kann der beurkundende Notar einbauen. Daher meine Frage wegen des Zuganges. Solange der Raum kein funktional notwendiger Bestandteil der WEG-Wohnung Ihrer Schwester ist, müsste sich ein passender Käufer finden lassen.

Die Lösung der ersten Wahl wäre die einvernehmliche Änderung des Mietvertrages. Ansonsten wäre die Berücksichtigung im anstehenden Kaufvertrag empfehlenswert.

Ich habe Sie so verstanden, dass eine andere Teilung und Übertragung des Raumes in Ihr Sondereigentum keine Option ist.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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